来源：物业中国
文|唐珊珊
传出分拆物业板块上市风声近一年之后 ， 田明终于在1月25日向港交所正式递交朗诗绿色生活招股书 。
招股书显示 ， 成立已超15年时间的朗诗绿色生活是典型的“蚊型物企” 。 截至2020年9月30日 ， 其总合约建筑面积为2310万平方米 ， 在管总建筑面积为1620万平方米 ， 体量规模在已上市的物企中处于末流 。 目前 ， 朗诗绿色生活业务涵盖19个城市 ， 其中14个位于长江三角洲 。
地产圈有句名言：“做绿色健康住宅的房企可以排上号的有两家 ， 南有朗诗 ， 北有当代 。 ”
作为绿色建筑领域的两个“扛把子” ， 朗诗难免会被拿来与当代作比较 。
去年10月 ， 当代旗下第一服务作为绿色物业服务第一股 ， 挂牌港交所后 ， 资本市场表现不佳 ， 尽管高层不断增持 ， 但股价仍难提振 。
如今 ， 朗诗绿色生活以“绿色物业管理”概念冲击港股 ， 能否打开新局面？
01．田明的“朋友圈”
筹备物业板块上市的过程中 ， 朗诗绿色地产董事局主席田明先后引来多位重量级的合作伙伴 。
田明的老朋友林劲峰 ， 就出现在朗诗绿色生活的股东名单中 。
林劲峰是投资界的老手 ， 被圈内人誉为“投资老炮、资本巨鳄” ， 由他创立的盈信国富 ， 第一笔房地产行业投资就落在朗诗地产身上 。 早在2006年 ， 朗诗地产面临3000多万元的亏损 ， 林劲峰买下朗诗20%股权 ， 轻松成为第二大股东 ， 并成功等到朗诗地产的借壳上市 。 此外 ， 林劲峰入局上坤地产也已达11年 。
朗诗绿色生活招股书显示 ， 目前林劲峰持有其14.57%的股权 。
拥有30余年投资经验的南都集团创始人周庆治也是田明颇为看重的一位合伙人 。 此次 ， 周庆治通过南都投资的全资控股公司以约72.96万元收购了朗诗绿色生活0.92%的股权 。 田明认为 ， 周庆治“能为我们的业务增长及发展提供宝贵指引 ， 包括有关潜在收购及地区扩张的策略 。 ”
经过股权重组 ， 目前田明持有朗诗绿色生活45.54%的股权和8%的股权奖励信托平台 ， 第二大股东南纺控股持有其23.85%的股份 ， 林劲峰和周庆治之外 ， 其余自然人股东持有0.01%-2.02%不等的股份 。
02．增值服务拓展滞后
2018年、2019年及2020年前9月 ， 朗诗绿色生活营收为3.1亿元、4.33亿元及4.06亿元 ， 毛利率分别为26.7%、23.4%及26.3% ， 这一盈利水平低于业内均值 。 2020年上半年 ， 上市物企平均毛利率为29.27% 。
朗诗绿色生活对母公司的依赖性相对较低 。 截至2020年9月30日 ， 其第三方物业管理面积占比已达42.9% 。 不过 ， 朗诗绿色生活第三方外拓项目的营收毛利率明显低于关联方开发的物业 ， 去年前9月 ， 两者在住宅物业与非住宅物业方面毛利率对比分别为14.3%：18.4%、20.7%：26.0% 。
朗诗绿色生活的区域集中度也较高 。 统计期内 ， 其长江三角洲项目在管建筑面积占比分别为90.8%、88.8%及87.1% ， 物业管理服务收益占比则为92%、89.2%及86.6% 。
目前 ， 朗诗绿色生活主要业务模式包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三类 。 增值服务是近年物企大力拓展的重要利润增长点 ， 但朗诗绿色生活在这一层面的发展明显滞后于同行 。 统计期内 ， 其非业主增值服务收入占比分别为28.3%、22.7%及18.3% ， 态势逐年下滑；非社区增值服务收入虽较为稳定 ， 但占比仅为7.9%、8.7%及8.6% ， 而今年早于朗诗绿色生活递表的新希望服务、德信服务及世纪金源服务 ， 收入占比均超20% 。
