中新经纬客户端1月27日电 题：《李宇嘉：广州房贷急刹车 ， 背后逻辑是什么？》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
广州 ， 房贷突然收紧
新年伊始 ， 一线楼市 ， 还是红红火火 ， 新房“摇号难”、二手房“保卫资产” 。 但是 ， 风向变了 ， 政策开始紧了 ， 资金也开始紧了 。 在沪深两个楼市领头羊发布“调控新政”后 ， 广州按揭启动规模和占比“双管控” 。 《广州日报》报道援引银行人士称 ， 人民银行广州分行要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6% ， 每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度 。
为何现在广州商业银行出现集体“没额度”的情况？某大行内部人士告诉笔者 ， 这在很大程度上 ， 是由于银行激进的行为所致 。 2020年有一个很大的变化 ， 就是实体企业融资利率低于按揭利率 。 当下 ， 实体贷款的利率普遍在3%-4%左右 ， 额度非常充足 ， 而房贷利率LPR至少也是4.85% ， 二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点 。 而且 ， 有的城市还要再次上浮 。
种种政策态度很鲜明 ， 鼓励银行给实体企业、中小微放贷 ， 甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例 。 但是 ， 在银行眼里 ， 房贷是优质贷款、是香饽饽 ， 不良率只有实体贷款的一半 。 贷款利率分化 ， 意味着房贷不仅更优质了 ， 还更赚钱了 。 一线楼市房价高 ， 但对银行来说 ， 这是最安全的区域 。 所以 ， 各大行角逐一线城市 ， 再加上小贷公司、担保公司、房屋管家等“准房贷金融机构”扎堆儿 ， 为开发商和贷款客户找资金 ， 一线城市的房贷竞争非常激烈 ， 为了份额就得牺牲利润 ， 所以一线城市房贷利率还比较低 。

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另外 ， 房贷“五档分类” ， 要在2021年全面落地 ， 到底怎么执行、怎么宽限 ， 还没有细则 ， 有的银行还在观望 。 所以 ， 很多银行趁着“窗口期” ， 12月份多审批一些贷款申请 ， 将1月份的额度提前透支了 。
沪深接连调控 ， 广州不得不表态
从广州中长期贷款增速来看 ， 2020年8月份以来一直维持在20%以上的增速 ， 创下了历史新高 ， 估计房贷的增速也很高 。

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上海、深圳也一样 。 既然抵押贷款利率比按揭利率低 ， 自然就会有人好好利用 。 有的深圳市民就找到了贷款的新途径：先过桥垫资 ， 再全款买房 ， 然后申请抵押还贷 ， 最后还掉过桥垫资 ， 直接绕过了按揭 。 本轮一线楼市集体回升 ， 部分片区房价创新高、网红盘“打新难”、二手房“抱团涨价” ， 本质上是银根的问题 。
【贷款|李宇嘉：广州房贷急刹车，背后逻辑是什么？】所以 ， 面对部分贷款披着“中小微”的外衣 ， 进入楼市 ， 管理层看得很清楚 。 2020年底以来的一系列会议后 ， 落实房地产长效机制 ， 实施金融审慎管理制度逐渐明确 。 一是对开发商融资的“三道红线” ， 二是对银行房贷的“五档分类” ， 目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展 。 对于房价上涨快的城市 ， 自然要启动“双管控” 。
近期 ， 上海和深圳均发布调控政策 ， 打击通过假离婚、假结婚套取银行杠杆 ， 上海还明确提出要推进贷款集中度管理 。 2020年 ， 广州楼市一直在“闷声发大财” 。 新房成交量冲上10万套大关 ， 二手房交易也在连续3年下降后反弹 ， 增长22% 。 如今沪深都已经调控 ， 深圳连续打补丁 ， 广州如果再不做一些表态 ， 实在是说不过去 。

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对楼市的影响
近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大 。 因为房价与过去已经不可同日而语 ， 没有更大体量的货币和杠杆 ， 楼市这辆负重前行的卡车 ， 哪有动力继续高速行驶？所以想要降低车速 ， 就需要在高速路洒沙子 。 毫无疑问 ， 如果这次真的控制住了贷款投放 ， 热点城市快节奏的楼市交易 ， 自然也就慢下来了 。 这次房贷额度管控 ， 最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降 ， 给楼市降温 。
预计2021年上半年 ， 特别是第一季度 ， “控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去 。 而且 ， 从房贷“五档分类”、控制资金流入地产的长效机制来看 ， 未来房贷全面宽松的时代一去不复返了 。 而且 ， 政策还会细化 ， 比如二手房降低评估价 ， 相当于降低贷款额度 。 此外 ， 国家会要求控制集中度 ， 即对各个银行 ， 要更多投放实体企业贷款、投放中小微贷款 ， 降低新增贷款中房贷的占比 。 想要增加房贷 ， 或者要增加实体的贷款 ， 或者收回已发放的房贷 。 所以 ， 未来银行选择个贷客户的标准会提高 。 征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人 ， 会被优先选择 。分页标题#e#

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李宇嘉
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