“易德资本目前投资聚焦于房地产住宅开发 ， 核心业务方向是房地产股权投资 。 ” 易德资本执行董事钱卫一告诉《中国房地产金融》 。

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【新浪证券|易德资本执行董事钱卫一： 房地产“真股权”投资已成未来趋势】图1/1

据介绍 ， 成立于2018年7月的易德资本专注房地产投资业务 ， 与多家百强房企开展合作 ， 包括中国恒大、中南、阳光城、金茂、世茂、弘阳、俊发、三盛等房企 。 截至2020年上半年 ， 易德资本房地产股权的管理规模已经接近40亿 ， 在短短两年时间里取得不错的成绩 。
钱卫一告诉采访人员 ， 易德资本未来战略聚焦于房地产开发领域 ， 选择与运营能力比较强、有发展潜力、有共同价值观的优质开发商合作 。 “我们不干涉开发商的具体项目决策 ， 只做重大事项一致决策 ， 比如产品定位、经营计划、成本和售价、项目融资方案和资金调用方案 ， 主要的经营权交给开发商的管理团队 ， 对他们来说不增加负债、共担风险 。 ”
“一个企业的运营能力 ， 体现在管理能力和产品打造能力上 。 ” 钱卫一表示 ， 易德资本聚焦于与具备优秀运营能力的开发商合作 ， 比如合理的工期、长期的供应商队伍、完备的产品线、优秀的示范区打造、稳健经营、优秀的销售与回款队伍、合理的城市布局 。
从当前房地产私募投资基金监管要求来看 ， 2020年9月11日 ， 中基协下发《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》 ， 监管明确私募基金回归投资本质 ， 重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质 。 针对房地产私募股权基金行业而言 ， 明确要求禁止明股实债、控股股东或实控人自融、投向类信贷资产或其收（受）益权资产 。 中国房地产私募基金发展到今天 ， 房地产私募基金产品从过去“明股实债”逐渐转向“真股权” ， 房地产股权私募投资基金代表了未来发展的方向 。
“政策的推出是利好也是挑战 。 房地产私募基金的新政策规定 ， 对于做明股实债的私募基金要求更高；对第三方代销机构来说 ， 由于不能代销私募股权投资基金 ， 自身发展面临重大挑战 。 私募新规考验投资机构自身能力和过往经验 ， 对于管理能力或专业能力较强的私募基金管理人是利好 。 ” 钱卫一表示 ， 对易德资本而言 ， 并没有太大影响 ， 易德资本一直是以房地产股权投资为主 。
行业强监管从某种角度正在重塑房地产股权投资市场 。 2020年8月20日 ， 住建部与央行召开了房企座谈会 ， 会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 市场称之为“345”新规 ， 或者“三道红线”政策 。 具体是将重点房企直接纳入监管体系按负债率为核心指标进行监管 ， 依据杠杆水平高低设置三道红线——剔除预收款后负债率大于 70%、净负债率超过100%、现金短债比小于 1 倍 ， 将房企分为四档设置信贷增长规模 ， “红、橙、黄、绿”四档标注 。
同策研究院对40家典型上市房企监测的数据显示 ， 7月、8月、9月和10月 ， 这40家房企共完成融资金额分别为990.99亿元、827.59亿元、402.14亿元和570.01亿元 。 8月之后房企融资规模明显在减少 。 贝壳研究院数据显示 ， 按发行日期来看 ， 8月20日—9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元 ， 比前一个月同期减少24.6% ， 规模收缩约1/4 。
而信托融资也处在下降通道中 ， 11月 ， 银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》 ， 要求继续严控房地产信托规模 ， 切实加强房地产信托风险防控工作?信托业协会的数据显示 ， 截至2020年二季度末 ， 房地产信托余额为2.50万亿元 ， 同比下降14.68% ， 较一季度末下降3.10%?同策研究院数据显示 ， 信托贷款总额从8月的153.99亿元?9月的94.47亿元 ， 大幅下降到10月的45.77亿元?
相对来讲 ， 股权融资进一步加速 。 某房地产私募基金高管向《中国房地产金融》表示 ， 房企在减少负债融资同时 ， 加大股权方式的融资 ， 包括分拆上市、股权配售等 ， 其中项目层面通过与房地产私募基金股权投资合作 ， 正变得普遍 。
“三道红线出来之后 ， 房企开始重视降杠杆、降负债 ， 重视对股权基金的选择 。 三道红线对房企降负债、房地产私募基金都是有利的 ， 政策的导向是 ， 要求开发商现金流稳健、负债率低 。 ”钱卫一认为 ， 从投资角度看 ， 负债率低 ， 盈利性好 ， 能够经受住市场考验的企业更值得投资 。分页标题#e#
近年高净值投资者及机构投资者成为私募基金投资的主力人群 ， 就易德资本来看 ， 目前主力客户群体以高净值个人投资者为主 。 钱卫一说 ， 易德资本未来将以大客户或机构客户为主 ， 然而大客户和机构客户相比个人投资者更加专业 ， 这对易德资本的专业能力也提出了更高的要求 ， 金融行业思维向产业思维转变趋势同样愈加迫切 。 易德资本核心团队人员都是在房地产公司工作过至少十年以上 ， 加入易德资本以前 ， 在基金公司一般也有2年的工作经验 ， 具备产业和金融双重背景 。 团队成员均在百强地产企业担任过中高级以上管理岗位 ， 专业背景覆盖了投融资、运营、营销、财务、工程、成本等全链条管理 。 “纸上得来终觉浅 ， 绝知此事要躬行” ， 我们坚信只有真正深入从事过要投资的领域 ，才会对房地产企业及项目运营有更敏锐的洞察 ， 可能很多细枝末节的地方恰恰会预警企业的风险 ， 而这件“小”事非业内人士无从感知 。
钱卫一认为：“整体来看 ， 中国的私募基金的市场跟国外有较大差异 。 国外的机构客户较多 ， 个人的投资者相对较少 。 相对而言 ， 中国还有很长的路要走 。 ”
“中国的个人投资者比较谨慎 ， 容易受到市场、政策以及外部环境的影响 。 希望个人投资者要相信专业机构 ， 了解政策背后的目的是为了让行业更健康的发展 。 对于个人投资者来讲 ， 很重要的一点要做分散投资 ， 要相信专业机构的管理能力 。 ”钱卫一补充道 ， 过去中国人靠投资房产来实现资产增值 ， 但现在环境发生了很大的变化 ， 近年来 ， 房地产调控政策以稳预期、稳房价、稳地价为主 ， 各地都有限价、限购 ， 未来房产的持有成本会比较高 ， 虽然房地产税持有税目前还没有发布 ， 但迟早会有到来那一天 。 “从投资角度看 ， 如果不能投资房产 ， 房地产基金是不错的选择 。 ”
责任编辑：谭艳

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