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来源于物业中国， 作者兰戈
自开年来 ， 格力地产系就话题不断 。
在董事长鲁君四被立案调查后 ， 格力地产控股的物业公司——珠海格力地产物业服务股份有限公司（下简称“格力物业”）迎来高管“换血” 。
1月27日 ， 格力物业发布公告称 ， 张筱雯女士因工作变动原因不再担任公司董事长 ， 公司第二届董事会第十次会议选举陈轶峰先生为公司董事长 。
1月8日 ， 格力物业就曾在发布董事、高级管理人员任命公告时表示 ， 因工作变动原因 ， 张筱雯自2021年1月7日及1月26日起分别不再担任公司总经理及董事长；副总经理吴思建、董事陈莉自2021年1月7日起不再担任原有职务；聘任陈轶峰为公司总经理、范晓菁为公司副总经理、邓石成为公司副总经理 ， 上述任职期限至第二届董事会届满为止 ， 自2021年1月7日起生效 。
值得注意的是 ， 张筱雯等高管原定任职终止日期为2021年11月11日 ， 在距任期届满还差10个月之际被“换血”也引发猜测 。

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业绩增长乏力
资料显示 ， 2009年2月 ， 格力地产全资子公司格力房产 ， 出资成立了格力物业 。 成立初期 ， 格力物业以母公司的项目为起点 ， 从格力地产旗下承接住宅和商业项目 ， 提供管理服务 。
2015年 ， 格力地产从格力集团独立出来 ， 格力物业也随着地产一起离开 。 同年 ， 格力物业两次增资 ， 注册资本从500万元增加到1000万元 。 企业性质也从“法人独资”变更为“其他股份有限公司（非上市）” 。
彼时 ， 格力物业前5大客户全部为格力地产系：格力香樟、格力广场一期A区、格力广场一期B区、格力海岸、格力广场三期 。 2015年前10个月给公司带来的收入为1874万 ， 占公司营业收入的82% 。
由于格力地产本身的地产项目有限 ， 格力物业的业绩就遭遇了增长乏力的境遇 。
数据显示 ， 2013年、2014年、2015年1-10月 ， 公司营业收入分别为2183.57万元、2155.8万元、2275.75万元；其中住宅管理费作为主业 ， 产生的管理费分别占总营收比重的66.97%、74.52%、71.72% 。
为了更好的发展 ， 2016年5月31日 ， 格力物业正式挂牌新三板 。
遗憾的是 ， 挂牌新三板四年后 ， 格力物业仍被业内诟病规模过小 ， 因此基本没有转板上市的可能性 。
再看挂牌后的业绩变化 ， 2017年—2019年营收分别为5575万元、7058万元和7932万元 ， 同比增长则为33.92%、26.61%、12.38% 。 在2020年上半年 ， 格力物业的收入为3629万元 ， 较2019年同期 ， 增长仅为2.42% 。
也就是说 ， 虽然收入较此前有大幅度的攀升 ， 但增速在逐年下滑 。
同时 ， 2017年、2018年、2019年和2020年上半年 ， 格力物业净利润分别是139万元、120万元、263万元和218万元 ， 净利率同比增长分别为2.5%、1.7%、3.3%和6% 。 远低于行业的平均净利率 。
显然 ， 这样的业绩表现并不能带动股票交易 。 上市至今 ， 格力物业的股票一直显示无交易信息 。
传出分拆物业板块上市风声近一年之后 ， 终于在1月向港交所正式递交招股书 。
招股书显示 ， 成立已超15年时间的格力物业是典型的“蚊型物企” 。 截至2020年9月30日 ， 其总合约建筑面积为2310万平方米 ， 在管总建筑面积为1620万平方米 ， 体量规模在已上市的物企中处于末流 。 目前 ， 色生活业务涵盖19个城市 ， 其中14个位于长江三角洲 。
二换董事长背后
针对格力物业的业绩问题 ， 采访人员采访了物业研究专家金永宏 。
金永宏表示 ， 造成业绩增长乏力可能有两个方面的因素：第一、格力地产移交的项目有变化 。 如果项目移交变少增速就会变小 。 第二、市场拓展方面可能没做 ， 或者拓展面积比较小 ， 没有数据的情况下也不能揣测 。
“利润维度上比较简单 。 因为经营管理成本会不断增加 ， 在这个过程中 ， 增收节支这两方面没有做好的话 ， 利润就会出现大额的变化 。 但从格力物业的数据来看额度并不大 ， 这类百万级的变化 ， 多几个人少几个人就出现了 。 ”
数据显示 ， 2017年—2020年上半年 ， 格力物业支付给职工以及为职工支付的现金分别为3157.49万元、4016.2万元、4325.34万元和2097.63万元 。
通常来看 ， 人事的变动 ， 往往以业绩为导向 。
正如4年前 ， 张筱雯接棒陈济涛担任格力物业董事长和总经理职位时一样 。
在新三板挂牌刚过半年 ， 格力物业便发公告称董事会于2016年12月20日收到董事长、法定代表人、总经理陈济涛递交的辞职报告 。 2016年12月21日审议并通过：陈济涛辞去公司董事长、法定代表人及总经理职务 。 董事会同意选举张筱雯为公司董事 ， 并提交公司2017年第一次临时股东大会进行审议 。 董事会同意免去陈济涛总经理职务 ， 任命张筱雯为公司总经理 ， 任期自本次董事会会议审议通过之日起至本届董事会任期届满 。分页标题#e#
相同的是 ， 陈济涛、张筱雯均不持有格力物业股份 。
此次距离第二届任期截止还有十个月 ， 张筱雯辞任董事长由陈轶峰接棒的情形也与4年前相似 ， 都是格力物业处于变化之际 。
格力物业并没有过多透露此时更换管理层的原因 ， 业界则多猜测“与格力地产的负面有关 。 ”
2020年12月30日晚 ， 格力地产发布一则公告称 ， 公司董事长鲁君四因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为 ， 被立案调查 。
因为此事 ， 格力地产与珠海免税的重组也存在诸多变数 。

