自己抢的地王 ， 含泪也要开发下去 。 房地产央企、高端物业开发商中国金茂（00817.HK）近日突发业绩预警 ， 预计2020年全年盈利下降约40%-50% 。 因房地产市场调控等原因 ， 导致集团开发项目售价不及预期 ， 需计提资产减值 。
受此影响 ， 中国金茂股价近期一路下跌 ， 截至周五收盘报3.05港元/股 ， 短期大幅下挫约20% 。

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【地王|地王变“地雷”！中国金茂净利惨遭腰斩】中国金茂股价近期跌幅超20%
股价跌跌不休 ， 中国金茂选择了出手回购 。 1月29日 ， 中国金茂公告称 ， 已回购股份1200万股 ， 占现有已发行股份数目的0.0942% 。
销售大增
净利却遭“腰斩”
事实上 ， 中国金茂2020年销售数据可观 ， 据其业绩简报 ， 2020年中国金茂实现了2311亿元合约销售 ， 同比大增43.7% 。
销售业绩如此 ， 净利润却暴跌40%-50%？这个超级“大瓜”背后 ， 其实就是大额计提资产减值 。

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中国金茂发业绩预警
虽然中国金茂并没有列出计提资产减值的具体项目 ， 但业内认为多半与前几年拿的高价地有关 。
作为房地产央企 ， 中国金茂被称为“地王收割机” ， 这些年在北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波等城市先后拿下多个地王项目 。 不过随着近年来楼市调控不断加码 ， 在限价政策的影响下 ， 这些项目无疑受到挑战 ， 最明显的是毛利率大幅下滑 。

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上海金茂北外滩 ， 图据中国金茂官网
国泰君安（601211.SH）研报称 ， 中国金茂如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右 ， 该减值预计在30亿-40亿元 。 2017年左右拿的高价地 ， 2020年正式反映在利润表中 ， 该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理 。 研报指出 ， 中国金茂近两年销售增速、均价优于同梯队房企 ， 但依然计提减值 ， 说明并非销售端问题 ， 而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价 。
不过 ， 中国金茂此番选择在2020年一次性计提减值 ， 将利空一次性释放掉 ， 这也是大多数上市公司的惯例 。 虽有“财务洗澡”之嫌 ， 但也算利空出尽 ， 换来轻装上阵 ， 也让来年的业绩更有保障 。
红星资本局查阅中国金茂2020年半年报发现 ， 公司剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6 。 对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线” ， 中国金茂净负债率如果再加上永续债 ， 则已经踩中两条 ， 降负债、降杠杆势在必行 。
而这两年 ， 中国金茂也通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆；此外还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售 ， 回笼资金超过50亿元 。
曾经的“地王”悄然变“地雷”
翻开中国金茂近年的发展史 ， 几乎就是一部“地王”创造史 ， 特别是房价普涨的2016年尤为典型：
2016年5月 ， 中国金茂在南京分别以楼面价3.7万元/平方米、3.69万元/平方米 ， 抢下南京河西两个地王 ， 当时周边二手房销售均价仅为3万元/平方米出头 。

