【|上海楼市魔幻60天：10人抢一套房，房东频频跳价，客户无奈认涨】
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和其他打算留在上海的人一样 ， 进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词 ， 而房契上的签名 ， 则似乎是唯一一笔可以标记所有努力的记号 。
文 |朱凯麟
编辑 |楚明
运营 |小小
2020年的最后一个月 ， 芮贝卡最害怕过周末 。 周末是着急买房的人集中看房的时间 ， 楼梯间里挤满了看房人和中介 ， 他们手握大把定金 ， 游走在上海各处 。 位置好一点的房子 ， 基本过不了周末就会被抢走 。 芮贝卡已经怀孕9个月 。 她挺着肚子在上海看房 ， 一天走一两万步 ， 心情像坐过山车 。 最焦虑的时候整夜失眠 ， 第二天还要挺着大肚子去上班 。
11月 ， 夫妇两人卖掉手里唯一一套房子 ， 打算置换一套 。 丈夫给芮贝卡转了一篇公众号文章 ， 标题耸动：《我有一千万 ， 在上海却买不到房》 。 “我看完觉得矫情 ， 怎么可能？结果很快发现 ， 真的是这样 。 后来我们越看越贵 ， 八九百万的预算加到一千万 ， 也很难看到合意的房子 。 ”
1月21日晚上9点 ， 上海紧急发布了调控新政 ， 打击过热的楼市 。 此前数月 ， 上海楼市异常火爆：房东屡屡跳价 ， 捂房惜售；中介耸动地喊出“两个月后 ， 上海将无二手房可卖”；12月入市的新开楼盘至少要跟3个人抢1套房 ， 热门的楼盘甚至要跟10个人一起抢 ， 还有认筹金的门槛 。
过去3年 ， 受2016年“沪九条”限购限贷政策的影响 ， 上海楼市一直处于低谷 。 房子这个话题 ， 已经许久未在上海这座城市登上台面 。 它是人类可以消费的最大商品之一 ， 也是个人生活变迁的见证者 。 对很多刚来到这座城市的年轻人来说 ， 房子托起了努力就能获得回报的信念 ， 也是目标 。
楼市风云变幻 ， 生活在这座城市的人突然提前被推入这个市场 ， 不得不重新考虑 ， 他们今后扎根的具体地点和价格 。

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▲ 某楼盘售楼中心 ， 买房者排队递交摇号材料 。 图 / cfp
跟着市场一起“呼吸”
刘艾文在上海当了7年房地产中介 ， 他印象最深的一笔订单是在上个月 ， 带着客户看一套位于市中心的二梯队学区房 。 房东现场跳价10万元 ， 客户正犹豫间 ， 房东已经接起另一个中介的电话——“你谈不谈？我开车来接你 。 ”第二队人马火速赶到 ， 现场展开拉锯 。 刘艾文说 ， 他干中介这么多年 ， 这样的场面也很少发生：一间会议室坐一批客户 ， 隔开来分别谈判 。
据刘艾文估计 ， 他所负责的虹桥、长宁、徐汇板块最近的涨幅整体约15%以上 ， “这是什么概念？换手率非常高 ， 老百姓看到了就恐慌 。 原本没打算换的刚需客户 ， 全部都出来换了 。 第一波是疫情 ， 很大刺激了总价700万以上‘中高标的’的客户置换房产 ， 去买更好、私密的房子 。 新房市场火爆 ， 导致很多摇不到号的刚需客户流入了二手房市场 。 ”
上海不缺房子卖——这个长期的印象在很多人的脑袋里开始打上问号 。 大约从去年11月开始 ， 关于“上海2个月后将无房可买”的信息就流传开来 。 有时是中介的一条朋友圈 ， 有时是公众号文章里的一张经不起推敲的配图 。 由于二手房市场没有明确的实时统计 ， 最常被引用的说法来自贝壳找房的数据：“上海现存二手房库存为4.2万套 ， 按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了3.9万套）的去化速度 ， 两个月之后 ， 上海将无二手房可卖 。 ”
