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来源：21金融圈
采访人员：辛继召
1月31日 ， 这是个不平静的周末 。
刚刚 ， 四大行广州分行表态房贷 ， “我行从未停止放贷 ， 也从未暂停按揭业务受理 。 ”
据媒体报道 ， 住建部官员上周亲自带队赴上海深圳调研督导房地产市场情况 ， 引发关注 。 深圳和上海是疫情以来房价上涨最明显的城市 ， 也是本次中央官员督导的首站 。 有知情人士透露 ， 近日深圳银保监局将就深圳市场的房贷额度、主动调控和贷款利率等问题进行研讨 。
周五以来 ， 上海、北京先后发布促进房地产市场平稳健康发展的意见 。 上海银保监局要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。
北京银保监局针对近期出现的个人信贷资金违规流入房地产市场的舆情问题已第一时间开展大数据筛查 ， 并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函 。
接受21世纪经济报道采访人员采访的多位深圳银行业内人士表示 ， 今年1月以来 ， 其所在银行在深圳地区的个人住房按揭贷款并未“停贷” ， 房贷额度“有松有紧” 。
此前 ， 多家媒体报道 ， 今年1月中下旬 ， 上海、广州和深圳多地银行出现了额度控制 。
那么 ， 楼市 ， 下一步向何处去？
四大行广州分行表态房贷：“按揭业务有序开展”
1月31日 ， 对于社会关注度比较高的个人住房贷款有关问题 ， 四大国有银行和部分股份制银行广州分行普遍反映 ， 当前房贷业务有序开展 ， 未来进一步落实“房住不炒”定位 ， 加强审贷管理 ， 继续做好金融服务 。
当前房贷业务有序开展
工商银行广州分行住房与个人信贷业务部相关负责人告诉采访人员 ， “我行从未停止放贷 ， 也从未暂停按揭业务受理 。 根据市场形势、客户购房性质、信用状况、还款能力等因素 ， 差异化确定按揭贷款利率 。 对满足放款条件的客户 ， 按申请先后时间有序发放贷款 。 审批周期、放贷周期没有出现明显的变化” 。
中国银行广州分行则表示 ， “目前我行房贷业务正常开展 ， 接单节奏与去年三、四季度相比基本相近 。 对等候放款客户 ， 我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款” 。 该行同时表示 ， “2020年下半年以来 ， 随着广州楼市逐步回暖 ， 资金需求增加明显 ， 资金成本逐步走高 ， 我行定价政策随之动态调整 ， 适时适度收紧了差异化定价优惠” 。
农业银行广州分行个人金融部相关负责人反映 ， “房贷利率其实也是一种价格 ， 受市场供求关系影响较大 。 比如 ， 去年上半年受疫情影响 ， 我行逐步下调房贷利率 ， 首套房贷款利率加点从此前的54个基点依次下调为去年3月的40个基点和7月的30个基点；之后 ， 随着广州房市复苏加快 ， 四季度“量价双升” ， 我们随行就市 ， 取消了优惠幅度 ， 于去年11月和今年1月将利率加点数先后上调回40个基点和55个基点 ， 恢复至疫情前的定价水平” 。
另据建设银行广州分行相关负责人反映 ， “今年1月的个人住房贷款投放量与去年四季度月均水平相比略有增长 ， 不存在‘停贷’情况” 。 该负责人同时表示 ， “我行房贷业务在正常开展中 ， 及时根据市场情况进行政策调整 ， 对于符合放款条件的贷款 ， 我们一直在有序安排放款” 。
加强审贷管理 ， 继续做好金融服务
对于下一步房贷业务安排 ， 受访银行机构普遍反映将结合市场形势变化和自身业务开展状况 ， 做好审贷管理 ， 合理把握好房贷投放节奏 ， 重点做好刚需人群金融服务 。
