股价暴跌市值蒸发近半 美好置业转型的“野心与尴尬”
本报采访人员/张玉/方超/上海报道
股价腰斩、出售资产、回购股份……在装配式建筑领域动作频频的美好置业集团股份有限公司（000667.SZ ， 以下简称“美好置业”） ， 眼下正经历艰难时刻 。
1月15日～22日 ， 美好置业股价连续6个工作日跌停 ， 总市值由1月14日的93.74亿元跌至1月22日的49.83亿元 ， 几乎跌去一半市值 。
就此 ， 美好置业先后3次发布股票交易异常波动公告 。 与此同时 ， 美好置业火速抛出股票回购计划 。 1月27日 ， 美好置业公告称 ， 公司将以集中竞价交易的方式回购公司股份 ， 资金总额不超过人民币2亿元且不低于1亿元 ， 回购股份价格不超过人民币4元/股 。
“鉴于近期公司股票交易价格出现非理性下跌 ， 公司认为目前公司股价不能合理体现公司的实际经营状况 。 ”美好置业方面表示 ， 本次回购股份的用途为用于后续员工持股计划、股权激励 。
股价异常波动的背后 ， 美好置业向装配式建筑服务商转型的进度也吸引着大众的目光 。 1月28日 ， 美好置业回复《中国经营报》采访人员采访表示：“近期公司股票交易出现异常波动 ， 公司非常关注同时进行了严格自查 。 根据自查结果：公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处；公司未发现近期公共传媒报道了可能或已经对本公司股票交易价格产生较大影响的未公开重大信息；近期公司及控股子公司生产经营活动正常 ， 在做好疫情防控常态化的同时 ， 积极开展生产经营活动 ， 内外部经营环境未发生重大变化；股票交易异常波动期间 ， 公司控股股东、实际控制人未买卖公司股票 。 ”
地产项目“卖子”
“最近一段时间房地产股总体表现不是特别好 ， 美好置业最近的股价表现也跟市场因素有关系 ， 因为可能很多的企业去年没有完成业绩 ， 市场对此多少还是有点担心的 。 再叠加自己本身不过硬 ， 可能就跌得更凶了 。 ”上海中原地产首席分析师卢文曦向采访人员表示 。
美好置业2020年第四季度的业绩表现尚不得而知 ， 不过 ， 从公司表现来看 ， 2020年第三季度 ， 公司实现营业收入2.51亿元 ， 比上年同期减少72.57%；归属于上市公司股东的净利润为-1.78亿元 ， 比上年同期减少381.87% 。 2020年年初至第三季度报告期末 ， 公司实现营业收入21.85亿元 ， 比上年同期增长了19.38%；归属于上市公司股东的净利润为-1.43亿元 ， 比上年同期减少288.07% 。
同时值得一提的是 ， 2020年12月31日 ， 美好置业发布股份转让系列公告 ， 拟约22亿元转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司（以下简称“塘厦宝光”）、合肥名流置业有限公司（以下简称“名流置业”）及安徽东磁投资有限公司（以下简称“安徽东磁”）100%股权 。
其中 ， 安徽东磁的目标资产为位于紫蓬山旅游开发区堰湾水库东侧的D地块以及坐落在紫蓬山旅游开发区的高尔夫球场和酒店项目 。 其中 ， 高尔夫球场占地1450.68亩 ， 酒店占地49.32亩 ， 住宅用地D地块的面积为315.25亩 。
合肥名流的目标资产为位于肥西县紫蓬山旅游开发区共计759亩的B地块和C地块 。 名流置业的主要资产为位于东莞市塘厦镇郎箕埔地段的两宗土地的使用权 。 目标地块现由广东亚视演艺职业学院办学使用 ， 符合“三旧”改造条件 ， 正在开始拆迁 。
“上述三个项目转让系公司一级开发业务的具体成果 ， 通过一级土地整理服务或股权转让方式实现收益 。 ”美好置业方面表示 ， 上述交易的首期转让款合计为现金8亿元及承债 3.95亿元 ， 公司在收到全部首期款项后 ， 已按合同约定完成了相关股权的工商变更登记工作 。
对于美好置业近期处置资产的行为 ， 卢文曦直言 ， 这可能是“断臂求生”的举措 。 “手里面先备一点儿现金 ， 抵御这一轮的调整 。 等调整过去了 ， 后面再说吧 。 ”
Wind数据显示 ， 截至2020年第三季度 ， 美好置业现金短债比为0.5045 ， 踩中一条红线 。 按照监管政策规定 ， 一项指标超出阈值 ， 则落入“黄色档” ， 有息负债规模年增速需控制在10%以内 ， 按照美好置业2020年中期有息负债规模79亿元计算 ， 年有息负债增加额需控制在7.9亿元以内 。