事实上 ， 2020年上海二手房的成交套数虽然相比过去3年有所回升 ， 但30万套的成交量也仅和2013年持平 ， 比2015、2016年的峰值还差了6万套 。 土地市场中 ， 上海也在逐年加大商品住宅用地的成交规模 ， 2020年的成交建筑面积是928万平米 ， 是2018年的近3倍 。 房价上涨、房东惜售 ， 是造成“上海无房可买”错觉的主要原因 。
而刘艾文对“无房可买”的解释则是 ， “半年前1000万能买到的房子 ， 现在要1200万 。 房子还是有的 ， 但如果客户还是半年前的心态 ， 就匹配不到满意的房源 。 ”
他常常这样劝客户：你得跟着市场一起“呼吸” 。 说白了 ， 就是认涨 。
情绪在传染 ， 所有游戏中的人都在互相影响 。 那些在业主群里呼吁大家统一战线 ， 挂高价格的人被戏称为“房价巡警” ， 他们会找到小区里挂牌价最低的人 ， 要求对方网上加价 。分页标题#e#
对4年前在“高点”买房的一些业主来说 ， 这波行情是他们解套的好机会 。
位于浦东的御桥板块一直是中环线上的房价洼地 ， 原因是附近有高压电线和垃圾焚烧厂 ， 在楼市论坛里收获了外号“高压线传奇” 。 9月中 ， 海上传奇的业主群里一片沸腾 。 一单以7.4万单价成交的房子让业主们看到了希望：“都给我挂 ， 挂到8万5 。 ”如今该小区还在平台上挂牌的6套房源 ， 价格最高已经到了12万 。 靠着对口的学区和业主齐心协力 ， “高压线传奇”也翻身了 。

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▲ 海上传奇近一年价格走势 。 图 / 网络
在一家咨询公司上班的李羽在上海工作了4年多 ， 国庆后他开始看房 ， 赶在房价飙涨之前买到了一套次新房 。 这个过程中 ， 他身边的人逐渐聊起房子涨价的话题 。 地段 ， 这个地产行业的王道 ， 到了年底在上海也遭到质疑——听说 ， 张江高科园区附近的学区房价已经堪比浦东的滨江豪宅；一个同事本打算抄底一套浦东外环的房子 ， 一个月内涨了200万 。 “现在房价已经和地段无关了 ， 你根本看不懂 。 ”
李羽手机里收藏的房源 ， 如今基本上都已经成交 。 他老家在常州 ， 今年27岁 ， 身边和他差不多年纪的同事 ， 都和他有着类似的计划：永远是一条向上的路径 ， 赚更多钱 ， 搬到更好的住处 。
那些拼命想留在这座城市的年轻人 ， 上海对他们而言是两个世界 。 “你不进到这个市场 ， 实际去看房 ， 体验不到这种疯狂 。 ”浙江人郑凯西在上海待了近十年 ， 她形容自己是“农村出来的” 。 有一天打车的时候 ， 她问司机：“师傅 ， 你们杨浦区最近房价怎么样？大涨了吗？我打听是因为杨浦区教育资源好 。 结果对方对此根本没有概念：“不知道啊 ， 有吗？”
“诚意”是有价格的
上海的楼市是从何时开始“疯涨”的？每个人都有自己观察到的讯号 。 但不少人都提到 ， 他们对“神盘”蟠龙天地印象深刻 。
像深圳、杭州等城市一样 ， 在上海买新房也需要认筹 ， 再摇号 ， 俗称“打新” 。 10月 ， 蟠龙天地一口气推出了948套房 ， 在4天半的认筹期结束后 ， 共3715组客户认筹 ， 刷新了沪上楼盘认筹人数的最高纪录 。