农业银行广州分行个人金融部有关负责人表示 ， “我行将以符合贷款发放条件的时间先后顺序为准则 ， 稳步、有序、有节奏地安排住房按揭业务投放 。 ”该负责人还告诉采访人员 ， “我行为住房贷款客户提供多渠道、多方式的咨询反馈服务 ， 自贷款受理至贷款结清 ， 均可通过我行官方服务热线、各经办银行网点和个贷中心咨询或反馈” 。
中国银行广州分行则表示 ， “将进一步提升服务水平 ， 尤其是在业务受理时点与客户做好沟通解释 ， 结合业务办理时长、本行贷款发放节奏等因素合理预估并告知客户预计等候时间 。 同时 ， 结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况等因素进行有序放款” 。
工商银行广州分行住房与个人信贷业务部相关负责人反映 ， “下阶段 ， 我行将继续保持按揭业务持续、稳定、协调开展 。 建立按揭贷款发放顺序及沟通机制 ， 依据客户申请时间有序发放贷款 ， 对客户紧急特殊情况将本着客观、合理原则妥善处理” 。分页标题#e#
进一步落实“房住不炒”定位
农业银行广州分行个人金融部相关负责人表示 ， 该行将严格核实贷款客户的信用记录、持有房屋套数及收入真实性等要素 ， 严防“借名骗贷”、“代持购房”等行为 。
中国银行广州分行告诉采访人员 ， “我行将进一步加强对首付资金来源、收入等审核 ， 确保住房贷款主要保障刚需人群 ， 切实贯彻‘房住不炒’定位” 。
工商银行广州分行住房与个人信贷业务部负责人表示 ， “将继续坚持‘房住不炒’”定位 ， 做好客户准入管理 ， 加强贷款真实性、合规性审查 ， 优先支持刚需及首次置业者需求” 。
【楼市|刚刚，广州、深圳四大行同时表态！京沪银保监连发通知，楼市又要变天？】建设银行广州分行表示 ， “我行将继续合理把控收件及放款节奏 ， 做好刚需客户的正常购房服务 。 同时我行会密切关注国家及地区房地产政策 ， 加强对房贷客户的准入审核” 。
此外 ， 针对此前有媒体报道部分股份制银行分支行或基层网点“停贷”的情况 ， 采访人员也专门进行了了解 ， 相关银行反映房贷业务仍有序开展 。 招商银行广州分行表示 ， 目前并未停止房贷业务 ， 每月仍有序接单及放款 。 同时 ， 按照相关规定 ， 对借款人的资格及首付款来源进行严格审查 ， 主要满足客户刚需购房和首次购房需求 。 平安银行广州分行表示 ， 房贷业务仍在正常开展中 ， 对新受理的业务将根据客户申请时间 ， 按要求有序发放 。 光大银行广州分行表示 ， 房贷业务总体保持基本稳定的平滑投放节奏 ， 同时更精细化地对存量按揭业务进行管理 ， 按照受理、出押的时间先后顺序 ， 对符合放款条件的客户有序进行贷款投放 。
北京银保监局：将于近日赴银行机构核查个贷资金违规流入房市等问题
1月30日 ， 21金融圈采访人员从北京银保监局获悉 ， 局里针对近期出现的个人信贷资金违规流入房地产市场的舆情问题已第一时间开展大数据筛查 ， 并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函 。
监管提示函中要求 ， 各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查 ， 重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题 ， 并要求银行对发现的问题立即整改 ， 加强内部问责处理 。
于此同时 ， 北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组 ， 将于近日赴银行机构开展专项核查 。 对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题 ， 一经查实将依法从严从重处理 。
北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况 ， 指导北京市银行业协会积极行动 ， 对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制 。
