_原题是：房企的“春城”战事
乐居财经李奕和 发自昆明
中交地产（000736． SZ）近来在昆明市场动作频频 ， 其先后搭上云南城投、金地、碧桂园 ， 以控股姿态 ， 与头部房企“分食”春城 。
1月27日 ， 云南碧清房地产开发有限公司（以下简称“云南碧清”）股权结构发生变更显示 ， 中交地产新增进入成为其股东方 ， 持股比例51% ， 碧桂园持股比例从94%下降到43% 。
去年12月17日 ， 昆明出让11宗土地共揽金51.36亿元 。 当中 ， 中交地产以6.34亿元拿下官渡区关上街道办事处KCGD2017-36号地块 。
此动作的两个月前 ， 它刚与云南城投签下深化战略合作 。 根据协议 ， 云南城投将依托其在昆明、西双版纳州、大理州等云南省内的项目储备资源 ， 与中交地产共同搭建合资平台公司 。
合资平台公司意在推进云南城投下属储备项目的土地整理、开发及建设等工作 。 中交地产以此搭上了云南省的“大地主” 。
事实上 ， 中交地产自2017年首入昆明以来 ， 几乎以每年一子的速度在昆布局 。 而在其已落地的项目中 ， 不少就是联合开发 。
它深知 ， 在拥挤的昆明市场 ， 房企与房企之间的合作是常有之事 ， 单打独斗并非明智之举 。 特别在“三道红线”等新规出台 ， 减压、降负成为行业主流战略下 ， 中交地产的扩张布局更是如此 。
中交的控股“瘾”
1月27日 ， 云南碧清房地产开发有限公司（以下简称“云南碧清”）股权结构发生变更显示 ， 中交地产新增进入成为其控股方 ， 持股比例51% 。
此前 ， 云南碧清股东方主要为云南碧桂园、堆龙德庆区碧享企业管理有限公司、堆龙德庆区碧辉企业管理有限公司、昆明兆鼎财务管理合伙企业（有限合伙） ， 四者分别持有94%、3%、2%、1%股权 。
股权变更后 ， 云南碧桂园的持股比例从94%下降到43% ， 新增股东方中交地产持股51% ， 其余的股东方持股比例不变 。 也就是说 ， 云南碧清的大股东从碧桂园变为了中交地产 。
与股权结构一起发生变动的 ， 还云南碧清的高管层 。 当天 ， 该公司的法定代表人由潘永卓变更为赵光勋 ， 公司董事新增邓啸；监事行列中 ， 薛冰退出 ， 新增谷洪雷和陈少国两人 。
资料显示 ， 潘永卓实际为碧桂园集团云南区域总裁 ， 赵光勋则是中交地产昆明公司副总经理；此外 ， 邓啸、谷洪雷、陈少国三人与中交地产旗下多家公司有所关联 ， 均为中交地产方面人士 。
在过江龙常年盘踞的昆明市场 ， 云南碧清并非中交地产与碧桂园的首次合作 ， 双方最近的一次合作是一个名为中交·碧桂园·映象美庐的项目 。 这还是中交地产在昆明市场落子的第三个项目 。
中交地产最早在2017年进入昆明市场 ， 当时的首秀项目为中交·锦绣雅郡 。 据了解 ， 该项目曾创下9个月内完成全部去化、提前8个月实现交付的战绩 ， 成为当时的热销楼盘 。
中交地产也得以凭此项目 ， 在竞争激励的昆明市场站稳脚跟 。
与中交·碧桂园·映象美庐一样 ， 中交地产在昆明市场落子的第二个项目其实也是一个合作项目 ， 只不过合作的对象并非碧桂园 ， 而是是另一家房企金地 。
2017年10月 ， 中交与金地组成的联合体昆明中交金汇置业以13.55亿元的价格 ， 拿下昆明官渡区小板桥街道3宗地块 ， 项目因紧邻巫家坝片区未来规划建设的“中央公园”配套 ， 而得名中交金地·中央公园 。
据查 ， 昆明中交金汇置业由中交持股52% ， 金地持股48% 。 据2020半年报披露 ， 该公司性质为股权投资 。 这次中交虽是控股方 ， 却没有操盘 。

