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01
2020年房价变化回顾
1、2020年跑赢大势的城市 ， 除了众所周知的长三角区域 ， 还有出人意料的辽中南区域 ， 尤其打脸传统认知的是 ， 胡焕庸线被突破 ， 关中平原和山西中部 ， 均有上佳表现；
2、大西北高歌猛进 ， 三四线城市表现亮眼 ， 延安房价提升值同比增长21.42% ， 革命圣地领跑2020 ， 意味深长；二线城市里 ， 深圳的魔幻行情直接带动东莞房价上涨 ， 东莞房价提升值同比增长16.14% ， 超过深圳的4.67%；
3、不得不感慨 ， 祖国确实地大物博 ， 遍地都有机会 ， 就看有没有眼光和运气了 。
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【方法说明：整体来看 ， 全国房屋均价的变化 ， 不仅仅反映了全国经济发展水平的变化 ， 也体现了货币总量和通胀水平的变化 ， 所以 ， 我们认为 ， 要去看具体某个城市的房价变化情况 ， 把全国作为基准值 ， 换算出每一个城市的提升值 ， 再来看每一个城市提升值的变化 ， 更容易帮我们找出那些跑赢全国大势的城市 。 以2020年为例 ， 具体的计算公式是：某城市2020年房价提升值变化=（2020某城市房价/2020年全国平均房价）/（2019年某城市房价/2019年全国平均房价）-1 。 】
02
2021年房价变化预测
1、胡焕庸线以北延续跑赢大势的行情 ， 哈长也是有一波让专家跌破眼镜的行情 ， 北部湾机会非常明显了；
2、二线的西安是西北市场领头羊 ， 大湾区依然是东莞抢戏 ， 山海关外的沈阳不错 ， 北部湾领头羊是南宁 ， 还有一个黑马是贺州 。
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【方法说明：略】
03
二手房市场结构及变化趋势
1、主流单价段为0.5-1.2W区间；1.5-3.4W区间占比显著提升；
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2、主流区间为75-130㎡ 。 变化趋势来看 ， 刚需面积80m2以下面积段普遍占比下降 ， 85-130㎡改善面积有明显提升；
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3、主流总价段为50-100W区间 ， 其中50-75W房源占比仍在提升 ， 另外200-275W高总价段区间房源也有所提升 。
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04
新房市场结构及变化趋势
1、全国主流在90-140㎡区间；随城市线越弱 ， 主流面积段越大 ， 其中一线中300㎡以上大面积段有一定需求规模；
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2、全国提升明显的面积区间为90-120㎡ ， 二线城市170-180㎡大面积改善区间表现突出 。
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以上 ， 我们通过房价提升值 ， 回顾2020年房地产市场的房价变化 ， 找出了跑赢大势的城市 ， 也进行了简单的房价提升值变化预测 ， 希望为大家投资提供一点帮助 。
我们希望通过研究房价增幅的历史变化趋势 ， 利用莫兰指数 ， 摸索出房价在城市间轮动的特征 。
方法说明：莫兰空间聚集说明：
HH区 (High-High)：城市房价增速高 ， 周边城市也高；
HL区 (High-Low) ：城市房价增速高 ， 周边城市低；
LH区(Low-High) ：城市房价增速低 ， 周边城市高；
LL区 (Low-Low)：城市房价增速低 ， 周边城市也低 。
【莫兰|2021年楼市会咋走？不能乱猜，这些数字和图表说了算】05
从房价增速来看 ， 可以发现
1、2017年-2018年 ， 全国市场大牛 ， 旅游型城市尤其突出 ， 全国房价平均增速18.3%；
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2、2018年-2019年 ， 价格增长回归理性 ， 临沂成为增长黑马 ， 全国房价平均增速4.2%；
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3、2019-2020年 ， 价格增速均值为三年最低 ， 东莞成就三年增速之最 ， 全国房价平均增速3.6%；
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4、全国房价平均增速 ， 从18.3%到4.2%到3.6% ， 连续三年下降 ， 需要警惕房价增长周期已经接近尾声 ， 即便2021年房价不出现下跌 ， 但建议房地产开发商 ， 买地投资还是要谨慎理性 ， 盲目追高也可能让企业陷入经营危机 ， 至于个人投资者 ， 卖股买房万万不可 ， 小心成为楼市接盘侠 。分页标题#e#
06
从房价增幅的莫兰指数来看
1、2017-2018年 ， 北强南弱 ， 山东半岛、长三角、中原、成渝城市群为增长聚集区域 ， 山东半岛表现抢眼；
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2、2018-2019年 ， 长三角持续走强 ， 关中平原、呼包鄂榆等西北组团突围；
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3、2019-2020年 ， 四组团分布 ， 西北+长三角为核心 ， 西南开始崛起；
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4、过去三年 ， 北强南弱西北突围西南崛起 ， 长三角一直都是赢家 ， 接下来呢？
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通过人口、土地、资金36个指标将全国城市细分为10个等级 ， 再来看看：
