出品：大眼楼管
作者：青柠
年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应” 。 在数百家小房企走向破产的同时 ， 规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬 ， 疫后销售强劲反弹 ， 最终全年的销售目标并未受到太大影响 ， 甚至部分房企跑出了50%以上的增速 。 千亿房企由去年的34家升至43家 ， 有进有出 ， 排名也较此前发生了较大变化 。 数据显示 ， 2020年1-12月 ， 43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元 ， 较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54% 。
新力控股2010 年成立于南昌 ， 成立不过10年时间 ， 2015年时公司的合约销售仅45亿元 ， 之后在2016年-2018年 ， 公司三年的销售增长率达到258.44%、165.41%和107.26% ， 2020年 ， 公司以1137.3亿元的合约销售首次迈入千亿阵营 ， 增长速率由2019年的3.04%增至24.4% 。 2015年以来 ， 公司复合增长率达到90.78% ， 表现较好 。

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约40%销售集中在江西 ， 在南昌市占率超20% 。 2020中报数据显示 ， 新力控股的权益合约销售额主要集中在全国四大区域 ， 其中江西省40.5% ， 大湾区15.5% ， 长三角区域占27.5% ， 华中华西及其他地区合计占比16.5% 。 而2019年 ， 四大区域的销售占比分别为54.3%、23.9%、10.7%和11.1% 。 大本营江西地区的销售占比在有所下降 ， 外拓取得一定的成效 ， 但单一地区依赖度依然较高 。 新力控股在江西的销售主要来自于南昌 ， 2019年报数据显示 ， 新力在南昌的应占权益合约销售额202.5亿元（约占当年权益合约销售的44.89%） ， 而当年南昌市商品住宅成交量约908亿元 ， 公司的南昌市占率高达22.3% 。
下沉江西、粤港澳及长三角区域三四线城市 ， 警惕去化风险 。 截至2020年6月30日 ， 新力控股的权益土地储备面积约1533.67万平方米 ， 对照2020年的销售水平来看 ， 可以满足三年左右的需求 。 其中 ， 在江西省的权益土地储备面积为493.48万平方米 ， 占总土地储备的32.2% ， 而南昌市土地储备占到江西省内的74.2% ， 这一占比较2019年的82.97%进一步下降 。 除了南昌 ， 新力正逐渐向省内低能级城市下沉 ， 包括赣州、景德镇、抚州、吉安等 。
截至2020年6月末 ， 新力控股在粤港澳、长三角区域的土地储备分别达到31%、19.9% ， 布局更加均衡 。 但值得注意的是 ， 公司在这两个都市圈的投资相对分散 ， 并且更多的集中在低能级城市 ， 惠州土储占比达到26.4% ， 而广州、珠海、深圳均在1%左右；在长三角中 ， 苏州相对高一点 ， 达到7% ， 无锡、诸暨、合肥占比在2%-3%左右 ， 其余城市则均不到1% 。
销售权益比不到50% ， 盈利与规模不匹配 。 2020年上半年 ， 新力控股的销售权益比例仅48.37% ，2019年为49.34% 。 公司虽然销售规模增长较快 ， 但权益比较低 ， 导致回款率低、利润与规模不匹配 。 2018年起 ， 公司的销售额便超800亿元 ， 但2018年-2019年的营业收入分别为84.16亿元、269.92亿元 ， 净利润分别为4.14亿元、19.58亿元 ， 当期净利润率仅6.59%、7.46% ， 远低于行业平均水平 。
少数股东回报率与母公司股东回报率差距大 ， 明股实债嫌疑大 。 公司不到50%的权益比 ， 报表透明度不高 ， 存在着较大的利润调节空间 。 由于合营联营规模的扩大 ， 新力的少数股东权益持续增长 ， 2019年大幅增长723.95%至67.29亿元 ， 约占权益总额的45.17% ， 但少数股东损益却持续下降 ， 2019年仅0.57亿元 ， 占净利润总额的2.83% ， 少数股东ROE和母公司股东ROE分别为0.85%、23.97% 。 而对比万科可知 ， 其近几年内的少数股东回报率与母公司股东回报率相差最大在4个百分点左右 ， 每年基本相差不多 。 若二者相差太多 ， 放在地产行业来看 ， 少数股东权益的“异常”通常认为存在明股实债的嫌疑较大 。 同时得益于少数股东权益的暴增 ， 公司的净负债率也在短期内大幅下降 ， 2019年由此前的237.9%骤降至67% 。

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【新浪财经|千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大】责任编辑：公司观察

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标题：新浪财经|千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大