这是一个远在上海最西侧、徐泾蟠龙古镇的住宅区 ， 位置比虹桥机场更靠西 。 开发商包装以这样的话术：“尽览长三角发展之澎湃红利 。 ”而不远处的虹桥商务区 ， 已经入驻了包括壳牌、阿里巴巴、华为、丰田在内的近3000家企业 。
近2000人“陪跑”蟠龙天地之后 ， 附近其他大虹桥板块的项目便门庭若市 。 当王婕赶到大虹桥看房的时候 ， 销售的嗓音都已经嘶哑了 。
王婕在上海一家媒体报道房地产 ， 多年报道的经验 ， 让她对上海楼市的动向有着敏锐的感知 。 当她看到上海六七月份的土拍价格上升 ， 便立即把手里的房子挂牌出售 。 国庆期间 ， 她找到了买家 ， 套现200多万 ， 加上股市里拿出来的钱 ， 开始准备“打新房” 。
这是她第一次来到选房现场 ， 在一个五星级酒店 ， 从大堂一直到二楼站满了排号选房的人 。 王婕第一次拿到的号排在700多位 ， 连选房的房间都没能进去 ， 销售很快出来通知大家 ， 600多号已经清盘 。 第二次 ， 她抽到600多号 ， 便打算碰碰运气 。
煎熬的等待一直持续到傍晚5点 。 终于叫到了500多号——只听房间里传来销售中气十足的声音：“这套三楼的房子你要不要？要不要！”王婕听到那人说：“要！”接着 ， 就传来一阵敲锣打鼓声 。 没一会 ， 进去的十几个人“瞬间”瓜分完了最后的十几套房 ， “我们在外面等的人 ， 听得哑口无言 。 ”
1月19日 ， 王婕第三次摇到号 ， 用5秒钟选定了房子 。 ——她按照指示进入选房系统 ， 20秒 ， 是这些房源独属于她的时间 。 20秒后 ， 系统就会放下一个客户进来和一起挑选 。 她知道 ， 这是惯用的销售手段 。 事实上 ， 她也不需要再多花一秒钟来犹豫 。
新盘的热度逐步扩散到全市 。 同策咨询统计数据显示 ， 2020年12月 ， 上海新房开盘项目超30个 ， 其中13个楼盘的认筹人数超过1000 。 一些位置较差、过去销售不佳的楼盘 ， 也变成需要“赶快登上的末班车” 。

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▲ 蟠龙天地城市展厅开放首日到访的客户 。 图 / 蟠龙天地官网
情绪高涨之下 ， 开发商依靠提高认筹金和付款周期来筛选客户 ， 许多售楼处如今只接待已认筹的客户 。 手握房票的看房人发现 ， “诚意”是有价格的 。分页标题#e#
在豪宅盘融创徐汇滨江壹号的售楼处 ， “诚意”的价格是600万人民币现金、700万元的资产冻结证明 。 融创徐汇滨江壹号最终吸引了1051组认筹客户 ， 换句话说 ， 光是“诚意”就价值60亿元 ， 远远超过楼盘货值的总价 。
新房市场的火热既受改善需求的驱动 ， 也有投资的意味 。 在蟠龙天地的认筹客户中出现了85组公司客户 ， 就是投资客出现的信号之一 。
更多资金流入了上海楼市 。 其中一部分 ， 来自上海的拆迁补偿 。 2020年上海完成了75.3万平方米的旧改 ， 达到原计划的137% ， 而2021年又定下了70万平方米的目标 。 还有一部分 ， 则来自全球增发的货币 。 在宽松的货币环境下 ， 买房是很多人所认为的抵御通胀的有效手段 。
留在上海
江苏人刘蓓蓓在上海生活的4年里 ， 养成了一个习惯：走路走到一半 ， 停下来看看房产中介的橱窗标牌 。 她住在浦东世纪大道一带 ， 世纪大道临近陆家嘴金融区 ， 一开始橱窗里还有七八万一平米的房子 ， 到了2020年 ， 基本上都是10万起 。 后来 ， 那些中介都把标牌上的平方数写得特别小 ， “一点点儿大” ， 再写一个总价 ， 来掩盖加价不加量的残酷现实 。
