每经采访人员：吴若凡每经编辑：魏文艺
控制按揭总量 ， 降低炒房预期 ， 上海又迎来了一拨政策加码 。
1月29日晚间 ， 上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（以下简称《通知》） ， 就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8条要求 ， 包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等 。
【个人住房贷款|重磅！上海银保监局连夜发文，要求住房不封顶银行不予个人放贷】值得一提的是 ， 在个人住房贷款发放管理方面 ， 《通知》明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求 ， 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。

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上海银保监局官网截图
新规或延缓房企回款进度
克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》采访人员分析指出 ， 严格个人住房贷款发放管理 ， 相当于准现房销售 ， 将使上海住宅项目周转速度减缓 。 “预售制没有改变 ， 房企可以继续卖期房 ， 但贷款要到结构封顶才能放下来 ， 这将拖慢房企销售回款的进度 。 ”
据悉 ， 上海目前预售的标准之中 ， 对于多层住宅是要求主体结构封顶 ， 而高层住宅要求基本结构成型 。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉采访人员 ， 政策要求所有即使达到预售标准的新房 ， 也必须主体结构封顶才可发放贷款 ， 明显提高了房贷的发放门槛 ， 会直接放缓不少新房项目的上市节奏及销售速度 。 对于意在加速去化回笼资金、尤其是在意去化的开发商 ， 这一政策无疑减少了大量预售资金流入 。
一般来说 ， 房企的预售资金对于自身的现金流影响面极大 ， 预售资金减少不但可能减缓整体开发的速度 ， 还会提高降负债的难度 。 张波预计 ， 今年一季度上海商品房去化速度可能出现一定降速 。 这一政策同时也是房地产贷款集中度管理的体现 ， 突出了对个人住房贷款审慎管理的加强 ， 强化了对商业银行的要求 ， 实现严格控制个人住房贷款的投放节奏和增速 ， 防止突击放贷 。 重点支持首套中小户型的政策 ， 则体现出对上海新市民首套购房需求的保护 。
林波表示 ， 如今销售采用摇号制 ， 房企自己不能选择客户 ， 就只能牺牲自己的回款进度 。 以前在上海楼市大热时 ， 有些开发商已经实现了开盘即回款的光速 。 如今这一政策或延缓开发商的回款速度 ， 大大降低了周转效率 。
一位房企营销总则告诉采访人员 ， 这是从资金上卡 ， 这样的结果是楼市供应更少了 ， 相当于在上海开发房地产的回报率不高了 。
他举例说 ， 原先一块地10个月就能开盘 ， 2个月后银行贷款就能放下来 ， 今后要3个月之后才能放款 。 “只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的规定 ， 将直接导致（以18层住宅为例）开发商按揭款要慢上3~6个月时间 。
严格审核首付款资金来源和偿债能力
《通知》要求严格审核首付款资金来源和偿债能力 。 按照“了解你的客户原则” ， 完善调查、审查手段；强化首付款资金真实性审查要求 ， 防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金 ， 或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款；审慎评估借款人还款意愿、还款能力 ， 严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比 ， 多渠道核实借款人真实收入水平 ， 防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力 。
对此 ， 张波表示 ， 该政策明确指向引导商业银行加强审贷管理 ， 并强化对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度 。 通过经营贷和消费贷的形式获得资金来买房的确值得重视 ， 通过这一方式不但会变相降低购房门槛 ， 同时还提升了房地产金融风险 ， 另一方面真正需要流入中小企业资金却变相流入楼市 ， 不利于实体经济的发展 。
同时 ， 《通知》要求严格加强借款人资格审查和信用管理 ， 尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查 ， 防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响；充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息 ， 结合借款人信用状况 ， 严格审批个人住房贷款；对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的 ， 应拒绝其房贷申请 ， 将其列入黑名单 ， 并作为失信行为信息报送上海市公共信用信息服务平台 。分页标题#e#
张波表示 ， 结合今年1月21日的政策 ， 上海从金融角度加大对假离婚购房的打击力度 。 通过强化对个人住房贷款的审批 ， 可以从源头打击炒房的苗头 ， 封堵非理性购房的行为 ， 同时还能有效对房地产金融风险提前进行规避 。 值得关注的是 ， 黑名单制度的惩戒信号明显 ， 向社会释放出明确打击违法违规申请房贷的行为 ， 同时对房价的稳定也起到侧面作用 。
《通知》还要求 ， 严格开展房产中介合作资质审核 ， 实施业务合作准入和名单制管理 ， 建立贷后质量监测及中介退出机制 。 对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介 ， 应立即终止合作 ， 并将其列入黑名单 ， 报送上海市银行同业公会 。
“这一政策直指中介机构违规向购房者提供‘过桥资金’ ， 违规帮助购房者获得不实的证明信息 ， 并由此获得购房资格或取得变相降低购房门槛 。。 ”张波表示 ， 该新规通过黑名单方式对中介行业形成震慑作用 ， 净化行业风气 ， 将推动房地产市场健康发展 。
每日经济新闻

来源：(每日经济新闻)

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标题：个人住房贷款|重磅！上海银保监局连夜发文，要求住房不封顶银行不予个人放贷