2020年 ， 北京辖内个人住房按揭贷款、个人消费贷款及个人经营性贷款全年增速分别低于全国9.0、14.3和6.2个百分点 。
上海银保监局：只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款
1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》 。
要求辖内商业银行重点做好以下方面的工作 。
一是严格执行房地产贷款业务各项规制要求 ， 严格落实差别化住房信贷政策 ， 严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等 。
二是严格实施房地产贷款集中度管理 ， 加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理 ， 这项要求主要针对辖内中资地方法人银行 。 对房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行 ， 将针对性地强化过渡期业务调整 。
三是严格审核首付款资金来源和偿债能力 ， 强化首付款资金真实性审查要求 ， 审慎评估借款人还款意愿、还款能力 。
四是严格加强借款人资格审查和信用管理 ， 按照本市住房限购政策的要求 ， 采取有效措施加强对借款人 ， 尤其是夫妻离异购房限贷资格审查 。 同时 ， 加强个人住房贷款合同管理 ， 对各类不诚信行为强化约束 。
五是严格个人住房贷款发放管理 ， 重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求 ， 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。
六是切实加强信贷资金用途管理 ， 强化用途警示 。 防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域 。 完善信贷资金用途监测与拦截机制 。分页标题#e#
七是严格房产中介机构业务合作管理 。 实施业务合作准入和名单制管理 ， 建立贷后质量监测及中介退出机制 。 对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介 ， 立即终止合作 ， 并将其列入黑名单 ， 报送上海市银行同业公会 。
八是立即开展风险排查 ， 并进一步完善内控制度 ， 强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估 。
此前1月28日 ， 上海银保监局已召集辖内商业银行召开个人住房贷款专题会议 ， 强调个人住房信贷管理有关要求 。 下一步 ， 上海银保监局将根据银行房地产政策执行及自查情况 ， 开展房地产贷款业务专项检查 ， 对发现的问题将依法采取监管措施 ， 促进上海商业银行住房金融业务稳健运行 。 同时 ， 继续加大上海市房地产信贷运行情况的监测分析力度 ， 一如既往地督促辖内商业银行严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求 ， 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 ， 严格执行房地产市场调控政策 ， 促进上海市房地产市场平稳健康发展 。
深圳房贷调查：多家银行称按揭未“停贷”
近期市场传闻“房贷暂停”一事 ， 深圳个人住房贷款情况究竟如何？
1月29日 ， 接受21金融圈采访人员采访的多位深圳银行业内人士表示 ， 今年1月以来 ， 其所在银行在深圳地区的个人住房按揭贷款并未“停贷” ， 房贷额度“有松有紧” 。 大部分银行表示今年按揭贷款正常投放 ， 甚至略有增长 。