在二线城市频繁抢人的背景下 ， 一线城市的抢人力度也在升级 。 去年9月 ， 刘蓓蓓就看到了“985高校本科生可直接落户上海”的消息——这后来被解读为上海又发放了数千张“房票” 。
为了不在国内996 ， 刘蓓蓓对自己有了新的规划 。 她和刚订婚的男友决定“转码（农）”、留学 。 出国之前 ， 落户积分已满的男友刚刚拿到上海户口 ， 两家人便商量要在上海买一套学区房 ， 一来 ， 为日后回国做一手准备 ， 二来也是投资 ， 毕竟留学的花费不菲 。
11月 ， 刘蓓蓓先一步到了波士顿 ， 男友还留在上海申请落户 ， 刘蓓蓓的妈妈驻守老家常州 。 三人分工明确：妈妈负责在网上找房 ， 刘蓓蓓在美国远程挑选 ， 男友抽空去实地看房 。 行情看涨的情况下 ， 带时差的沟通效率着实低了一些 。
“这两天我的眼睛里都是红血丝 。 ”刘所在的时区是午夜1点 。 “码农的苦 。 最近用眼过度有些畏光 ， 每天半夜我眯着一只眼睛给我妈发消息 。 经常是中介给她一个房子 ， 到我这觉得不错 ， 再等她那边第二天 ， 房子已经卖掉了 。 每天都很焦虑 ， 担心第二天一睁眼 ， 就买不起房子了 。 ”
当楼市火爆的信号逐级下传 ， 处在市场末端的年轻人就越容易情绪管理失败 。

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尽管还有3个月才拿到“房票” ， 从事品牌公关业的张磊微信里中介时不时都会来寒暄几句 。 “没事就来找我聊聊天——‘户口怎么样了？现在涨得很快 ， 要买房记得找我 。 ’听得我相当烦躁 ， 好像全宇宙都知道上海的房子在涨 。 那些房地产公众号某种程度也在煽动焦虑 。 ”
12月21日 ， 去年博士毕业落户上海的徐昱致信上海市房屋管理局 ， 呼吁上海参考杭州、深圳这些城市 ， 摇号优先无房家庭， 严查离婚买房、经营贷买房 。 他在信中说 ， 自己5月份开始筹备婚房 ， 半年来摇了四次号都没中 。 他显然憋不住了 ， 信的结尾是一个感叹句：城市要发展 ， 引入人口、留住人口是关键啊！
一个月后 ， 一份包括“严控假离婚购房”“新房摇号无房人士优先”等数条措施的上海楼市政策出台 。
不少急着在这场游戏里下注的人都停了下来 ， 捏紧手中的筹码和骰子 。 互通有无的微信群里全是问号 ， 试图看清之后的发展 。 一些已经办了离婚手续、交了上百万第二套房定金的夫妇则陷入惨淡愁云——仅仅几天前 ， 离婚登记处笑嘻嘻的画面还是好笑的段子 。 而那些真离婚的上海人 ， 则失去了3年的购房资格 ， 增值税费的细则也影响了一大批购房者 。
刘蓓蓓看到消息 ， 第一反应是“累了” 。 她手机里关注的几套房子 ， 如今最高已经涨到了15万一平米 。 “如果我对象能再早一个月落户 ， 我们就能省一百万了 。 ”
目标 ， 房子
能时刻关注城市规划 ， 洞悉政策 ， 捕捉信号的 ， 只有少数 。 大部分在上海打拼的买房人 ， 精力只够盯着眼前 。 政策出来之后 ， 住在上海东南角边边上的郑凯西 ， 立刻喊停了她的新房交易 。
“我之前慢慢悠悠的 ， 元旦假期最后一天才刚卖掉现在住的房子 。 ”一跑去看新房 ， 才发现市场已经如此疯狂 ， 郑凯西才有点着急了 。 夫妻二人商量 ， 要不赶紧随便订一套吧 ， “不然刚到手的钱攒在手里 ， 外面如果一直在涨 ， 一下子一两年就白干了” 。分页标题#e#
