出品：大眼楼管
作者：小飞鼠
年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应” 。 在数百家小房企走向破产的同时 ， 规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬 ， 疫后销售强劲反弹 ， 最终全年的销售目标并未受到太大影响 ， 甚至部分房企跑出了50%以上的增速 。 千亿房企由去年的34家升至43家 ， 有进有出 ， 排名也较此前发生了较大变化 。 数据显示 ， 2020年1-12月 ， 43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元 ， 较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54% 。
2020年首进千亿 ， 销售增速减半 。 1月8日 ， 龙光集团发布了12月未经审核经营数据 ， 首次进入千亿行列 ， 公司全年实现归属股东权益合约销售额1206.9亿元 ， 同比增长31.9% ， 完成全年权益销售额目标1100亿元的109.72% 。 根据克而瑞数据 ， 公司在43家千亿房企中排名第23位 。
龙光集团战略定位“城市综合服务商” ， 奉行“住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营”四大主营业务 。 近年来 ， 公司的合约销售额持续上涨 ， 在2017年和2018年增速高达51.29%和65.37% ， 2019年和2020年增速几乎减半 ， 但依然有27.43%和31.9% 。
深耕大湾区拿地力度放缓 ， 土地储备可供5年开发 。 龙光集团于1996年成立于汕头 ， 随后深耕深圳、广州、佛山、惠州、珠海等广东区域 ， 2010年开始向省外扩张 ， 并重点布局西南城市群 。 随着全国化战略的实施 ， 粤港澳大湾区的销售额占比有所下降 ， 但依然是公司迈进千亿行列的关键所在 。 2020年上半年 ， 大湾区销售占比为60.1% ， 西南城市群占比为22.3% 。
从拿地来看 ， 2017年 ， 公司的拿地力度最大 ， 按照面积计算的投销比为2.35 ， 随后拿地力度一路下滑 ， 在2019年和2020年上半年的投销比下降至0.83和0.97 。
2020年上半年 ， 公司在布局区域上继续强化了大湾区和西南城市群 ， 拿地面积分别占新增面积的35.11%和42.97% 。 截至2020年6月30日 ， 公司的土地储备为3920.02万平方米 ， 可供开发5年 ， 土地储备较为充裕 。
加码城市更新考验资金实力 ， 踩中一条红线 。 在市场土地成本攀高之际 ， 龙光集团将目光转向了城市更新领域 ， 2016年下半年开始集中通过城市更新拿地 。 目前城市更新是公司土储的重要来源 ， 占集团总土储的近一半 。 截至2020年6月30日 ， 公司城市更新业务已经布局了11个城市 ， 货值超过4500亿元 ， 其中94%位于大湾区 ， 公司可自主改造的区域内拥有的城市更新项目可售货值2903亿元 。 大湾区的城市更新项目适合做利润 ， 是公司业绩增长的重要推动力 。
虽然城市更新项目的利润率较高 ， 但是开发周期较长 ， 资金占用较大 ， 并且对经验要求也较高 。 公司进入城市更新领域的时间并不长 ， 目前许多房企盯上了城市更新这块肥肉 ， 行业内又有佳兆业、富力这些旧改龙头 ， 未来龙光集团将城市更新业务作为支柱 ， 或许也将面临激烈的竞争 。
此外 ， 以“三道红线”作为标准 ， 截至2020年6月30日 ， 公司扣除预收账款后的资产负债率为74.96% ， 净资产负债率为45.58% ， 现金短债比为2.18 ， 公司踩中一条红线 。 而且随着公司在城市更新业务的增长 ， 将考验公司的融资能力 。
龙光集团近年来的经营活动产生的现金流量净额均为净流入 ， 持续的造血能力可以为业务扩张提供支撑 。 根据2020年半年报 ， 公司的新增借贷成本为5.45% ， 低于同行业可比公司 。
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