包括四大行中的工农中三家银行 ， 股份制银行中的招行、中信、广发三家银行 ， 均表示在深圳地区没有“停贷” ， 2020年1月的房贷额度、按揭贷款投放量与去年四季度相比基本持平或略有增长 。
目前 ， 深圳地区按揭贷款利率不变 。 大部分银行在深圳的个人住房按揭贷款利率为 ， 首套房贷利率仍维持5年以上LPR+30BP ， 二套房为LPR+60BP 。
根据21世纪经济报道采访人员1月25日调查 ， 北上广深一线城市中 ， 广州银行业被当地金融监管窗口指导 ， 个人按揭贷款“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6% ， 每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年四季度的平均放款额 。 长三角地区多数银行1月额度吃紧 ， 并且有大行也已经出现1月额度用完、本月停贷的现象 。 一线城市中 ， 唯有北京房贷业务暂未受到明显影响 ， 多家银行均表示房贷额度充足 ， 材料符合条件并审核后 ， 一般3-10个工作日即可放款 。
在此情况下 ， 为何一些购房人会觉得银行放款时间变慢或额度收紧？有业内人士坦言 ， 楼市调控政策持续收紧 ， 一线城市楼价高居不下 ， 银行目前对按揭购房人的材料审核变得严格 ， 很多工资“流水”过不了关 。
四大行按揭贷款额度如何？
对于2021年1月按揭贷款 ， 大部分银行表示 ， 其在深圳正常投放 ， 没有“停贷” ， 按揭贷款投放甚至略有增加 。 但亦有个别银行收紧按揭贷款额度 。
四大国有银行是按揭贷款投放的主力 。 在深圳地区的按揭贷款投放中 ， 工商银行新发放房贷规模较去年年末基本持平 ， 农业银行1月实际投放量较上年末还有所增加 ， 放款速度较上年末略有加快 。
“近期 ， 关于深圳‘银行暂停房贷’消息引起广泛购房者关注 ， 大部分刚需族都担忧银行会不会大面积停办业务 。 ”1月29日 ， 工商银行深圳分行个贷管理中心副总经理刘上海说 ， 目前 ， 工行新发放房贷规模较去年年末基本持平 ， 未暂停放款 。 对符合放款条件的住房贷款按照时间先后顺序有序进行贷款投放 。
“1月实际投放量较上年末还有所增加 。 ”农业银行深圳分行住房金融与个人信贷部总经理陈晓广说 ， 农行年初以来发放的房贷规模与上年末基本持平 ， 保持稳定；合理把握放款节奏 ， 按时间先后顺序对符合放款条件的客户有序放款 。 该行正常开展个人住房贷款业务 ， 不存在所谓的停贷或暂停收单的情况 。
“我行1月份按揭贷款额度、投放力度与去年四季度基本持平 。 ”中国银行深圳分行消费金融部总经理邓增良表示 ， 按揭贷款放款时间变化不大 ， 保持平稳 ， 考虑春节因素 ， 投放节奏比去年四季度微增 。
“我们自己把握的节奏 ， 目前卡得很紧 。 ”一位四大行深圳分行人士坦言 ， 该行按揭贷款额度紧张 ， 主要原因是与其自身对全年信贷投放节奏把握有关 。
对于房贷放款时间 ， 上述人士表示 ， 深圳工行均在有序排队放款 ， 放款时间与去年下半年相比没有明显变化 。 深圳农行称放款速度较上年末略有加快 。 深圳中行称按揭贷款放款时间保持平稳 ， 考虑春节因素 ， 投放节奏比去年四季度微增 。分页标题#e#
股份行按揭持平或略增
股份制银行的按揭贷款投放中 ， 招商银行表示1月份投放量与去年四季度基本持平 ， 中信银行、广发银行均表示投放量比去年四季度略有一些增长 。
“我行1月投放量与去年四季度月均投放量基本持平 ， 略有一些增长 。 ”中信银行深圳分行个人信贷部总经理毛欣说 ， 在房主不炒政策要求下 ， 该行房贷额度管理相对平稳 ， 每个月正常投放 ， 而不会有较大起伏 。
她说 ， 房贷放款周期长短由住房办理流程决定 。 例如 ， 疫情期间 ， 购房交易周期较过往有所拉长 。 目前该行放款周期与去年三四季度基本持平 。