他们很快锁定了一套远在嘉定新城的学区房 ， 但首付需要准备280万人民币——房东和他们的情况颠倒过来 ， 刚刚签下第二套房 ， 急着出手套现 。
1月21日这天下班 ， 丈夫对郑凯西说 ， 他已经想好 ， 把老家的房子抵押掉 ， 中介也联系妥当了 ， 这几天内就能贷出钱来 。 结果过了一两个小时 ， 政策来了 。
“观望一下吧 ， 不着急了 。 ”这对夫妻商量 。
但同时 ， 郑凯西开始抓住任何一个机会跟人聊房子 ， “据你了解 ， 新政策下来之后 ， 刚需族的心态都跟和我一样吗？再观望观望？你觉得接下来会怎么样？”
迟迟买不到满意的房子 ， 郑凯西一度陷入了懊恼 ， 后悔自己没有早点研究行情 。 这也是为什么当她听说嘉定正在办一所新的九年一贯制学校 ， 便立刻和丈夫去看房 。 尽管嘉定远在上海西北角 ， 但“学区”加持让他们看中的房子在一周内价格涌动 。 这对夫妻听说这所学校是“重点引进”的名校分校 ， 试图抓住这个机遇 ， 提前购置一套“崛起中”的学区房 。
学区房变得如此重要 ， 和去年3月上海教委公布的“公民同招”“民办摇号”政策有关 。 上海民办中小学的师资向来强于公办 。 一旦民办也参与摇号 ， 格局骤变 ， 许多家长便转投确定性更强的公办学校 。
“我们都是靠读书读出来 ， 才能在上海扎根 ， 所以都特别重视教育 。 ”做外贸生意的郑凯西住的小区在浦东 ， 对邻居各方面的情况多少了解：楼上住着的那位是北大毕业 ， 其他的有清华毕业的 ， 还有交大的教授、复旦的老师……聊起这些在华为、拼多多、SAP、思科工作的同龄人 ， 郑凯西心有戚戚 。 “我们看起来高薪 ， 有年收入超百万的 ， 但如果没有家底 ， 也抵不过一套学区房的首付 。 ”
这几年 ， 眼看着大家收入慢慢跟了上来 ， “但凡有点能力的 ， 就想挤一挤 ， 再努努力 ， 让孩子到稍微好一点的学校 。 你会心动的 。 你会想 ， 自己还留在这里干什么？”今年赶上生二胎 ， 郑凯西对置换学区房的决心更大了一些 。
和其他打算留在上海的人一样 ， 进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词 ， 而房契上的签名 ， 则似乎是唯一一笔可以标记所有努力的记号 。
赶在春节前搞定了换房这桩大事 ， 芮贝卡总算情绪稳定 。 不过她对新房子的朝向还是不太满意 ， 便开始设想如何解决采光的问题：买一台烘干机彻底解放阳台 。 当然 ， 她也开始畅想未来的生活 。 “关键是我们新买的这套房子地段特别好 ， 周边还有多抓鱼书店、茑屋书店 。 ”讲到这里 ， 她的语气快乐起来 。
张磊还在观望 。 等到今年4月正式落户的时候 ， 他的名字、供职公司 ， 会像所有其他新上海人一样出现在公示名单上 。 他已经计划好 ， 一旦落户就立刻出手买房 。
虽然每天都有中介来问候 ， 但张磊说 ， 最近他还不太焦虑 。 只有当他真的有资格被扔进新房认筹的盘子里 ， 当自己拿着房票却摇不到号的时候 ， 他说 ， 焦虑的顶峰或许就要来了 。

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▲ 上海某即将开盘的楼盘（均价12w每平米） ， 看房认筹者众多 。 图 / cfp
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来源：(每日人物)

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