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图1/1

2019年5月 ， 中交地产再次以17.64亿元、溢价48%斩获东白沙河片区2宗地块 。 该项目便是与碧桂园合作的中交·碧桂园·映象美庐项目 。 也是中交地产在昆明落子的第三个项目 。
项目公司为昆明中交东盛房地产 ， 由中交持股50% ， 碧桂园持股49% ， 另1%由昆明众鑫建设项目管理合伙企业（有限合伙）持有 。 这家合伙企业有14位自然人股东 ， 多为中交关联人士 。 包括中交地产西南区域公司总经理李军、中交地产昆明公司副总经理赵光勋、中交地产昆明公司副总经理程熙文等 。 控股权依然稳稳握在中交手中 。
目前 ， 与金地、碧桂园合作的项目公司均由中交控股 ， 也由中交并表 。 此次收购云南碧清51%股权后 ， 中交大概率会将其纳入合并报表范围 。 据查 ， 云南碧清旗下项目开发已近3年 ， 现已开始销售 ， 或对中交2021年业绩形成助力 。分页标题#e#
云南碧清也仅是碧桂园在昆明合作项目的冰山一角 。 事实上 ， 作为比中交地产更早进入昆明市场的一批房企 ， 碧桂园在昆明市的合作更为常见 。
据了解 ， 2013年 ， 碧桂园首进云南曲靖 ， 打造曲靖碧桂园；2015年 ， 碧桂园落子楚雄 ， 布局云南第二城；到2016年5月 ， 碧桂园首入昆明的第一个项目碧桂园·凤凰湾正式开工奠基 。
近些年来 ， 其在昆明开发的中南碧桂园樾府、中交·碧桂园·映象美庐、中南中梁碧桂园天韵、隆盛府、古滇水云城、新城碧桂园雅樾等项目均是与其他开发商进行开发 ， 当中还不不乏三家及以上房企合作开发的项目 。
房企“春城”战事
云南碧清成立于2018年3月23日 ， 其目前正在开发建设一宗在昆明市经济技术开发区清水片区的KCJ2017-14F地块 。 这是一宗占地255.3亩的住宅用地 ， 最早由碧桂园在2018年3月拿下 ， 当时成交总价9.16亿元 ， 溢价达109% 。
对于云南碧清旗下开发的项目名称 ， 网上资料鲜少有披露 ， 但可以确定的是 ， 根据此前中交地产的另一则公告 ， KCJ2017-14F地块的项目已经开始销售 。
实际上 ， 中交地产收购云南碧清51%股权一事 ， 早在去年12月4日就有所披露 ， 根据当时中交地产的公告 ， “双方已签署相关合作协议 ， 将于近期完成股权变更” 。
近两个月后 ， 这笔收购随着云南碧清最新持股方的露出 ， 尘埃落定 。
其实 ， 不仅仅是中交地产和碧桂园 ， 近些年来 ， 面对激烈竞争的昆明市场 ， 房企之间的合作变得再正常不过 。 究其原因 ， 这与昆明市场外来房企云集、拿地竞争激励、土地溢价高密不可分 。
2016年开始 ， 昆明加大土地供应量 ， 开始吸引品牌房企的纷纷入驻 。 2017年3月 ， 在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下 ， 昆明出台了《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》及《不限购 ， 首套房最低首付20%》等关于房地产的最新六条措施 ， 进一步促进昆明楼市去库存 。
当时 ， 首套房首付最低20%、二套房首付30%的“新六条” ， 堪称全国购房首付比例最低城市 。 加之不限购等宽松政策 ， 刺激了许多受购房资格限制城市的资金进入到昆明市场 ， 昆明土地市场热度持续升温 。
有数据显示 ， 在2017年 ， 昆明通过招拍挂拿地的企业共有73家 。 当时 ， 拿地排名前十的外来房企就占了80% ， 本土房企只占20% 。
根据昆明土地交易拍卖中心2017年数据 ， 当年昆明主城共卖出土地近1.4万亩 ， 成交金额约454亿元 ， 创下了2012年以来昆明主城土地拍卖交易的新高 。 而高竞价轮次、高溢价率更成为昆明土地市场的标配 。
这种热度一直持续到两年后 。 机构统计数据显示 ， 2019年昆明土地出让592宗 ， 面积达2475.03万平方米 ， 出让金额达1011.9亿元 。 成为当年16个土地成交金额超1000亿的城市之一 ， 同比涨幅近60% ， 仅次于南京、福州之后 ， 排名第三 。
据了解 ， 仅在2019年 ， 昆明就吸引雅居乐、旭辉、卓越、世茂、光大、中骏、大华等十多家房企的入驻 。 伴随着土地成交溢价的走高 ， 房企拿地的代价也越来越大 。 地产开发商纷纷组成联合体拿地或后期引入合作伙伴 ， 以分担拿地成本和开发风险 。
去年以来 ， 随着 “三道红线”等监管新规的出台 ， 更促成房企积极寻求合作扩张的原因 。 仅中交地产而言 ， 于2020年中 ， 其账面现金121.96 亿元 ， 短期债务约89.12 亿元 ， 现金短债比为 1.37 。 但其净负债率达到 238.86% ， 剔除预收款后的资产负债率为 86.26% ， 脚踩“两条红线” 。
与单打独斗相比 ， 合作开发可以使房企以更少的资金撬动更多的项目 ， 迅速抢占市场 ， 且负债规模得以控制 。
在2019年12月 ， 中交地产经过95轮激烈竞价 ， 还曾击败绿城、中海、金地、金科、中梁等多家知名房企 ， 夺得呈贡区龙城街道办事处1宗面积145亩地块 。 该宗地还以溢价96%、19.31亿元的总成交价 ， 成为呈贡区当时单价最贵地块 。
该项目是中交地产在昆明的四个落子项目 ， 同样引入合作方开发 。 2020年1月7日 ， 中交地产公告 ， 引入非关联方云南盛元、关联方二航局、关联方中交昆建共同投资设立项目公司（昆明中交熙盛房地产有限公司） ， 开发建设上述地块 。 项目公司注册资本20.8亿元 ， 各股东方分别占比47%、20%、25%和8% 。
但在昆明中交熙盛的最新股权结构中 ， 中交地产、二航局、中交昆建分别持有该公司62%、30%、8%股权 ， 已经不见非关联方云南盛元的踪影 。分页标题#e#
【新浪乐居|房企的春城战事：连续搭上云南城投、碧桂园 中交地产有何打算？】责任编辑：薛永玮

来源：(未知)

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