此外 ， 朗诗绿色生活的现金流也存在隐患 。 2020年前9个月 ， 朗诗绿色生活录得经营活动现金净额-5466.5万元 ， 较2019年末的1.17亿元下跌约146.62% ， 而其统计期内资本负债比率分别为459.8%、874.2%和227.5% ， 常年处于高位 。 一位不愿具名的专业人士分析认为 ， 这或与企业以现金流“反哺”母公司以缓解其财务压力有关 。
03．朗诗的“绿 ”和当代的“绿”
“朗诗生活服务是否能得到资本市场的认可 ， 主要看两点 。 第一是母公司的实力 ， 第二是朗诗的绿色物业管理与第一服务的绿色服务有什么不同 。 ”物业资深专家金永宏告诉物业中国 。
从母公司的营收规模来看 ， 朗诗生活服务似乎略胜一筹 。
2019年 ， 朗诗实现年度合同签约销售额约为405亿元 ， 合同签约建筑面积约为234万平方米 。 报告期内 ， 朗诗年度收入总额约为85.6亿元 ， 应占合营及联营公司权益已确认收入30.9亿元；年度利润约为15亿元 。
拿地方面 ， 2019年 ， 朗诗共获取了33个项目 ， 其中中国境内24个 ， 美国9个 。分页标题#e#
截至2019年底 ， 集团拥有的项目储备总建筑面积1844.5万平方米及可售面积685.96万平方米及预计可售货值约为人民币1314.3亿元 。
按权益计算 ， 集团应占项目储备总建筑面积500.82万平方米 。 其中 ， 可售面积为147.82万平方米 ， 预计可售货值约为316.4亿元；集团的独立第三方委托开发管理项目共41个 ， 可售面积约为365.85万平方米 ， 预计可售货值为689.3亿元 。
与第一服务的母公司当代置业相比 。
当代置业2019年公司营业收益145.52亿元 ， 合约销售额362.0亿元 ， 其中物业合约销售额约356.8亿元 ， 车位合约销售额约5.2亿元 ， 物业合约销售面积约338.07万平方米 。2019年 ， 当代置业在合肥、天津、青岛、西安等省份/城市获取23个新项目 ， 新增计容建筑面积约474.5万平方米 。 截至2019年12月31日 ， 集团于中国的土地储备（不包括投资性物业及持作自用的物业）合计1193.2万平方米 。
从绿色服务概念来看 ， 第一服务的绿色服务理念似乎更为系统、全面 。
第一服务在上市之初便明确提出“绿色物业服务”概念 ， 强调为客户提供“数字互联、绿色、健康的人居体验” 。 然而受制于业务规模 ， 第一服务自去年10月底上市以来股价已跌去将近六成 。
但物业中国查阅朗诗绿色生活招股书发现 ， 其对“绿色”概念提及不多 。 在列举其业务优势时 ， 朗诗绿色生活表示“在提供服务于绿化建筑方面处于行业的竞争地位” ， 如去年位列中国物业服务百强企业绿色建筑在管建筑面积第七位；其还透露 ， 计划“透过增加合资格获得BREEAM In-Use V6住宅类项目认证的项目数量继续增强提供绿色建筑物业管理服务的能力及提升品牌知名度” 。
而对于具体业务层面如何体现“绿色”服务 ， 朗诗绿色生活则鲜有涉及 。 事实上 ， 其几年前甚至开始缩减科技系统运营业务 ， 并将其负责绿色科技系统营运及保养的内部服务团队遣散 ， 以将资源集中于物业管理业务 。
但在金永宏看来 ， 朗诗是一家深耕区域 ， 聚焦专业化绿色地产研究的企业 ， 也是最早提出恒温、恒湿、恒氧理念的企业 ， 在江南一带有很高的知名度 。 从资本市场的角度来看 ， 对这样一家深耕区域 ， 有着较高品牌美誉度的企业 ， 应该会有所期待 。
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