过去房地产市场流行一句话 ， “全款变首付 ， 首付变车库” ， 从2016到2019的这几年 ， 我国房地产行业发展非常迅猛 ， 房价更是不断攀升、居高不下 。 虽然刚刚过去的2020年 ， 房价已经趋于平稳 ， 涨跌不明显 ， 可还是被人们普遍认为“难以承受” 。

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住建部多次强调 ， “房子是用来住的 ， 不是用来炒的” ， 近年来也在不断推广租房业务 ， 规范住房租赁市场 。 虽说对于现在的年轻人来说 ， 房产已经是刚性需求了 ， 但是不得不说在一二线城市买房压力还是太大了 。 工资停摆不前 ， 物价倒是水涨船高 ， 大城市里的小人物们很难融入进来 。 所以 ， 越来越多的年轻人不考虑买房和结婚 ， 选择租房来寻求“家”的归属感 。
为了更好地规范房屋租赁市场 ， 保障承租人的租房权利、出租人的合法权益 ， 《民法典》对房屋租赁作出新的规定 ， 并于2021年1月1日开始实施 。 无论你是租客或是房东 ， 都要注意了 ， 以下是几则比较重要的规定 。
有居住权的房屋不得出租
居住权是《民法典》中新增设的一项公民权利 ， 一般可以是以遗嘱的方式设立 ， 也可以是依照合同约定 ， 但必须要经过房屋登记机关的登记 。 比如 ， 老王以遗嘱的方式设立了居住权 ， 把自己名下的某套房屋给亲戚张三居住 。 那么老王逝世后 ， 他的儿子虽然是该房屋的合法继承人 ， 但他也必须依照老王的遗嘱 ， 不得出租给他人 ， 亲戚张三有权利随时来居住 。
因为根据《民法典》最新规定 ， 如果没有事先约定 ， 被设立了居住权的房屋不得出租 。

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这就要注意了 ， 无论你是购买或是租赁 ， 一定要确定该房屋是否有居住权的存在 。 租客可以要求房东在《房屋租赁合同》里备注清楚 ， “本合同所出租房屋未设立居住权 ， 并且该房屋租赁期间也不得新设居住权 。 否则出租人构成违约 ， 应承担违约责任 。 ”
未经房东许可不得转租他人
现如今租赁市场乱象频生 ， 很大一部分原因是二房东的出现造成的 ， 很多租客也深有体会 。 很多二房东假装成房东本人 ， 将房屋以更高的价格出租给其他租客 ， 赚取中间利润 ， 这种做法无疑损害了房东和其他租客的利益 。 租客在租赁之前应该要求查看房产证 ， 确认房东身份 。

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在《民法典》中 ， 也对转租做出了限制 。 未经房东同意 ， 擅自将房屋进行转租 ， 是不作数的 ， 房东可以直接解除合同 。 不过 ， 房东在发现房屋被转租之后应该及时提出异议 ， 超过6个月没有提出异议会被视为同意转租 。
租房定金有限制
在签订租房合同之前 ， 很多租客都会被房东要求先缴纳一份定金 ， 相信很多租客都会很担心到履行合同的时候 ， 房东玩消失或者故意不返还吧 。 新规下 ， 定金有了限制 ， 不得超出总租金的20% 。 如果房东不按照约定履行合同 ， 租客可以要求房东返还双倍定金！
反之 ， 如果是租客有违约定 ， 不履行租赁合同 ， 租客不能要求房东返还定金！这对租客和房东都是好事 。 此外 ， 在签订租赁合同时 ， 应该写得越详细越好 。 不要觉得麻烦就不约定 ， 否则吃亏的就是自己 。

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租客有优先购买权、优先承租权
现在租房合同基本都是一年一签 ， 有不少租客都会遇到一个难题 ， 就是很担心自己住了一段时间之后 ， 房东突然要卖掉房子或者要租给他人 ， 自己要突然面临搬家的麻烦 。 如今 ， 《民法典》为了保护租客的利益 ， 规定了租赁期届满 ， 房屋承租人享有同等条件优先承租的权利 。
另外 ， 租客也享有优先购买权 ， 房东应当在卖房之前询问租客 ， 是否有意愿在同等条件下购买 。 如果在租赁期间 ， 房东在租客不知情的情况下就将房屋卖给他人 ， 租赁合同依然有效 ， 租客可以继续居住 。

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《民法典》中还有很多有关租赁房屋的规定 ， 感兴趣的朋友建议多去看看 ， 以上几条是比较重要的 ， 所以归纳出来 。 从中可以看得出来 ， 新规大多都在维护租客的利益 ， 毕竟租客还是在租房市场中比较被动的一方 。 面对乱象丛生的租房市场 ， 租客们寻求一个较为满意的住所不容易 ， 更别说在大城市里有个“家”了 。 现在有了新规的保障 ， 年轻人在租房和生活中 ， 可以稍微松口气了 。分页标题#e#
【租客|租房新规来了！房东和租客都要留意，2021年起正式落地实施】根据《2020年中国青年租住生活蓝皮书》显示 ， 中国住房租赁市场的租赁人口呈现直线上升的趋势 。 至2030年 ， 中国整体租赁市场规模将达到4.2万亿元 ， 整体住房租赁市场需求潜力非常大 ， 租客逐渐成为最重要的住房主体之一了 。 希望租房新规能愈来愈完善 ， 租房乱象可以有效地改善 ， 租客们也能住得更加安稳、安心 。 你们说呢？

来源：(财料)

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标题：租客|租房新规来了！房东和租客都要留意，2021年起正式落地实施