美好置业方面表示 ， 后期公司将通过合理控制投资节奏来平滑资金需求 ， 通过加快项目开发进度、加大销售力度、盘活存量资产等方式加快资金回笼 ， 资金需求也会相对稳定 ， 不会出现爆发式资金需求的增长 。 2021年 ， 公司将继续加强与银行等金融机构的全方位合作 ， 同时积极与多家非银主流机构建立战略合作 ， 积极拓宽融资渠道和创新融资模式 ， 满足公司经营发展的资金需求 。分页标题#e#
积极处置资产的同时 ， 近年来 ， 美好置业拿地力度一直偏小 。 年报数据显示 ， 2017~2019 年间 ， 美好置业仅新增土储33.1万平方米、34.97万平方米和44.11万平方米 。 土地储备从 2016年的258.13万平方米下滑至2019年的118.91万平方米 。
“单纯拿地开发是传统房地产的经营思维 。 公司战略转型的方向是发挥业务优势 ， 打造一体化房屋智造业务模式 ， 由传统房地产业向房屋智造转型 。 ”美好置业方面表示 ， 在土地招拍挂的选择上 ， 公司主动寻求有装配式建筑指标的用地 ， 也有实力满足其他外部客户装配式建筑项目的开发承建 。 未来公司将继续在重点布局区域加大投拓力度 ， 寻找合适的投资机会 。
跨界业务收缩
在“卖子回血”、股价暴跌的背后 ， 则是美好置业多年来的转型之旅 ， 愈来愈遭到外界质疑 。
相关信息显示 ， 拥有部队服役经历的美好置业董事长刘道明 ， 在1988年海南特区成立后的“下海潮”中 ， 进入房地产市场 ， 并由此逐步向北京、武汉、惠州等地扩张 ， 如同公司名称先后经历多次变更 ， 美好置业的业务版图也在不断变化 ， 而最为外界瞩目的 ， 无疑是其大举进入装配式建筑领域 。
梳理可知 ， 早从2013年起 ， 美好置业就“将‘产品工厂化’作为重要发展战略之一” ， 其曾在年报中对此评价 ， “在装配式建筑领域进行了卓有成效的拓展和实践” ， 并在2014年开启战略转型 ， 2017 年控股国内装配建筑专业施工企业——美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”） 。
截至2020年10月底 ， 美好置业已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、成都金堂等8个工厂投产 ， 此外 ， 河北玉田、天津静海、广州大塘、南京仪征等5个工厂正在建设当中 ， 计划将于近两年内陆续建成投产 。
尽管不断加码装配式建筑 ， 但美好置业在该领域依然亏损连连 。
财务数据显示 ， 在2018年～2020年6月期间 ， 美好置业装配式业务的运营主体公司——美好装配的净利润 ， 分别为-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元 ， 也即美好置业装配式建筑板块在两年半时间内 ， 亏损额达到10.34亿元 。
“装配式建筑是未来的发展趋势 ， 能够提高效率 。 但由于其需要预制 ， 对企业来说 ， 成本会相对高一点儿” ， 但卢文曦同时也认为 ， 目前很多大城市已经要求在建筑过程中 ， 逐步提高装配式建筑的比例 ， 从某种程度上而言 ， 作为中小房企的美好置业 ， 或许也是不得已而为之 。
华泰证券研报也认为 ， 由于受装配式建筑等领域相关政策、规范出台及落地低于预期等影响 ， 导致装配式渗透率提升不及预期 ， “或将影响我们对装配式装修市场的需求预测” 。
除了被外界质疑的装配式建筑外 ， 美好置业此前还跨界进入现代农业领域 。 据悉 ， 其现代农业业务以“虾稻共作” 为切入点 ， 目前已在湖北省洪湖及监利两市共计流转土地 8.5 万亩 ， 建成 18 个“双水双绿” 农业种植养殖基地 。
但财务数据显示 ， 2020年上半年 ， 美好置业现代农业营收占比仅为1.89% ， 主营业务为农业养殖与销售的湖北美亿农业发展有限公司（以下简称“美亿农业”） ， 在上述期间内的净利润为-0.87亿元 ， 天眼查显示 ， 美亿农业成立于2018年2月 。
“公司也认识到多元化发展中存在的种种问题 ， 目前正着手对现代农业业务进行战略收缩 。 ”对此 ， 美好置业回复采访人员称 ， 其“今后将集中资源全力发展房屋智造业务” 。
颇为有意思的是 ， 在2020年8月的“亚布力中国企业家论坛·2020武汉特别峰会”上 ， 刘道明依然对外宣称 ， 美好置业坚持城乡建设服务者的定位 ， 围绕“吃住两条线” ， 经过持续的业务转型与资源整合 ， 已经形成了房屋智造和现代农业两大业务板块的战略布局 ， “目前面临着重大发展机遇” 。
【贝果财经|股价暴跌市值蒸发近半美好置业转型的“野心与尴尬”】责任编辑：李桐

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