_原题是：房贷调控升级 “南沙热度”今年还能保持吗
来源：新快报
去年 ， 凭着人才政策以及各种产业布局、配套的逐步实现 ， 南沙“黑马”跑出广州楼市成交排名第二区域 ， 各热盘推售贯穿全年 ， 收获大湾区不少“粉丝” 。 据统计 ， 2021年南沙仍将有近210万㎡的新房入市 ， 南沙还能否继续保持热度？业内人士认为 ， 南沙明珠湾板块热度会持续带动整体价格上行 ， 但在房贷额度紧张和房贷利率上升的影响下 ， 南沙也无法独善其身 。
【新浪财经综合|房贷调控升级 “南沙热度”犹盛：今年仍将有近210万平新房入市】■新快报采访人员 何璐诗
今年预计供需两旺 13盘待入市
不是离中心区特别近 ， 不少板块配套还在完善过程中 ， 总价越来越高……尽管这样 ， 凭着板块未来可期 ， 加上大咖房企大批进驻 ， 可供选择丰富 ， 南沙成为了去年广州楼市的宠儿 。
来自克而瑞广州数据显示 ， 去年 ， 南沙一手住宅的可售货量为166万㎡ ， 去化周期下降至10个月 ， 而平均房价也从年初的2.2万—2.3万元/㎡ ， 上升至年末的2.8万—2.9万元/㎡ ， 市场热度可见一斑 。
随着在买家的购房心愿单中顺利“上位” ， 南沙去年全年密集上新 。 而今年据中地行统计 ， 南沙区预计有13个新盘入市 。 南沙湾和明珠湾供应自然是少不了 ， 横沥岛首个住宅项目也将在今年入市 。 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示 ， 初步统计显示 ， 2021年南沙仍将有近210万㎡的新房入市 ， 略低于2020年的231万㎡ 。
广州世联研究院副院长崔登科指出 ， 南沙和黄埔都是去年的“黑马” ， 南沙今年会持续处于供大于求的市场关系中 ， 不过价格上行预期仍然存在 。 “中心区刚需会继续向周边区域挤压 ， 明珠湾板块投资热度持续带动整体南沙区价格上行 。 ”
地产经济学家邓浩志认为 ， 虽然南沙供应不断 ， 但消化周期已在逐步下降 。 2020年是处于供需两旺的状态 ， 今年预计也会持续这个热度 ， 受益于人才政策 ， 南沙目前购买人群覆盖也比较广 ， 包括外围的、本地的和中心城区的购房者 ， 而近期南沙的规划利好 ， 让不少购房者对此板块都抱有信心 。
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明珠湾今年货量最足 板块价格“坐3望4”
去年 ， 南沙成交量最大的金洲—蕉门河板块 ， 成交了5083套 。 广州中原研究发展部指出 ， 虽然此板块近年供地减少 ， 新房供应能力放缓 ， 导致部分买家外溢 ， 不过该板块作为南沙发展成熟度较高的片区 ， 包括中铁建海语熙岸、越秀滨海新城、星河东悦湾等项目 ， 现有商业、教育、生活资源对买家吸引力依然较强 。
据克而瑞广州统计 ， 今年的南沙 ， 明珠湾板块货量最大 ， 预估有53万㎡ ， 金洲和黄阁则分别有49万㎡和44万㎡供应 ， 是南沙供应量最大的三个板块 。
明珠湾的灵山岛板块 ， 近年出让宅地集中转化新房入市 ， 大批量供应同样带动区域成交 ， 去年该板块成交套数为2797套 。 该板块多数项目配有江景 ， 对比金洲、黄阁板块 ， 具备一定高端盘基因 。 2019年12月项目入市均价在2.8万元/㎡左右 ， 目前该区域价格“坐3望4” ， 天悦江湾、绿城柳岸晓风、金科博翠明珠等项目价格普遍为3.5万—4万元/㎡ 。
同样大热的南沙湾板块 ， 去年多次拍出“摇号”地块 ， 地价已步入2万+时代 ， 去年11月 ， 佳兆业联合体拿下南沙湾2020NJY-16摇号宅地 ， 以22700元/㎡的楼面价 ， 成为了南沙湾新高溢价地块 ， 为板块市场提供了积极信号 。 由于毗邻东莞经济发达地区 ， 与深圳通勤便利 ， 对大湾区买家有一定吸引力 ， 去年南沙湾板块成交了4362套 ， 相比2019年成交量上升139% 。
