乐居财经 邓鑫妮 发自深圳
上市第六年 ， 中海物业的市值缩水了近10亿港元 。 从初入港股市场首日的183.41亿港元 ， 降至目前的173.55亿港元 。
“拼爹”的物管行业 ， 身后的地产靠山 ， 是获得资本市场青睐的一大利器 。 中海物业背靠中海地产 ， 在管规模庞大 。 仅在住宅方面 ， 中海地产就已累计完成开发建造面积超1.5亿平方米 。
中海物业的规模和未来增长空间充满想象 ， 然而 ， “含着金钥匙”的中海物业并没有得到资本的大力认可 ， 反而股价、估值、评级都往不利的方向在走 。
【中海地产|中海物业“估空”之谜】1月25日 ， 港交所公布可沽空证券名单中 ， 14家物企在列 ， 其中就含有中海物业 。
18.4%沽空率排第二
乐居财经了解到 ， 14家物企中 ， 保利物业以21.30%沽空率位居第一 ， 中海物业18.40%紧随其后 ， 建业新生活则以13.10%排名第三 。 中海物业与建业新生活之间差值为5.3% ， 在此之后 ， 各证券沽空率差值缩小 。

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数据显示 ， 14家物企近5天平均沽空比率约为9.25% ， 中海物业超过平均值近一倍 。 1月21日有数据统计 ， 中海物业近5天的沽空率为21.61% ， 位列第一 。 如今的数据虽然下降 ， 但沽空压力仍在 。
沽空属于一种做空手法 ， 通过借券与还券来从中赚取股价下跌带来的收益 。 沽空率越高 ， 意味着做空的金额在当日总成交额中的占比越大 。
高沽空率的背后还带有一层含义 ， 就是对某股票未来看跌 。 乐居财经梳理中海物业股价了解 ， 上市进入第六年 ， 前五年一直在4港元/股以下波动 ， 2020年股价才有明显上升 。
细分来看 ， 2016年、2017年中海物业的股价一直维持在1港元/股左右的水平；2018年、2019年有所上行 ， 在2-4港元/股震荡；2020年是其股价涨幅最大的一年 ， 7月份最高股价拉升至9.19港元/股 ， 随后持续回落 ， 截至2020年最后一天 ， 股价遭“腰斩” ， 跌去49.9%；截至今日收盘为5.28港元/股 。

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不仅市场对中海物业看跌较多 ， 机构对中海物业的态度也不太乐观 。
据不完全统计 ， 近一个月来 ， 多家机构对中海物业持观望态度 。 去年12月24日 ， 花旗认为中海物业(02669)未来盈利能见度下降 ， 将其目标价由7.5港元下调36%至4.8港元 ， 维持“中性”评级 。
一个月后 ， 美银证券认为中海物业的前景好坏参半 ， 故将目标价下调11%至6.2港元 ， 维持“跑输大市”投资评级；一周前 ， 野村发布报告 ， 下调中海物业目标价至5.7港元 ， 维持中性评级 。
从这3家下调中海物业目标价来看 ， 其深层原因 ， 多是对其不明朗的盈利水平产生怀疑 。 据了解 ， 中海物业的盈利水平一直低于同业 ， 过去三年间的每股盈利年复合增长率约为28% ， 低于大型企业的31% 。
美银证券在其研究报告中指出 ， 中海物业去年中期盈利按年升12% ， 差过其预期的22%；中金因中海物业上半年净利润未达到预期 ， 将其2020年、2021年的盈利预测分别下调7%和9% 。
两年毛利率跌去35.2%
盈利未达预期 ， 与其不稳定增长的营收有关 。
近五年 ， 中海物业的营收每年都在增长 ， 但增幅却是高低起伏 。 2016年-2019年 ， 中海物业收入整分别为32.97亿元、33.58亿元、41.78亿元、54.66亿元 ， 同比增幅分别为29.57%、1.85%、24.41%、30.83% 。