“广发银行目前并未暂停受理个人住房按揭贷款 。 ”广发银行深圳分行零售信贷部副总经理陈朗说 ， 广发银行深圳分行目前未暂停发放住房按揭贷款 ， 1月份房贷投放量较去年年末还略有增加 。 对于已符合放款条件的按揭业务 ， 一直保持平稳、有序发放 。
招行深圳分行相关人士表示 ， 该行房贷业务发展正常 ， 并不存在大幅减少发放的情况 ， 1月份投放量与2020年四季度月均投放量基本持平 。 其表示 ， 房贷节奏和周期并没有特别明显的变化 ， 和去年三四季度差不多 ， 按照办理时间和达成放款条件时间先后 ， 有序安排发放 。 正常办理一笔按揭 ， 要还款、赎楼、解押、过户、再抵押 ， 一二月份中间还有个春节 ， 周期可能相对长一些 。
其表示 ， 该行一二手楼业务都还是正常在接单 ， 并没有停贷 。 每个客户可能具体情况有所不同 ， 可能有些客户觉得放款稍微慢一些 ， 并不存在所谓的“暂停接单”、“节制接单”说法 。
按揭贷款要求趋严
在此情况下 ， 为何一些购房人会觉得银行放款时间变慢或额度收紧？
一位深圳银行业内人士坦言 ， 楼市调控政策持续收紧 ， 一线城市楼价高居不下 ， 银行目前对按揭购房人的材料审核变得严格 ， 很多工资“流水”过不了关 。 单在个人收入这一方面已很难达到按揭贷款月供要求 。 例如 ， “润玺等‘网红盘’是重点检查地区 ， 有的客户‘打新’抽中了润玺四期 ， 但没有银行同意放贷 ， 认为基层员工根本负担不起 。 ”
1月22日 ， 深圳市住建局通告 ， 近期对华润城润玺一期认购人的购房资格、购房资金来源、流水等情况进行严格审查 。 经核 ， 有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况 。 上述人员在申购商品住房时 ， 违反诚实信用原则 ， 规避房地产调控政策 ， 弄虚作假 ， 提供虚假证明文件 ， 其行为已经涉嫌违反有关法律法规规定 。
目前 ， 大部分银行表示按揭贷款正常投放 ， 据采访人员了解 ， 一些银行在“房住不炒”政策要求下 ， 对按揭贷款条件要求进一步收紧 。
在房地产政策方面 ， 2020年7月 ， 深圳出台“深八条”调控楼市 ， 落户3年方可购房；夫妻离异3年内购房 ， 购房套数按离异前家庭总套数计算；750万元以下才算普通住宅 。 随后 ， 去年9月 ， 21世纪经济报道独家报道 ， 为围堵“假离婚”炒房漏洞 ， 深圳建立婚姻信息查询机制 ， 要求银行办理个人住房贷款业务 ， 应查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在本市拥有的住房套数 ， 作为贷款审核依据 ， 有效落实差别化住房信贷政策要求 。
国有大行、股份制银行加强了按揭贷款的贷前审核要求 ， 尤其是购房资格审查 。
其中 ， 刘上海说 ， 从目前市场表现及客户反馈情况看 ， 前期调控政策取得了一定成效 ， 房地产市场平稳发展 。 近期住建局出台进一步加强购房资格审查的政策 ， 工商银行深圳分行将会进一步规范购房市场 ， 坚持“房住不炒”的既定战略 。 陈晓广表示 ， 农业银行深圳分行将坚持“房住不炒”定位 ， 认真贯彻执行差异化住房信贷政策 ， 一方面保持稳定的贷款投放 ， 一方面严格做好客户的准入管理 ， 做好贷款审核 。 邓增良表示 ， “深八条”等调控政策发布后 ， 银行按揭贷款政策工具手段也在增多 。 对于此前一些房地产市场乱象 ， 例如“假离婚” ， “代持”等现象 ， 银行一直坚持房住不炒 ， 审核上对婚姻状态、首付款来源、购房者收入等更加严格 。
股份制银行中 ， 陈朗表示 ， 广发银行深圳分行会密切关注国家及地区房地产政策 ， 为落实“房住不炒”政策 ， 该行加强了房贷客户的准入审核 ， 严格审查借款人申贷资料的真实性及首付资金来源 。 毛欣表示 ， 中信银行深圳分行正常受理住房按揭贷款业务 ， 支持居民的正常购房需求 ， 并严格按照相关要求对购房人的资信、收入进行审核 ， 不存在停止收单的情况 。 招行深圳分行相关人士表示 ， 有些购房者担心后续无法办理贷款 ， 这种担心完全没有必要 ， 银行房贷业务还是在稳健开展 ， 该行的信贷资源也会保持一个均衡配置 。 购房者一定要按照相关规定准备好申请贷款材料 ， 例如购房资格证明、婚姻关系证明、首期款缴纳证明、还款能力证明等 ， 这样有助于银行更好更快的进行批贷 。分页标题#e#
