一线城市对外来人口的吸引力大 ， 购房、租房需求强劲 ， 还需要在供给端发力 。
2019年底-2020年上半年 ， 深圳房地产市场出现躁动 ， 而到了2020年下半年 ， 上海楼市接力回温 ， 热度一直持续至今 。在这个岁末年初 ， 一线城市的房地产市场似乎掩藏着一股虚火 。
经过数年调控 ， 一线城市的房价为何会再现波动？掏空“六个钱包”才能能买得起的房子 ， 未来走势如何？中央经济工作会议提出的“解决好大城市住房突出问题” ， 又要怎样落实？为此 ， 中新经纬于近日专访了汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏 。
深沪房价上涨“似曾相识”
2020年12月召开的中央经济工作会议提出 ， 解决好大城市住房突出问题 。 住房问题关系民生福祉 。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 因地制宜、多策并举 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
孟晓苏说：“中央已经将大城市住房问题当成突出问题提出来了 ， 而不是说一般性问题 ， 这是中央经济工作会议的一个突出亮点 。 ‘住房问题关系民生福祉’这句话 ， 是中央对这一问题的重要认识 。 ”
提出“解决好大城市住房突出问题”之际 ， 正值一线城市房地产市场出现成交翘尾的特殊时期 ， 一些机构统计数据显示 ， 2020年四个一线城市新房、二手房的成交量创下至少近三年以来的高点 。 同时 ， 一线城市的核心区域、优质学区房、高端住宅的价格还有不小的涨幅 ， 引发市场关注 。
曾深度参与中国房改的孟晓苏分析称 ， 大城市的住房问题已经突出 ， 特别是从2019年年底深圳二手房房价开始上涨 ， 又到现在上海的价格上涨压力较大 ， 这都与2015年的房地产形势“似曾相识” 。 2015年 ， 中央提出去库存之后 ， 深圳的房地产市场率先恢复热度 ， 之后传导至上海、北京 。 而后 ， 热度从一线城市传导至二线、三线、四线甚至更低等级的城市 ， 不少地方的房价涨幅达到50%以上 。 从目前的形势看 ， 楼市热度从深圳传导至上海 ， 再传导至北京的链条依然存在 。
不过值得注意的是 ， 1月28日 ， 北京市房地产中介行业协会发布文章称 ， 近期个别小区出现房价上涨苗头 ， 并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期 。 对此 ， 北京市、区两级住建部门、北京中介协会已多次约谈北京主要中介机构负责人 。
但孟晓苏也指出 ， 从2019年底开始的房地产市场热度回升 ， 对整个经济增长还是起到拉动作用 。 国家统计局数据显示 ， 2020年 ， 中国固定资产投资（不含农户）同比增长2.9% ， 分领域看 ， 基础设施投资增长0.9% ， 制造业投资下降2.2% ， 而房地产开发投资增长7.0% 。
建议加大住宅用地供给
面对房价的非理性上涨 ， 从2016年开始 ， 各地相继出台以限购、限贷等为核心的房地产市场调控政策 ， 楼市逐步回归平稳状态 。 但平稳运行的一线城市 ， 为什么会在2019底至2020年再现波动呢？
孟晓苏认为 ， 通过限购、限贷等行政手段的限制 ， 只是暂时性地压制住市场需求 ， 并没有真正解决需求与供给之间的矛盾 。 当前 ， 中国的城市化进程仍在推进 ， 每年都有大量人口涌进大城市 ， 对住宅的需求较大 ， 抑制需求只是“头疼医头、脚疼医脚” 。 想要解决大城市住房问题 ， 就要在供给上发力 。
从数据来看 ， 中国大城市的土地利用率仍有提升空间 。 住建部数据显示 ， 截至2019年 ， 北京市总面积约16410平方公里 ， 城市建成区面积约1469平方公里 ， 上海市总面积约6341平方公里 ， 建成区面积约1238平方公里 。 孟晓苏称 ， 相比于整个城市的面积 ， 北京、上海的建成区并不大 ， 城市非建成区里既没有工业 ， 也没有发展农业 ， 大量的土地处于撂荒、闲置状态 。
他称 ， 改革开放后 ， 内地的土地制度借鉴了香港模式 ， 但多年发展后发现 ， 由于人为地压缩建设用地供给 ， 导致土地价格升高 ， 进而致使大城市的住房价格抬升 。 相反的是 ， 一些城市因为土地供给较大 ， 满足了人口增长需要 ， 房价涨幅就没那么高 。 因此他建议大量增加城市建设用地供给 。
