_原题是：我们何时倒下？
来源：包邮区
2021年1月25日 ， 金茂广州区域召开了年度总结会议 。 会议主题是六个字：
我们何时倒下？
金茂是过去三年中国地产业产品和业绩都最亮眼的明星公司 。 它在2020年的销售额其实很好看 ， 逆势增长到2300亿 ， 一跃成了中国第十五大房企 。
但大家掰着手指头算了下 ， 上海区域销售额近千亿 ， 北京签约六百多亿 。 而身处网红大湾区的广州区域 ， 销售额加起来有三百多亿 ， 居然成了金茂业绩最差的地方 。
会议的气氛很严肃 ， 台上的领导在表达着对销售额的不满 ， 下面的人齐刷刷地低着头挨批 ， 公司的微信群里 ， 财务负责人提醒大家：
注意股价 。
就在同一天 ， 中国金茂发布内幕消息说 ， 因为市场调控 ， 项目售价不及预期 ， 预计：
2020年净利润会腰斩 。
后来的事情大家都知道了 ， 几天时间内金茂股价大跌20% 。 过去两年涨出来的股价 ， 又给还回去了 。
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金茂的业绩爆雷 ， 出乎很多人的意料 。
兽爷的煎饼摊消失在大望路 ， 没有人会记得 。 但是如果连一向管理优秀、财务稳健的央企都出问题了 ， 那有人确实要睡不着觉了 。
金茂将2020年净利预计下滑40%至50%的原因归结于：
国家房地产市场调控 ， 导致发展中及持有物业减值所致 。
换成大家都能听懂的话 ， 其实就是前几年买的地 ， 买亏了 。
2016年时 ， 金茂销售额虽然才只有485亿 ， 排行榜上位于25名开外 。 但接近四成的毛利率和央企的去杠杆运动 ， 让这家以广渠金茂府一战成名的央企 ， 账面上趴着大笔现金 。
金茂陷入了规模焦虑 ， 集团高层提出了中期目标：
2018年销售额破千亿 ， 2020年销售额破2000亿 。
金茂通过招拍挂 ， 在高点拿了很多地 。 项目开发出来后才知道 ， 是在赔本赚吆喝 。
整个华南 ， 最拖累金茂业绩的 ， 就是深圳龙华金茂府 。
2016年6月 ， 金茂第一次进入深圳 ， 用83个小目标拿下了龙华地王 ， 项目楼面5.6万元 。 土地出让合同中史无前例地写着：
现房销售 。
这是中国备受瞩目的首个现房销售试点 ， 金茂勇敢地接下了这个重任 。 三年半以后 ， 龙华金茂府才正式开盘 ， 项目销售均价高达11.7万 。 项目产品很棒 ， 现房销售也对买房人很友好 。 但项目利润也都被财务成本吞噬了 。
深圳只是这家央企的一个缩影 ， 2017年金茂闭着眼杀入了很多城市 。
3月 ， 金茂第一次进入福州 ， 开发的鼓楼金茂府项目 ， 项目楼面价高达两万三 ， 他们以为开盘后项目能卖到五万以上 ， 但实际售价才三万八 。
半年后 ， 金茂又拿到了自己在厦门的第一块地 ， 楼面价两万九千元 。 一年后 ， 翔安金茂悦售价：
两万八 ， 附带精装修 。
包叔的朋友子姨写过天津小王庄的上东金茂悦 ， 销售单价在2019年降到2.7万元后 ， 悄悄封盘了——项目高达楼面价2.6万 。
金茂的组织纪律 ， 决定了他们有很多事不能做 。
拿地的时候 ， 金茂内部的投资指标毫不松动 ， 其要求销售净利率和ROE都在10%以上 。 一些三四线城市 ， 这个数字甚至提高到了15% 。 有时候 ， 金茂的朋友很羡慕同行：
万科8个点、融创5个点就能做 。
但金茂的同志们也不是神仙 ， 在实际的操作中 ， 这个要求实在是太高了 。 2019年一次金茂的内部会议上 ， 决定把金茂府最为骄傲的“毛细血管”从必答题改为选答题 。 很多金茂府产品 ， 自此之后不再配备这种恒温恒湿的系统了 。
至于像金茂悦等副产品线 ， 更是爆发了越来越多的维权事件 。
