-01-
房地产成本中与设计相关的成本
1.1 房地产成本的基本构成
土地获取成本：
主要包含：土地获取成本、拆迁补偿成本、契税、其他获取土地的成本；
前期工程费：
主要包含：勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平、临时设施费；
建筑安装工程费：
主要包含：主体建筑及安装工程费；
红线内配套费用：
主要包含：水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程、其他红线内配套费用 。
土地开发费用：
主要包含：管理费、销售费用、财务费用等；
注：每家地产的成本归口并不一样 ， 但是所含科目基本一致 。
1.2房地产成本的基本构成中与设计相关的关键词
设计费：
规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等设计相关费用 。
建安成本：
土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、户内精装修费用 。
景观成本：
绿化工程、建筑小品、道路大门工程、围墙工程、室外照明工程等 。
其他成本：配套
不可售的配套成本：如物业用房、垃圾站、人防车库、设备用房等 。
上述成本均与地产设计息息相关 ， 是成本测算中无法忽略的 ， 均需要地产设计部重点关注 。
-02-
与设计相关的成本 ， 如何控？
限额和适配
2.1 设计费的成本控制-设计费限额
绝大部分的设计费透明 ， 了解设计费的基本构成和费用 ， 对于拿地成本测算和后续成本控制有力 ， 而且标杆房企基本都对设计费进行限额 。

文章插图

【面积|不懂设计，就干不好地产成本！】2.2建安成本的成本控制-设计限额、成本适配、成本不均衡投入
2.2.1 设计限额：如果做不到面面俱到 ， 不妨重点发力
根据华润地产《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》：

文章插图

按高层统计 ， 九项指标基本上锁定建安成本的60%左右！

文章插图

九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平 ， 整体建安成本将下降245元/m2 ， 节约成本8.75%（建安单方按2800元/m2计算） 。
以10w平项目量级 ， 根据标杆企业及案例的统计 ， 千万级及百万级成本需重点进行管控 ， 需限额：
2.2.2 成本适配及不均衡投入策略
成本适配即与项目定位匹配（客群匹配、售价匹配、竞品匹配、利润匹配）

文章插图

成本不均衡投入：严控结构性成本、关注功能性成本、重点投入敏感性成本 。
成本管控 ， 省钱并不是目的 ， 赚钱才是目的 。 如何让花出去的每一分钱客户都看得到 ， 而且愿意买单 ， 就是成本管控的核心 。
2.3景观成本控制-符合定位、成本适配、竞品对标、不均衡投入策略

文章插图

2.4控制配套面积-可售比
金科地产：可售比：可售比=可售面积/总建筑面积 。 可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积 ， 不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积 ， 车位不论有无产权 ， 一律计入不可售面积 。
金科地产要求可售比不满足集团要求时 ， 需要进行多方案比选满足货值最大化 ， 或者与竞品项目进行对比后确定可售比 ， 否则计入成本考核 。
世贸集团：住宅可售比=住宅可售面积/（住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库）*100% ， 车位不论可不可售均不计算可售面积 。
绿地集团：可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积 。 不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积 ， 车位不论是否可售 ， 暂一律不计入可售面积 。
从上述三家地产对于可售比的控制来看 ， 要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：
降低地下面积； 提高地上可售面积； 避免无效的赠送 。分页标题#e#
2.4.1降低地下面积；
控制单车位面积：地下车库投入巨大、收益较小 ， 一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30% ， 建安成本占比却高达25%~35%；大量的成本占压 ， 不利于开发商的资金周转 ， 尤其是高周转企业更是被地库成本所累 ， 另外 ， 车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比 ， 所以控制车库面积成为开发商的共识 。
提高地上车位数量：最大化的提高地上车位数量占比（满足当地规划要求最高限制）被认为是降低地下车库成本的有效手段 ， 只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求 ， 小区内设置规划车位的数量越来越少 ， 笔者依然认为在满足项目定位的前提下 ， 最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段 。
降低塔楼地下面积：
塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方 ， 表现在：其一 ， 建安成本较大、销售价格较少 ， 产出比低；其二 ， 地下空间公摊大 ， 销售压力大 ， 属于资金占用较大的大宗资产 ， 尤其是在三四线城市 。
针对上诉情况 ， 有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用 ， 提高可售比 。
2.4.1 提高地上可售面积/避免无效赠送
控制地上配套面积
地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定 ， 除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积 ， 否则很难降低政府配套用房面积 。 所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准 ， 并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积 。
减少架空层等使用：
架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透 ， 减少小区压抑感 ， 另一方面可以打造成交流互动空间 ， 增加销售卖点 ， 但是需要重视的两点是 ， 架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失 ， 另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区” ， 都是一大疑问 。 所以刚需项目在使用架空层上 ， 要慎重 。
控制住宅内部不合理的偷面积 ， 避免过度赠送合理控制赠送面积的比例 ， 尽量避免以下现象：平面中比例过高的赠送面积；采用改造外立面的手法进行偷面积设计；大面积的内部改造 ， 特别是大面积的补板；大面积无功能性的架空层或灰空间设计 。 尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送；
【案例】

文章插图

此项目标准层建筑面积338㎡ ， 赠送面积为15㎡ ， 赠送率为5% ， 导致含钢量及含砼量增加5% ， 土建造价约增加17元/㎡ 。
（文章来源：胖栋有话说 ， ID：RealEstateDesigner ， 文章已获得授权 ， 向原作者表示感谢 。 ）

来源：(明源地产研究院)

【】网址：/a/2021/0131/kd662465.html

标题：面积|不懂设计，就干不好地产成本！