【中新经纬APP|这一轮深沪楼市躁动 与2015年有何相似之处？】在他看来 ， 中国的人均城市建设用地面积相对偏低 ， 与发达国家相比差距不小 ， 土地的过度集约导致很多城市出现无数高楼大厦 ， 进而衍生出交通拥堵、环境污染等问题 。 未来应该推动城市扁平式发展 ， 向外拓展发展空间 。
至于部分人担忧城市建成区面积扩大从而挤占农用地 ， 孟晓苏认为 ， 这种担心大可不必 ， 完全可以通过流转入城农民宅基地的办法来弥补 。 他说：“农民的人均居住面积明显大于城市居民 ， 农民相当于流转了农村的大房子 ， 去城市里换了一套面积小一点的房子 ， 实现在城市安家落户 。 流转后的宅基地 ， 就可以实现复垦 ， 一增一减之间 ， 耕地面积反而增多了 。 ”分页标题#e#
在城市建设用地供给结构上 ， 存在着工业、商业、住宅等几种性质用地 ， 而长期以来 ， 住宅用地的供给比例偏低 。 孟晓苏建议 ， 加大住宅用地供应 ， 防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨 。
他称 ， 2020年中国的住宅销售额增长10.8% ， 而办公楼销售额下降5.3% ， 商业营业用房销售额下降11.2% ， 可见 ， 住宅的市场需求量依然旺盛 。
尽早推出租赁住房REITs试点
近几年 ， 大城市的住房租赁市场不断涌现新变化 ， 突出变化之一就是长租公寓企业成为行业搅局者 。 但近两年 ， 长租公寓企业因为“高收低租”等行为诱发资金链断裂 ， 进而影响租客利益的情况屡见不鲜 ， 在疫情的冲击之下 ， 2020年大城市的住房租金价格有所下降 ， 部分知名长租公寓企业陷入经营困境 。
孟晓苏指出 ， 以前的观点认为 ， 随着生活水平的提高 ， 住房租赁就会减少 ， 但事实恰恰相反 ， 经济发展不仅使得流动人口增加 ， 租赁人群对租房的要求也越来越高 。 目前看 ， 多年来形成的租赁房供给不足 ， 是住房租赁市场的主要短板 ， 因此 ， 中央经济工作会议提出从公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持 。
在他看来 ， 租赁房供应问题一直不能得到很好解决 ， 问题出在了供给侧 ， 主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体 。 境外持有租赁房的主体多是REITs ， 即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有 ， 但中国至今没有租赁住房REITs 。
“开发商挣的是快钱 ， 不适合发展和持有租赁房 。 长租公寓企业的资金来自于间接融资 ， 成本太高 ， 盈利前景不好 。 在未来 ， 专业化、机构化的房屋持有主体应当是租赁住房REITs ， 这是租赁市场的主力军 ， 政府提供廉租房 ， 居民出租闲置房屋则是打配合 。 ”他说 。
但孟晓苏也称 ， 与国际上相比 ， 中国大城市的住房租售比偏低 ， 这种情况下设立的租赁住房REITs ， 就要想方设法提高收益率 。 一种是“筑墙” ， 将政府的租房补贴作为REITs的稳定收益；另一种是“挖沟” ， 以不交、少交、晚交土地出让金的方式 ， 降低租赁房的建设成本 。
“租赁房REITs的优点不仅在于可以年年分红 ， 还可以享受房屋增值带来的收益 。 ”孟晓苏介绍 ， 租赁房REITs在美国就有42年增值142倍之说 。
2020年4月底 ， 中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》 ， 启动了基础设施REITs试点 。 孟晓苏认为 ， 国际上的REITs多是从商业房屋租赁起步 ， 中国则选择从基础设施项目启动REITs试点 ， 这既是一条符合中国国情的道路 ， 也是一条相对困难的道路 ， 需要付出更多努力 。
他建议 ， 在推动基础设施REITs试点的同时 ， 早日推出租赁住房REITs试点 ， 从而更好地支持专业化、机构化住房租赁企业的发展 。
孟晓苏：经济学博士 ， 教授 ， 享受国务院特殊津贴专家 。 现任汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等；中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长、中国资产证券化论坛主席；兼任北京大学经济学院、光华管理学院等高等院校教授 。
责任编辑：陈修龙

来源：(未知)

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