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可以看到：
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仅靠目测 ， 根据“全国房价平均增速 ， 从18.3%到4.2%到3.6% ， 连续三年下降” ， 就推测“房价增长周期接近尾声” 。 有些严谨的朋友表示不服 ， 我们也觉得草率了 。
于是 ， 我们继续深入研究 ， 通过研究混沌理论中奇异吸引子 ， 以及宏观因子对房价的影响 ， 得到未来房价增长的趋势以及区域轮动机会的预判 。
方法说明：
房价因子混沌预测
1、混沌预测：利用Takens嵌入定理及城市房价历史数据 ， 重建房价混沌系统整体运动轨迹 ， 得到房价混沌预测 。
2、宏观因子预测：将全国房价三年涨幅与城市宏观指标三年涨幅 & 指标绝对值建模 ， 筛选城市房价影响因子 ， 并根据筛选出的因子对房价进行预测 。
3、计算上述两者的算数平均 ， 根据概率模拟生成城市各个区域的房价增幅 。
07
房价增速预判
果然 ， 靠直觉或经验推测市场趋势还是不靠谱 ， 从房价增速预测的结果上看 ， 2020年-2021年 ， 全国整体市场回暖 ， 价格平均增速提升至9.8%；但是 ， 上一篇我们的建议依然有效——
“即使2021年房价不出现下跌 ， 但建议房地产开发商 ， 买地投资还是要谨慎理性” ， 因为平均涨幅不等于全面上涨 ， 从结构来看 ， 很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的 ， 把握结构性的机会还是很重要 ， 比如 ， 其中贺州、朝阳、玉溪有望成为新一代黑马；
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08
房价增速莫兰指数
从房价增幅的莫兰指数来看 ， 2020年-2021年 ， 空间上呈现 ， 一轴“珠三角-广西-云南”突围 ， 重庆、天津、河南崛起 ， 这就是结构性机会；
所以 ， 上一篇我们的建议依然有效 ， “个人投资者 ， 卖股买房万万不可” ， 在前期热点城市 ， 尤其在目前暴涨的一二线城市买房 ， “小心成为楼市接盘侠”！
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09
城市结构性机会
城市分化加剧 ， 不论企业投资买地 ， 还是个人投机炒房 ， 都需要大胆假设 ， 小心求证 ， 比如说：
北京 ， 整体市场购买力下降 ， 需求增长缓慢；
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成都 ， 购买力持续上升 ， 市场极度供不应求
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上海 ， 购买力增长动力不足 ， 市场供求处于平衡阶段
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广州 ， 市场需求支撑强 ， 居民购买力提升
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深圳 ， 楼市高地 ， 市场供应限制了需求增长
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重庆 ， 购买力增长乏力 ， 需求支撑弱
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西安 ， 市场供不应求 ， 购买力增长有支撑分页标题#e#
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昆明 ， 文旅型城市 ， 内生需求支撑不足
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贵阳 ， 价格与需求下降 ， 购买力增长支撑不足
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南宁 ， 市场长期供大于求 ， 警惕购买力增长支撑不足
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苏州 ， 价格增长停滞 ， 市场供大于求 ， 购买力支撑下降
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杭州 ， 需求支撑强 ， 2020年开始购买力提升
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宁波 ， 价格快速提升 ， 市场已供大于求 ， 购买力增长支撑不足
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郑州 ， 购买力提升 ， 市场极度供不应求
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武汉 ， 市场需求回归均值 ， 价格保持平稳 ， 购买力变化相对稳定
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总的来说 ， 2021年很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的 ， 把握结构性的机会还是很重要——在空间上呈现 ， 一轴“珠三角-广西-云南”突围 ， 重庆、天津、河南崛起 ， 这就是结构性机会 ， 而在目前暴涨的一二线城市买房 ， “小心成为楼市接盘侠” 。
不论企业投资买地 ， 还是个人投机炒房 ， 都需要大胆假设 ， 小心求证！可重点拥抱大西南亚热带省域 ， 中越超级世界工厂轴线 。
来源：禾略（helue_China） ， 本文已获授权 ， 对原作者表示感谢 。
来源：(明源地产研究院)
【】网址：/a/2021/0129/kd655736.html
标题：莫兰|2021年楼市会咋走？不能乱猜，这些数字和图表说了算
