来源：中国房地产报

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刘伟/发自北京
1月29日 ， 中国金茂控股集团有限公司（下称“中国金茂” ， 0817.HK）公告称 ， 于2021年1月28日回购但尚未注销的股份1200万股 ， 占现有已发行股份数目的0.0942% 。 此举或是抵充此前业绩发布在资本市场造成的影响 。
截至1月28日收盘 ， 中国金茂收跌3.17% ， 报3.05港元 ， 成交额2.85亿港元 ， 总市值388.46亿港元 。
根据1月25日中国金茂发布的公告 ， 预期截至2020年12月31日 ， 公司所有者应占溢利（未计投资物业公平值收益）将较2019年度下降40%~50% 。
对于计提减值发展中物业 ， 1月27日 ， 一位长期研究房地产行业的分析人士对采访人员解释称 ， 是因为发展中的物业已经在会计报表中形成了资产和成本 。 在房地产调控政策下 ， 中国金茂选择降价销售物业 ， 而降价会带来这部分资产减值 ， 为了在会计核算中体现资产跌价损失 ， 所以对这部分减值进行计提扣除 。
1月28日 ， 国泰君安发布对中国金茂的研报称 ， 估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右 ， 该减值预计在30亿~40亿元 。 2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中 ， 该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理 。 “该公司近两年销售增速（2020年增长44%）和均价（2万元/平方米以上）优于同梯队房企 ， 但依然计提减值 ， 说明并非销售端问题 ， 而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价 。 ”
金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目 ， 但或许与此前几年高价拿地有关 。 1月28日 ， 采访人员就计提减值相关问题发送采访提纲 ， 但截至发稿前 ， 中国金茂集团品牌相关负责人并未对此做出正面回应 。
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“地王”后遗症
中国金茂公布的2020年销售数据显示 ， 其实现签约销售额2311.06亿元 ， 同比上一年录得43.72%增长 ， 销售建筑面积约1129万平方米 ， 同比增长50.85% 。 这说明 ， 其签约销售额和销售面积分别比2019年同期增长702.99亿元、增加380.61万平方米 。
销售面积增幅大于销售额的增幅 ， 也引发了资本市场对中国金茂降价出售物业的猜测 。 公开数据显示 ， 2020年中国金茂的月均销售单价为2.05万元/平方米 ， 而2019年为2.15万元/平方米 ， 2018年销售均价为2.55万元/平方米 。
另一方面 ， 销售额和销售面积获得大幅增加的同时 ， 中国金茂却陷入增收不增利的局面 。 净利润相较2019年下降40%-50% ， 这是许多投资者不能接受的地方 。
中国金茂将净利润大幅下跌归咎于房地产市场调控 ， 事实是否如此？
时间回到全国楼市普涨的2016年 。 据时代财经报道 ， 当年中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗 ， 成交总价为372.7亿元 。 这12宗土地 ， 大部分都是区域内的总价或单价“地王” 。
而随着2017年限价令调控政策的发布 ， 这些“地王”如何入市的问题 ， 成了金茂身后难以言说的隐患 。 豪宅项目占比较大的金茂一直以产品力较强、溢价较高著称 ， 在拿地方面也毫不吝啬 。 2017年和2018年 ， 金茂的数个项目就曾有过亏本销售的案例 。
2017年9月 ， 金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块 ， 因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米 ， 金茂遭受市场的质疑之声 ， 但到2018年翔安金茂悦入市 ， 售价仅为29000元/平方米 。
除此之外 ， 2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块 ， 而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米 。
而2018年 ， 南京明确房价限价与地价无关 ， 南京河西板块新房限价3.5万元/平方米 ， 这无疑给了金茂重重一击 。
有分析人士认为 ， 金茂2017年拿的地 ， 在2018、2019年前后销售后 ， 大概结转营收便是2020年下半年 。
在房地产与金融资深评论人士黄立冲看来 ， 他对中国金茂2020年的业绩表现如此并不意外 。 他举例称 ， “我们2019年在上海陆家嘴时 ， 发现周边租金的跌幅达20% ， 2020年更甚 ， ”市场处于下行周期中 ， 中国金茂的净利跌40%以上并不出乎意料 。
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一次性计提
值得一提的是 ， 中国金茂称 ， 若不计减值因素 ， 该集团去年物业交付结算收入按年大幅增长约40%至50% 。
事实上 ， 在过去的2017年~2019年 ， 中国金茂始终保持较为稳定的业绩上涨的态势 ， 其中营业收入分别为310.75亿元、3877.33亿元、433.56亿元 ， 净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元 。分页标题#e#
若从净利润的增速来看 ， 分别为56.88%、31.00%、23.82% ， 在2017年限价调控政策出台之后放缓明显 。
2020年前三季度 ， 中国金茂实现营收167.43亿元 ， 同比增长27.45%；但当期毛利率为22.47% ， 同比减少18.22个百分点；同期净利润29.49亿元 ， 仅同比增长4.57% 。
亦有市场人士认为 ， 若中国金茂在2020年的业绩中一次性计提减值损失 ， 则会出尽利空 ， 对未来的发展有所裨益 。
“如果能借助一次性的计提减值 ， 把潜在的亏损和压力 ， 一次性释放掉 ， 对于企业今后的经营来说 ， 压力就减轻了 ， 在运营方面也可以轻装前行 。 ”IPG中国区首席经济学家柏文喜在受访时表示 ， 前些年中国金茂在各地拿了不少高价地 ， 由于调控的限制 ， 其销售去化压力一直比较大 。
根据公开的财务数据 ， 截至2020年上半年 ， 不计算近200亿元永续债 ， 中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6 ， 在手现金并不充裕的中国金茂踩中一道“红线” 。
近年来 ， 中国金茂拿地时 ， 多出现联营及合营 ， 且大多数项目的股权占比不到50% 。 如果合营及联营项目所占权益不到50% ， 不计入负债 ， 而是计入资产负债表中的“少数股东权益” 。
房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大 ， 说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润” ， 而是存在其他分配方式 ， 存在明股实债情况的可能性很大 。
过去两年 ， 中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆 。 除此之外 ， 中国金茂还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售 ， 回笼资金超过50亿元 。
与此同时 ， 二股东平安为中国金茂也提供了资金支持 。 2020年12月 ， 中国金茂将旗下常州龙茂公司45%股权以8.66亿元出售给平安子公司盛钧投资 。 通过这种股权“倒手” ， 平安能够顺理成章为常州公司提供股东贷款 ， 中国金茂此举补充了现金流也降低了三道红线的债务压力 。
（此文刊于中国房地产报2月1日07版 责任编辑徐妍）
【新浪财经综合|“地王”倒逼计提减值 金茂能否轻装前行？】责任编辑：陈诗莹

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