_原题是：楼市政策“变奏”：沪深杭开年施压 “大城市”渐成调控重点
作者：张敏
2021年伊始 ， 沪深杭三个热点城市先后出台楼市调控政策 ， 从限购、限售、税费等方面进行施压 ， 同时对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补 。 此轮调控升级后 ， 这些城市对投资投机需求的压制力度堪称前所未有 。
与此同时 ， 住房和城乡建设部副部长倪虹于1月下旬带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况 。 倪虹再度强调“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段、切实落实城市主体责任等基本原则 ， 并指出“发现问题及时出手” 。
热点城市调控升级 ， 反映出当下楼市政策的重要风向 。 去年年末召开的中央经济工作会议强调 ， 将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一 。 如今 ， 这些大城市的出手正在变得迅捷有力 。
金融政策的收紧 ， 也是楼市调控的另一项重要变化 。 据21世纪经济报道此前的独家消息 ， 自1月27日起 ， 广州工农中建四大行的房贷利率全部提升 ， 同时已有银行暂停房贷业务 。
1月以来 ， 房地产销售仍然保持惯性下的高规模 ， 但政策变化的影响 ， 已经潜移默化地发生 。
“大城市”面临调控高压
除了沪深杭三地外 ， 还有一些热点城市在近期收紧了调控 。 合肥于今年年初要求 ， 离异未满两年再度购房的 ， 仍按原家庭名下的房屋套数计算 。 此举对“假离婚”的意图十分明显 。
去年年末 ， 合肥就已经针对当地楼市的各种问题 ， 实施“堵漏”方案 ， 包括严查补社保买房、探索“多校划片”政策和“6年学位制”政策等 。
1月19日 ， 无锡市住建局发文称 ， 推行基本装修和升级装修分类管理 ， 按规申请价格备案 。 政策意在避免商品房项目通过搭售精装修的方式进行涨价 。
北京市住建委党委书记、主任王飞在1月25日表示 ， 严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作 。 同时加强对长租企业的严厉监管 ， 禁止企业形成资金池和租金贷 。
近几年 ， 房地产调控保持高节奏 。 根据中原地产的统计 ， 2018年到2020年 ， 全国房地产调控政策的出台频次分别为450次、620次、489次 ， 政策内容有保有压 ， 范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各个方面 。 其中 ， 进入2020年下半年 ， 东部热点城市调控的频次明显增加 ， 且以打压性的措施为主 。
按照上海易居研究院智库中心主任严跃进的观点 ， 这与市场热点的变化有关 。 他认为 ， 从2016年开始 ， 三四线城市受益于棚改红利而一度快速升温 。 但随着棚改热潮消退 ， 以及热点一二线城市出台人才引进政策 ， 市场热点逐渐向一二线城市转移 。 到2020年下半年 ， 随着货币政策由适度宽松回归到中性 ， 这些城市的价值进一步凸显 。
根据国家统计局的数据 ， 去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1% ， 销售额同比增长14.1% ， 成为2020年唯一保持加速上行的区域 。 进入去年第四季度 ， 一线城市的房价涨幅就一直领先于70个大中城市 。
去年年末召开的中央经济工作会议强调 ， 将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一 。 这也是监管层首次将调控重心聚焦到“大城市” 。
大城市的市场变化 ， 对周边区域有着较强的辐射力和引导性 。 因此 ， 对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点 。 这也被认为是住建部赴沪深进行调研督导的重要原因 。
上海易居房地产研究院认为 ， 现阶段房价仍是不能碰的红线 ， 一旦市场出现过热的征兆 ， 短期内城市房价过快上涨 ， 调控政策大棒必将尾随而至 。
就具体的政策内容而言 ， 今年核心一、二线城市更可能升级限购 ， 涉及限购区域扩容 ， 二手房纳入限购范围 ， 强化购房资格管控等 ， 同时还将限制通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格 。 相比之下 ， 三四线城市的调控力度会相对较弱 ， 更倾向于通过强化限售的方式“维稳”市场 。
“去杠杆”进入落地阶段
金融层面的管控也已同时展开 。 据21世纪经济报道此前的独家消息 ， 自1月27日起 ， 广州工农中建四大行的房贷利率全部提升 ， 从此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp ， 调整为首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp ， 变更后首套房贷的利率为5.2% ， 二套房为5.4% 。
同时 ， 广州已有银行暂停房贷业务 。
贝壳研究院的统计也显示 ， 今年1月 ， 36城平均首套房贷利率5.23% ， 二套利率5.52% ， 于底部微升 。 房贷平均放款周期环比延长5天至53天 。分页标题#e#
这被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分 。 自去年7月首次提出这一概念后 ， 房地产金融管理的收紧已是箭在弦上 。 此后 ， 针对房企融资的“三条红线” ， 针对银行房贷的“五档管理”先后出台 ， 意味着政策进入细化和落地的阶段 。
严跃进指出 ， 房贷利率的调整将影响银行房地产贷款额度 ， 体现出“五档管理”政策已经启动 。 其中 ， 今年虽是该政策的过渡期 ， 但其实际影响正在逐渐显现 。 从其他城市来看 ， 不排除未来房贷利率继续提升的可能 。
与此同时 ， 银行对房企融资的限制 ， 也可能逐渐加码 ， 体现为审批流程延长 ， 合规性要求增加等 。
上海易居研究院在一份报告中指出 ， 今年房企整体融资环境依旧偏紧 ， 房企去杠杆、降负债已是大势所趋 。 居民部门仍需稳杠杆 ， 确保居民杠杆率和负债率不再继续上升 。 热点城市不排除升级限贷的可能性 ， 有去化压力的城市或将适度放松限贷 ， 但不会超出现有限贷政策框架范围 。
楼市政策的变化 ， 将逐渐影响到市场的各个层面 。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道采访人员表示 ， 虽然公司位于“绿档” ， 但在制定2021年的策略时 ， 仍然以稳守“基本盘”为要义 ， 对区域扩张和多元化业务推进都“前所未有地谨慎” 。
该人士表示 ， 虽然很多房企通过借新还旧进行了债务置换 ， 但总体而言 ， 整个行业的资金压力还是会逐渐变大 。 近两年不断有房企曝出资金链问题 ， 说明在强有力的金融管控下 ， 很多房企的财务架构十分脆弱 。
市场层面 ， 多数机构认为 ， 经历了2020年的销售高峰后 ， 今年的房地产销售规模将有所下滑 。 其中 ， 长三角、大湾区等区域虽然调控压力较大 ， 但仍会是交易热点 。
【21世纪经济报道|楼市政策“变奏”：沪深杭开年施压 “大城市”渐成调控重点】责任编辑：张玫

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