厦门翔安金茂悦、南昌金茂悦、青岛金茂中欧国际城…都出现了质量问题 。 前几天 ， 还有业主在寒风中 ， 抱着五个月大的宝宝 ， 参与了北京大兴金茂悦的维权活动 。
规模、品质和利润 ， 你最多只能选其中的两样 。
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《我们何时倒下》的最后 ， 台上的金茂副总裁在总结发言时说 ， 现在要闯旧改 ， 大家努力找一些好地方 。
保利和万科在广州区域都1500亿了 。 大湾区这个地儿 ， 招拍挂没戏了 ， 土地溢价太高 ， 城市化91%了 ， 以后大方向是旧改：
我们要加油啊 ， 再不搞就搞不过人家了 。
人在着急治病的时候 ， 总是见药就吃 。 招拍挂土地过热 ， 就去变着法儿拿便宜的地 ， 是开发商的本能 。
但历史的经验教训告诉我们 ， 如果总是为了吃点醋 ， 就包顿饺子 ， 那韭菜总有吃完的那一天 。
对于金茂来说 ， 拿手好戏是高端写字楼、是一级土地开发 ， 甚至是城市运营 ， 但不一定是旧改 。分页标题#e#
2016年宁高宁就任中化后 ， 到长沙考察 ， 下飞机第一件事 ， 就是去梅溪湖新城的学校捐了70万元 。 梅溪湖新城金茂做了10年 ， 把这个区域做成了长沙造城的标杆 ， 无论是人气还是房价 。
而金茂自己 ， 也从土地整理到产业招商 ， 上下游都赚到了钱 。
拿便宜的地是会上瘾的 ， 2017年 ， 金茂正式喊出了城市运营商的战略 ， 希望把梅溪湖模式复制到更多地方 。 替政府造好基础设施 ， 帮助导入产业 。
会不会有更多的梅溪湖新城 ， 包叔现在还没法判断 ， 但从拿地上来看 ， 金茂很难再像梅溪湖那样勾地了 ， 更多的是到招拍挂市场上举牌 。
替政府做一级土地开发 ， 本来是金茂旱涝保收的收入保证 ， 但是从2016年开始 ， 金茂卖的地越来越少 。 都留下来自己开发了 。
产业新城这件事 ， 不是没有人做过 。
在卖房子的时候 ， 产业新城的利润是惊人的 ， 但等到房子卖完 ， 还是要对着综合体、写字楼、酒店挠头 。 金茂走着走着 ， 发现自己越来越像那个自己最不想变成的人：
绿地 。
更重要的是 ， 强大如金茂 ， 终究也跨不过那条分水岭：
需要产业的北方招商困难 ， 招商简单的南方不需要产业 。
越往南 ， 金茂的故事越不好讲 。 说白了 ， 房地产不会有奇迹 ， 哪怕是央企 。
想要拿便宜的土地 ， 就要承担更高的资金沉淀风险 。 想要规模 ， 就是要借钱和买地 ， 就是要明股实债 。
从财报上能看出来 ， 金茂至少有一多半的开发权益是在表外的 ， 过去几年还可以用技术手段打马赛克 ， 但三条红线出来后 ， 郁亮已经说得很清楚了：
这次的监管是穿透式的 ， 表内表外等财务技巧是没用的 。
金茂的爆雷 ， 本来可以动静不这么大 ， 尤其是公司的基本面没有出问题 ， 如果对2019年之后的布局有信心的话 ， 完全可以慢慢消化 。 但他们还是选择了这个时候突然洗冷水澡 。
洗澡的人也许不觉得冷 ， 但很多围观群众都快感冒了 。
比起万科的“笑着活下去” ， “我们何时倒下”忧虑感更深了 ， 甚至有点任总《华为的冬天》那味了 ， 在那篇文章里 ， 任总说：
我们公司的太平时间太长了 ， 在和平时期升的官太多了 ， 这也许就是我们的灾难 。
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【新浪财经-自媒体综合|2020年净利润或腰斩股价大跌20% 金茂地产：我们何时倒下？】责任编辑：王翔

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