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河西金茂府G13地块 ， 图据房天下
2016年6月 ， 中国金茂在深圳 ， 以总价近83亿元、楼面价5.68万元/平方米 ， 拿下深圳龙华地王 。
2016年8月 ， 中国金茂在郑州 ， 以总价35.1亿元、楼面价3.7万元/平米 ， 拿下郑州单价总价双料地王 。
……
在上一轮火爆的楼市行情中 ， 中国金茂这种玩法问题倒也不算大 ， 许多房地产央企也都这么在玩 ， 比如中国铁建（601186.SH）、中国电建（601669.SH）、中国五矿、葛洲坝（600068.SH）等 ， 前几年无一例外都是地王爱好者 。
但随着2017年限价令调控政策的发布 ， 这些“地王”突然就变成了“地雷” 。 由于这几年调控始终没有放松 ， 即使买下了高价地也必须限价出售 ， 金茂手中的地王后遗症开始显现 。
金茂高价买的地 ， 开盘后才发现赔本赚吆喝 。 但自己抢的地王 ， 含泪也要开发完 。 早在2018年金茂就有项目出现了亏本销售的案例 ， 比如金茂厦门翔安地王 。 这块地的楼面价是2.94万元/平方米 ， 但入市后的销售价仅2.9万元/平方米 ， 还含精装修！分页标题#e#
从前几年高价抢地王开始 ， 这个“地雷”就已经悄悄埋下了 ， 只不过看公司何时引爆罢了 。
知名地产分析师严跃进告诉红星资本局 ， 中国金茂2020年盈利大幅下降 ， 主要是一次性计提减值的影响 ， 当然也有疫情影响和部分城市严格限价的影响 。 不过从另一个层面看 ， 其实2020年大城市高端物业销售还不错 ， 高端物业开发商压力反而要小 。 如果金茂后续轻装上阵 ， 积极稳健经营 ， 未来业绩也将更有保障 。
还有哪些房企在“排雷”？
这两年“爆雷”的知名房企有不少 ， 比如之前的泰禾集团（000732.SZ）、福晟集团 ， 比如眼下的华夏幸福（600340.SH） 。 再比如“巨无霸”级别的绿地控股（600606.SH） ， 如今也是万亿负债压顶、“三道红线”全踩 ， 甚至近期传出要被收购的传闻 ， 但终被否认 。
这些房企当中 ， 有的“地雷”已经引爆 ， 有的则忙着在主动“排雷” 。
泰禾集团也是以高端豪宅著称 。 作为“闽系”房企狂飙突进的典型 ， 前几年泰禾集团依靠大量举债、高价拿地、快速冲规模的方式 ， 迅速冲到了行业前列 ， 并于2017年成功跻身千亿阵营 。 然而高负债、高杠杆也如影相随 ， 并随着房地产行业调控陷入了流动性危机 。
1月29日 ， 泰禾集团公告 ， 公司2020年净利润预计亏损41.7亿元至55.2亿元 。 1月29日泰禾集团收盘报2.67元/股 ， 创下历史新低 ， 较2018年3月的高位跌幅超过80% ， 其市值仅剩66.45亿元 。 目前泰禾集团仍在努力推动债务重组、积极引入战略投资者等工作 。 千亿泰禾“爆雷”后沦落到如此地步 ， 让人不胜唏嘘 。

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泰禾集团股价已创历史新低
华夏幸福这个曾经的产业新城大佬 ， 眼下已经陷入四面楚歌的境地 ， 被债务危机搞得焦头烂额 。 截至2020年9月末 ， 华夏幸福有息负债规模2185亿元 ， 其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为940亿元 。
最近华夏幸福的债券、股票在市场上连遭重击 ， 股票价已创近6年来新低 。 1月27日 ， 国际评级机构惠誉将华夏幸福评级从B下调至CCC ， 同时将公司移出负面评级观察名单；其他知名评级机构穆迪、中诚信等也纷纷下调其评级 。
由于疫情叠加房地产调控政策 ， 华夏幸福经营业绩承压 ， 财务状况恶化 ， 同时债务规模攀升、杠杆水平持续高位 ， “三道红线”也是全部踩中 。 更糟糕的是 ， 根据华夏幸福与中国平安的对赌协议 ， 2020年归母净利润不得低于180亿 ， 否则母公司将对平安进行现金补偿 。 但截至2020年前三季度 ， 公司净利润仅80.5亿元 ， 这份业绩对赌大概率要化为泡影 。
在这个节骨眼上 ， 华夏幸福1月29日起停牌了 ， 时间大约是10个工作日 ， 停牌原因是一则拟通过增发收购资产的公告 。 与此同时 ， 华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议就要召开了 ， 华夏幸福接下来何去何从？能否顺利“排雷”走出债务危机？还有待观察 。
红星新闻采访人员 李伟铭
编辑 邓凌瑶
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来源：(成都商报红星新闻)

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