“房贷没有停也不会停 ， 但各行为了贯彻房住不炒定位 ， 对首付资金来源、收入等审核严多了 ， 主要还是保障刚需 。 ”招行深圳分行相关人士表示 。
一位国有大行深圳分行人士表示 ， 目前该行住房按揭贷款是在“按揭贷款总量控制”的大原则下 ， 让分支行自己选择投放节奏和方向 。 今年按揭贷款额度整体上“肯定不如去年” ， 因干扰行为的因素太多 ， 基层网点有自己的考量 。 个人估计今年初额度属于偏紧但不至于紧缺 。
上述人士表示 ， 银行一般在3月份才确定当年贷款计划 。 在分支机构自行把握的情况下 ， 由于一手房比较简单 ， 在早投放早受益的驱动下 ， 客户经理往往会把贷款额度优先投放一手房 ， 二手房按揭目前往往要等一个月 ， 所以总量是有的 ， 二手房等的时间稍长而已 。
根据央行深圳市中心支行数据 ， 2020年全年 ， 深圳市住户部门贷款增加3099.96亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加783.95亿元 ， 中长期贷款增加2316.02亿元 。
房贷“变天”后：我的贷款受影响？会产生违约金吗？全部答案在这里
楼市降温 ， 房价下调 ， 对于刚需人群自然是利好 。 但就眼前而言 ， 这轮房贷市场的波动让诸多购房者觉得很“懵圈” 。
比如 ， 有购房者提问 ， 已向银行提交贷款申请资料 ， 会受到政策波及停贷吗？答案显然是不会 ， 目前各家银行依然受理个人房贷业务 ， 只要购房者资质符合银行要求 ， 正常走完银行审批程序后 ， 等待银行放款即可 。 但问题是 ， 目前绝大多数银行没有额度 ， 购房者即使走完审批流程 ， 银行也难以保证放款时间 。
还有购房者提问 ， 银行放款时间未知 ， 如果没有按期向开发商支付购房款是否要承担违约责任？对此 ， 金诚同达上海办公室合伙人陈婷婷律师对采访人员表示 ， 具体要看购房合同如何写的 ， 一般都会要求购房者在贷款批不下来的时候用现金补足 。 “说到底可能是银行的问题 ， 但开发商会做风险隔离 ， 这种不确定性往往就压在了购房者身上 。 ”
另外 ， 还有购房者提问 ， 之前选择了LPR（贷款市场报价利率）浮动利率是否会受到影响？答案是 ， 此次房贷利率上涨并不会影响已有房贷 。 购房者在选择LPR浮动利率后 ， 还款期间的房贷利率始终是签订贷款合同当期的LPR+当时的上浮基点 。 这意味着 ， 其房贷利率只跟LPR的浮动有关 。 值得一提的是 ， 自去年5月开始 ， LPR已经连续9个月保持不变 。
正如上文所言 ， 这轮房贷利率上涨是各家银行根据该监管要求对自身涉房贷款业务进行调整与整改的直接反应 。 柏文喜认为 ， 在达到相应指标要求后 ， 各家银行会在涉房贷款方面形成新的均衡状态 ， 即涉房贷款的新常态 ， “对于楼市降温应该会有明显效果 。 ”
如何在分化的市场上 ， 保障居民特别是首次购房居民的信贷需求？金资深金融从业人士、经济观察者陈涛认为 ， 监管部门必须未雨绸缪 。 他建议从政策上 ， 继续强调因城施策 ， 满足首次购房居民信贷需求 。 “在必要时 ， 可通过明确首次购房贷款和非首次购房贷款比例的方式 ， 提高首次购房客户的贷款满足度 ， 并适当扩大首套房贷和非首套房贷利率差异（当前二套房贷款一般为首套的1.1倍）的方式 ， 抑制非首套需求 ， 重点满足和保障首次购买信贷需求 。 ”

来源：(21财经搜索)

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