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【新浪财经综合|格力物业：随鲁君四“脱缰” 业绩增长乏力 多领域“蹭热点”】
多领域“蹭热点”
实际上 ， 格力物业的现状与母公司格力地产不无关系 。
由于格力物业目前主要做母公司旗下物业项目 ， 格力地产的经营状况和一举一动都直接影响着格力物业 。
业绩方面 ， 2016年-2019年 ， 格力地产的营收从31.2亿元缓慢爬升至41.9亿元 ， 净利润还出现萎缩 ， 从6.01亿元降至5.26亿元 。 资产负债率则逐年攀升 ， 从72.10%上升至75.92% 。
从格力地产2019年披露的土储情况看 ， 规模也较小 ， 其待开发土储仅分布在珠海与重庆 ， 共计约48.48万平方米 。
值得注意的是 ， 格力地产的房地产主业营收自2017年以来已经连续三年下滑 ， 房地产主业占公司营收的占比也从2017年的94.82%降至2019年的55.9% 。
如今的格力地产更多的将未来寄托在火热的概念和风口上 。
鲁君四曾在2016年公开表示：“格力地产已不是传统的房地产商 ， 未来将变为城市综合运营商和资本管理者 ， 时机成熟时 ， 格力地产或将改名 。 ”
目前 ， 鲁君四所说的时机仍未成熟 。
据介绍 ， 除房产外 ， 格力地产的业务范围还覆盖了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、农业等多个领域 。 但收入大头依然是房地产 ， 其他占比较大的仅有受托开发项目收入和渔获销售收入两项 ， 2019年年底占总收入比例分别为31%和8% 。
虽然多元化业务难见起色 ， “江湖”上却少不了格力地产的传说 。
2020年初新冠暴发 ， 医疗卫生概念股成为资本市场热点 。 同年2月10日 ， 格力地产与珠海微创科技、珠海医凯电子等企业合资成立了“高格医疗” ， 次日股票高开大涨 。 由于“高格医疗” 不具有相关医疗出口资质 ， 随后引来上交所问询 。
5月10日 ， 格力地产公告宣布其子公司珠海保联协议受让收购上海科华生物18.63%的股份 ， 成为科华生物第一大股东 ， 加码生物医药大健康产业 。
5月11日起格力地产停牌 ， 期间发布定增预案 ， 拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金 ， 购买其持有的免税集团 100%股权 。 5月25日复牌后格力地产连续8个涨停 ， 股价轻松突破6.78元大关 。
“蹭热点”带来的好处似乎比深耕地产业务来得快太多 。
直到12月30日 ， 格力地产发布公告称 ， 该公司董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为 ， 遭到证监会立案调查 。
好在一切还没成埃落定 。
2021年1月27日 ， 格力地产官方微信发布消息称 ， 珠海市免税企业集团有限公司党委书记、董事长 ， 格力地产股份有限公司创始人、董事长鲁君四到项目一线指导节前防疫及生产经营工作的消息 。
这是2020年12月被证监会立案调查后 ， 鲁君四首次公开亮相 。
责任编辑：张恒星 SF142

来源：(未知)

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