局部城市的楼市趋热 ， 让调控的大锤密集而至 。
1月27日 ， 杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”） ， 围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度 。
同一日 ， 广州工农中建四大行房贷全线涨价 ， 提高房贷利率 。 在此之前 ， 上海、深圳等城市也相继出台政策 ， 加强楼市的监管 。 短短两周 ， 几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗 ， 让楼市重新蒙上一层寒意 。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果 ， 但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击 ， 进而导致局部过热的市场回归理性 。 而受影响最大的 ， 无疑是房地产企业 。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察 ， 目前暂时未就公司经营策略做出调整 。 但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现 ， 近日来 ， 地产股再度承压屡创新低 ， A股市场上 ， 昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值 ， 香港上市的内房股则呈现大面积破净状态 。
在业内人士看来 ， 政策收紧将加速房企间的分化 ， 未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题 ， 为此房企或将会加速销售 ， 提高营销力度 ， 拓宽营销途径 ， 快速回笼资金 。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面 ， 落户杭州满5年后可购买第二套住房 ， 住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房 ， 在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭 ， 高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受 。
在住房转让方面 ， 新房中签率小于或等于10%的 ， 以及以优先购买方式取得热点住房的 ， 须在取得不动产证5年后才能转让住房 。 同时 ， 和上海的房地产调控新政一样 ， 个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年 。
同策研究院高级分析师李霄霄认为 ， 杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现 ， 投资者的收益周期被进一步延长 。
“如果考虑到期房销售 ， 从网签到拿证的2年 ， 投资者从买房到退出的周期将拉长到7年 。 即便在此期间房间能翻番 ， 年化回报率也仅有10.4% ， 相对市场上的理财产品并不具有优势 ， 同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险 。 ”此外 ， 个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比 ， 降低二手房市场的热度 。
相对于杭州的行政性管控 ， 广州则采取了金融手段加码调控力度 。 据悉 ， 广州首套房贷利率调整为LPR+55bp ， 二套房贷LPR+75bp ， 此前则是首套房为LPR+40bp ， 二套房LPR+60bp ， 变更后首套房贷利率为5.2% ， 二套房为5.4% 。
一位广州当地的中介告诉第一财经 ， “有客户前两周刚定的房 ， 一直觉得不着急 ， 现在签合同贷款的话就要按新利率计算了 。 ”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的 ， 广州去年新房成交增长很大 ， 那么涉房贷款占比理论上一定是增加的 。 在央行要求集中度管理的背景下 ， 房贷收紧是必然的 。 ”一位业内专家人士认为 。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来 ， 如果房价涨幅预期比较大 ， 房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长 ， 商品房的交易量会受到明显影响 。 “现在广州的房价水平已不是几年前 ， 金融杠杆买房的现象极为普遍 。 ”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示 ， 房贷利率提高 ， 对购房者来说意味着月供增加 ， 购房成本上升 ， 对刚需购房者来说影响更大 ， 或将会减少一部分购房需求 ， 对投机炒房行为也会有一定的抑制作用 。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节 。
“最近这么多的动作 ， 确实是在给市场降虚火 ， ”中原地产分析师卢文曦对第一财经采访人员表示 ， “而且基本上都属于精准打击 ， 上海的认筹率高 ， 新规就明确了摇号的办法 ， 增加了持有成本；杭州的落户门槛低 ， 新规就提出了落户后可购房的资格年限 。 这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的 ， 是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期 ， 后续如果市场降温不显著 ， 还会有相应的举措出现 。 只有这样 ， 才能把一个真实的市场还原出来 。 ”
【第一财经|楼市调控放大招 上海深圳后杭州也出手了 地产供给侧改革悄然而至】分页标题#e#卢文曦认为 ， 正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题 ， “但是现在的交易节奏和之前相比 ， 会慢一点 ， 毕竟在新规影响和银行信贷管控之下 ， 交易周期会明显变长 。 ”
调控密集出台 ， 最焦虑的还是房地产企业 。 多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱 ， 需要加紧去库存 ， 所以肯定乐见利率下调而不是收紧 ， 这必然会伤害一部分购房需求 。
一位TOP10房企内部人士称 ， 集团在当地的营销策略暂时还没有调整 。 也有华南房企人士称 ， 按照常规打法 ， 春节前后即便利率没有变动 ， 房企都会有一波加大营销力度的做法 ， 这次正好叠加了政策因素 。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作 ， 还是按之前的销售计划进行 。 1月份基本上都是新开盘的项目 ， 蓄客了一段时间 ， 所以卖起来感觉还好 ， 后续不知道会不会有反应 ， 一般政策的反应都要过一段时间才会出现 。
房企洗牌加速
2020年 ， 在克而瑞重点观测的45家典型房企中 ， 全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家 ， 其中增速为负的7家房企中 ， 有4家为千亿房企 ， 仍能保持高速增长的房企不足10% 。
与此同时 ， 中等规模房企面临增长困局 ， 500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少 ， 500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足 。
克而瑞认为 ， 随着政策调控融资端的进一步收紧 ， 高杠杆、高负债的运营模式无法持续 。 预计未来行业竞争和企业经营压力加剧 ， 不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业 。
2020年8月20日 ， 住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会 ， 有12家房企参加 ， 这些企业被要求按照“三道红线”进行调整 。 若未达标 ， 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。
年末 ， 央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线 ， 第一财经采访人员研究发现 ， 有3家一线银行房地产贷款占比超越上限 ， 与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家 ， 踩线银行未来将收紧房地产贷款 。
有券商人士认为 ， 两项政策分别约束了行业融资的需求和供给 ， “三道红线”主要约束房企行为 ， 推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为 ， 限制金融机构向房企和居民授信 。
从三道红线、涉房贷款管控 ， 到房贷利率上浮 ， 房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开 ， 开发商也面临“供给侧”改革 ， 劣质房企将被加速淘汰 。
对于中小房企而言 ， 本就缺少融资渠道 ， 主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限 。 因此 ， 中小房企会加速退出市场 ， 房地产市场的集中度会进一步提高 ， 房企头部效应会越来越明显 。
行业加速洗牌背后 ， 一个更趋稳健的地产时代也正在到来 。
中信证券认为 ， 无论政策“跷跷板”短期如何摆动 ， 大企业的盈利正日趋平稳 。 这是一个供给侧改革的时代 ， 优秀公司已经开辟新的发展局面 。
华泰证券表示 ， 2021年地产金融环境拥有更高的能见度 ， 虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌 ， 但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见 ， 看好优质房企的估值重塑机遇 。
责任编辑：刘万里 SF014

来源：(未知)

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