今年 ， 南沙将持续推新 ， 横沥岛尖的葛洲坝·南沙金融半岛 ， 旭辉曜玥湾 ， 深业置地横沥岛项目；灵山岛尖的华丰项目 ， 南沙湾片区的中绿蔚蓝湾 ， 万顷沙的中建弘阳德信·湾璟壹号 ， 黄阁板块的华宇凤凰艺术岛 ， 金洲板块的阳光城丽景半岛都将入市 。
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轨交成熟区域二手交投变活跃
去年南沙一手市场表现出色 ， 也有声音指南沙楼市易进难出 ， 二手房缺少“接盘侠” 。 其实 ， 南沙配套成熟的板块 ， 二手市场已在跟进 。
合富置业南沙中大城分行主管黄镇球表示 ， 南沙的一手市场对二手市场有一定的带动作用 ， 现时二手市场交投很活跃 ， 其中 ， 交投较为活跃的区域有金洲地铁站周边小区和叠翠峰 。
“目前选择在南沙购房的买家比较多 ， 也会有很多二手房源供买家选择 ， 所以买家会对比一二手的房源 ， 根据自身需求选择入市 。 例如 ， 如果有入学需求的家长客 ， 由于黄阁有较好的教育配套 ， 有很多买家选择在黄阁周边购买二手房 。 现时买家积极看房 ， 入市速度快 。 ”分页标题#e#
“南沙的业主很多都是‘卖一买一’ ， 成交的价格需要到心理价位才会放售 ， 不容易倾价 ， 但是也很少有反价现象” ， 黄镇球说 。 价格方面 ， 以叠翠峰为例 ， 从70多㎡、80多㎡ ， 到100多㎡的户型都有不同需求的买家青睐 ， 二手均价约3.1万元/㎡ 。 此外 ， 越秀滨海御城比较多买家选择105—108㎡带主套的单位 ， 总价360万—380万元 ， 还有90多㎡不带主套的单位 ， 同样受欢迎 。 而价格相对低一些的阳光城丽景湾 ， 也不缺买家 ， 二手均价约2.2万元/㎡ 。
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房贷“紧箍咒” 南沙无法独善其身
随着房贷调控 ， 广州个人房贷额度紧张 ， 房贷利率迎来全面上调 ， 广州地区工农建交四大行房贷利率集体上涨 ， 具体为首套为LPR+55bp ， 二套房贷LPR+75bp 。 变更后首套房贷的利率为5.2% ， 而二套房则为5.4% 。 对于非刚需首选的南沙而言 ， 在更严苛的房贷条件下 ， 还能否继续“绽放”？
肖文晓向采访人员表示 ， 广州房贷额度受困于消化库存以及额度管控 ， 出现了审批难、放款慢的现象 ， 这个对于刚需客以及换房客的影响尤甚 。 “相对而言 ， 南沙并不是广州中心区刚需外溢的首选地 ， 因此受影响的程度稍微轻一些 ， 但也无法独善其身 。 整体而言 ， 房贷收紧不仅影响楼市的交易效率 ， 还会对购房者的预期产生微妙的影响 ， 购买决策会趋于审慎 ， 而回款周期变长也会考验开发商的现金流 。 ”
不少业界声音指出 ， 对于新政策下的额度释放情况 ， 还需要时间观察 。 “目前放款慢有特殊性 ， 开春后应该会好一点” ， 肖文晓指出 ， “今年广州的供应量比去年还多 ， 如果成交量跟不上 ， 开发商的去化压力会比较大 。 ”
崔登科认为 ， 广州房贷新政还要继续观察 ， 目前额度方面和利率方面刚开始收紧 ， 如果是持续收紧那么成交量下行预期将会出现 ， 南沙、花都、白云、从化、增城这些供远大于求的区域会受到非常大的影响 。
邓浩志表示 ， “政策刚出不久 ， 很多买家卖家都在观察阶段 ， 部分银行1月的额度用完了 ， 但新的贷款申请还是接受的 ， 没说以后不给贷款了 。 但额度的收紧 ， 令不少开发商只能拿到首期款；而放款时间的拖延 ， 让部分置换的买家 ， 资源周转可能遇到麻烦 。 ”
责任编辑：钟娴

来源：(未知)

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