_原题是： 中国金茂 ， “地王”成了“地雷”
来源：深蓝财经
1月25日晚间 ， 中国金茂（00817）发布盈利预警公告 ， 预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50% 。
26日 ， 中国金茂股价开盘即下跌 ， 截至收盘下跌16.8% ， 报每股3.17港元 。 27、28日两天 ， 下跌持续 ， 截至28日收盘 ， 报3.05港元 。
1月28日晚 ， 中国金茂发布公告 ， 于2021年1月28日该公司斥资3632.2万港元回购1200万股 ， 回购价格为每股2.99-3.05港元 。
昔日“地王” ， 今日成了“地雷” ， 而这颗“雷” ， 早已埋下 。
销售额增4成 ， 净利却最多降50%
1月25日晚间 ， 中国金茂（00817.HK）发布盈利预警公告 ， 根据现有资料预期 ， 截至2020年12月31日 ， 归母公司净利较截至2019年12月31日止年度约有40%至50%的下降 。
公告还披露 ， 2020年 ， 中国金茂累计实现签约销售金额2311亿元 ， 较2019年增长43.7% 。
销售金额同比增长超4成 ， 但净利却预计最多降50% 。 此外 ， 2020年11月中国金茂还宣布已经完成了全年2000亿的销售目标！
公告中给出了业绩变动的主要原因：2020年因房地产市场调控等原因 ， 导致集团及其部分联营及合营企业项目售价不及预期 ， 需计提发展中物业、持作出售物业减值所致 。 若不计减值因素 ， 中国金茂2020年的物业交付结算收入较2019年约有40%至50%的大幅增长 。
售价不及预期 ， 很容易让人想到2020年房地产销售中屡见不鲜的“打折促销” 。 而中国金茂2020年全年签约销售额同比增长43.72%增长 ， 销售建筑同比增长50.85% ， 分别比2019年多出702.99亿元、380.61万平方米 。 销售额增幅小于销售面积 ， 也说明中国金茂采取了降价策略 。
事实上 ， 中国金茂2020年销售均价为2.05万元/平方米 ， 较2019年的均价下降0.14万元/平方米 ， 较2018年下降0.5万元/平方米 。

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△中国金茂历年销售均价（单位：万/平方米）
“地王”反噬？
中国金茂缺钱的问题早已显现 。
中国金茂2007年登陆港交所 ， 2009年完成合并金茂大厦的资产 ， 起步不算早 ， 但发展迅速 。 2018年 ， 销售额首次突破千亿大关；2019年 ， 在克而瑞的房企年度业绩排行榜中进入20强；2020年 ， 进入房企签约销售额“2000亿俱乐部” 。
但2017年至2020年上半年 ， 中国金茂毛利润同比增幅分别为-1.6%、44.8%、-12.2%、-22.7% ， 归母净利润同比增幅分别为56.9%、31%、23.8%、1.97% ， 均连续下滑 。
盈利能力与扩张速度严重不匹配的背后 ， 是中国金茂一直以来“地王+豪宅”的运营模式 。
2015年前 ， 中国金茂还是“方兴地产” 。 2009年 ， 金茂集团资产整合完成后 ， 方兴地产一鸣惊人 ， 斩获北京广渠门15号地王 。 2012年 ， 又牵手上海国际港务集团拿下上海海门路55号地王 。
此后 ， 中国金茂接连制造了上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王 ， 还有南宁地王、深圳地王等等 。
我爱我家集团前副总裁胡景晖曾表示 ， 豪宅产品的客源往往被喻为金字塔的塔尖 ， 需求总量非常有限 ， 而且一旦在短期内释放 ， 很难形成二次购买 。 所以 ， 这类产品的销售易受政策、市场变化的影响 ， 从而导致产品滞销 ， 资金回笼速度慢 。
在房住不炒、限价限售、融资收紧、疫情影响、三道红线等等外部因素的干扰下 ， 中国金茂大胆拿地带来的缺钱问题开始突显 。
2019年至2020年 ， 中国金茂通过出售子公司和名下项目来缓解不断攀升的高杠杆率、偿债能力弱化为公司带来的资金压力 。
但其负债压力仍然不容小视 ， 截至2020年上半年 ， 其负债规模达到2980.27亿元 ， 较年初增加了555.8亿元 。 且负债中主要为短期负债 ， 短期负债占总负债的比例为75.8% 。
此外 ， 2020年上半年 ， 中国金茂在剔除预收款后的资产负债率为66.64% ， 略低于70%的监管红线 。 现金短债比只有0.6 ， 未达标 。
财报披露的净负债率为76.6% ， 并未踩线 。 但截止到2020年上半年 ， 中国金茂还有一笔201.21亿元的永续债 ， 虽不用偿还本金 ， 每年利息却会摊薄利润水平 。
算上永续债 ， 金茂截止到上半年的净负债率高达125.96% 。 也就是说 ， 三道红线踩中两道 。
不过 ， 中国金茂对公司的长期发展保持乐观 。 公司管理层在2020年半年报业绩会上曾表示 ， 公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力 ， 2021年2500亿元 ， 2022年实现3000亿元的签约目标 。分页标题#e#
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