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2017年增速更是回落到个位数 ， 之后的两年其营收连续拉升 。 而从2020年半年报来看 ， 营收28.5亿元 ， 同比增速18.04% ， 相比于2017年-2019年的26.67%、19.77%、26.62% ， 增幅下滑走势明显 。
营收放缓 ， 毛利率也受到挤压 ， 持续三年下坡 。 2020年前两个季度有所回转 ， 仍低于上一年度 。 2016年-2018年中报 ， 毛利率分别为12.33%、13.68%和13.85% ， 略有上涨 。 2018年-2020年中报 ， 毛利率一路向下 ， 跌去35.2% 。

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整体毛利率下滑 ， 其细分业务板块毛利率也不见涨 。 按业务类型划分 ， 中海物业主要有物业管理服务和增值服务 。 2020年中报显示 ， 物业管理服务、增值服务毛利率分别为16.2%、24.4% ， 同比分别下滑0.6个百分点、9.5个百分点 。分页标题#e#
“以基础物业服务为根本 ， 以品质管理和管理规模为两翼 ， 以优你互联、兴海物联、资产运营、投资并购为四驱 ， 实现全场景、可持续的‘空间服务’ 。 ”
相较于物管服务 ， 增值服务的毛利率较高 。 中海物业也试图通过注入科技打造“优+”互联网生态圈 ， 以提升增值服务的收入水平 。 不过 ， 目前增值服务在整体收入的占比为21.4% ， 而且去年上半年 ， 其24.4%的毛利率 ， 同比增速也有所下降 。
第三方外拓缓慢 ， 不足1成
资本的诱惑不断增大 ， 物企蠢蠢欲动 。 筹措资金 ， 增强外拓实力 ， 是大部分物企上市的必要任务 。
中海物业2015年上市 ， 依靠的是中海地产 ， 相较于苦心经营规模的物企而言 ， 它有得天独厚的优势 。 国盛证券在其研报中指出 ， 截至2020年6月末 ， 预计中海物业来自关联地产及外拓项目比为9:1 。
上市已进入第六年 ， 而中海物业仍有九成面积来自母公司的输送 。
随着上市物企阵容的扩大 ， 第三方独立增拓的能力越来越成为资本考量的重点 。 中海物业在上市4年后 ， 开始寻求外拓之路 。
2019年 ， 中海物业新增外拓合约面积1504万平米；2020年上半年 ， 在港澳地区承接多个医院、政府单位、商业物业及住宅等项目 ， 新增外拓合约面积1162 万平米 。
国盛证券认为 ，中海物业2020 年预计全年外拓有望突破 2600 万平米;大摩对中海物业的管理面积估计偏保守 ， 它估计中海物业2019至2022年的管理面积年复合增长率将达到16% ， 主要因为其目前对并购项目的态度较为谨慎 ， 而第三方项目转化业绩增长则需要时间 。
外拓起步滞后 ， 中海地产的“输血”也遇到瓶颈 。 在“房住不炒”的政策下 ， 2015年-2018年 ， 中海地产的销售面积在1500万平方米左右 ， 增速维持在10% 。 2020年 ， 中海地产的销售面积增长6.8% ， 达到1917万平方米 。 相较于前几年 ， 增速稳中有降 。
截至2020年6月末 ， 中海地产土地储备为9006万平米 ， 但能够交付给中海物业的面积仍是未来时 。
内外两条线同时发力的中海物业 ， 增长速度还是慢于同业 。 2020年上半年 ， 中海物业的在管面积1.58亿平方米 ， 同比涨幅约10.2% 。 据克而瑞统计 ， 2020年上半年30家上市物企在管面积平均增速为22.7% 。
目前 ， 中海物业的市值172.89亿港元 ， 处于较低位 。 上市6年 ， 第三方面积不足1成 ， 如果外拓不能打开新局面 ， 或将继续拉低估值 。
文章来源:物业K线

来源：(乐居财经)

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标题：中海地产|中海物业“估空”之谜