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作者 | 范智林
来源 | 金融智库（ID：jinrongo2o）
2020年最耀眼的明星城市 ， 不是成为特区40周年的深圳 ， 而是深圳旁边的东莞 。
根据证券时报·数据宝的《2020年316个城市房价排行榜》数据显示：
2020年12月底 ， 东莞的二手房均价达到23375元/平方米 ， 同比上涨47.11% 。
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这个涨幅 ， 力压“大哥”深圳的34.25% ， 高居全国第一 。
具体到街镇来看 ， 目前东莞临深的长安、虎门、凤岗等镇 ， 即市政配套设施最好的莞城 ， 高档的楼盘单价已经突破4万/平方米 。
这个价位不仅超越了深圳东部的龙岗、坪山、大鹏等区的一些偏远楼盘 ， 更是远远把广州市郊的从化、花都、增城等地甩在后头 。
如果单从房价来看 ， 东莞虽然还够不上一线城市的“高贵” ， 但也遥遥领先于众多省会构成的二线城市（新一线城市）阵营 。
那么这座普通的地级市 ， 广东的小四 ， 凭什么做到这一点呢？
深圳没地 ， 东莞也没多少地
众所周知 ， 东莞经济的腾飞 ， 主要得益于深圳的外溢 。
深圳每次腾笼换鸟 ， 东莞都是最主要的接盘侠 ， 同时也是最大的受益者 。
上世纪90年代 ， 深圳开始立志发展高科技产业时 ， 一大批劳动密集型的中低端制造业就转移到东莞 ， 让东莞成为“世界工厂” 。
2015年以后 ， 深圳的土地资源面临枯竭 ， 地价出现一轮暴涨之后 ， 华为等一批高科技企业 ， 又纷纷将部分产能转移到东莞 ， 让东莞轻易完成产业转型升级 。
归根到底 ， 深圳之所以频繁进行腾笼换鸟 ， 原因在于土地资源极度稀缺 。
目前深圳全市土地面积约为2000平方公里 ， 但是扣除掉列入生态红线不能开发的山地丘陵之后 ， 可供开发的土地面积大约只有1000平方公里 。
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所以如果深圳不将效益较低的中低端制造业迁移出去的话 ， 就没有土地可以发展效益较高的高科技产业和金融服务业 。
但是由于现代社会中 ， 产业需要大量的分工协作 ， 具有明显的集群效益 ， 所以那些从深圳搬出去的产业 ， 往往会选择最近的东莞落脚 。
【房价|房价一年暴涨47％，东莞凭啥这么牛？】然而作为深圳接盘侠的东莞 ， 偏偏也是一个不大的城市 ， 所以承接不了几波外溢之后 ， 东莞同样也面临土地资源告急的问题 。
目前东莞全市土地面积2465平方公里 ， 但是扣出掉山地丘陵之后 ， 可供开发的土地面积约为1300平方公里 。
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根据最新的数据 ， 东莞已开发土地面积约1194平方公里 ， 剩余可开发土地面积不足100平方公里 ， 比起深圳也好不到哪里去 。
所以在众多高科技产业无法远离深圳的情况下 ， 东莞自身又存在土地资源告急的问题 ， 地价被炒起来 ， 自然也就在所难免了 。
经济发达 ， 地均GDP超越京广
一座城市的地价、房价能够有多高 ， 从本质上来讲 ， 就看地均GDP有多高 。
因为在经济活动中 ， 各行各业能够承受的地价、租金成本上限是类似的 ， 这种情况下地均GDP越高的地方 ， 理论上土地价格就会越高 。
2020年中国大陆的300多座城市中 ， 东莞的GDP总量虽然排名24 ， 不仅落后于大多数省会、计划单列市 ， 甚至还不如苏州、无锡、佛山、泉州、南通等几座普通地级市 。
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但是在除以土地面积之后 ， 东莞的地均GDP却高居全国第三名 ， 仅次于深圳和上海 。
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当然了 ， 这里还要特别说明一下 ， 地均GDP榜单上 ， 深圳、上海、东莞、佛山等土地面积较小的城市会比较准确 ， 而北京、广州、杭州等土地面积较大的城市就没那么准确 。
这是因为北京、广州、杭州等城市 ， 还下辖了许多较为偏远的山区 ， 这些地方基本不适合经济发展 ， 没能贡献多少GDP ， 但是却会拉低城市的地均GDP 。
但是即便如此 ， 从地均GDP高居全国第三的排名 ， 也能够看出东莞经济的含金量之高 。
人口众多 ， 年轻程度全国第一
除了土地和经济产值之外 ， 另外一个影响房价的重要因素就是人口 ， 毕竟人口才是影响房价的根本因素 ， 所以像沙特那种很有钱但是地广人稀的地方 ， 房价照样也高不起来 。分页标题#e#
根据国家住建部最新发布的《2019年城市建设统计年鉴》 ， 全国共有6个城区常住人口超过1000万的超大城市 ， 10个城区人口在500万至1000万之间的特大城市 。
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其中东莞的城区常住人口数量为956.08万人 ， 仅次于上海、北京、重庆、广州、深圳、天津等6座超大城市 ， 在10座特大城市中位列第一 。
更重要的是 ， 目前东莞的常住人口平均年龄仅为34岁 ， 是全国所有城市中人口年龄结构最为年轻的城市 ， 比深圳还要年轻1岁左右 。
年轻的人口不仅代表着经济活力 ， 也代表着购房刚需 ， 毕竟到了成家立业、结婚生子的年龄 ， 就不可避免需要掏空六个钱包去当房奴 。
另外年轻人口多也就意味着新生儿数量多 ， 长远来看 ， 新生儿数量多 ， 也就意味着二三十年后的购买刚需数量多 。
早在2018年的时候 ， 东莞全市的小学生人数就已经突破80万大关 ， 超越人口老龄化严重的上海 ， 仅次于广州、深圳、北京和“重庆省” 。
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这也就解释了这两年东莞房价为什么涨得那么凶猛 ， 毕竟许多人孩子都上小学了 ， 哪里能不考虑买房子呢？
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来源：(金融智库)
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标题：房价|房价一年暴涨47％，东莞凭啥这么牛？
