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长江商报采访人员 吴婷
立足珠海、放眼全国的华发股份 ， 近日因与格力集团参股贾跃亭旗下FF引发市场关注 。
【新浪财经综合|华发股份财务指标踩两道红线 仍斥169亿拿地】专注地产的华发股份 ， 在过去一年中为了迈进千亿销售额门槛 ， 加速全国布局 ， 大举拿地扩张 。 但在销售业绩增长的同时 ， 归母净利润增速远不及营收增速 ， 永续债也连年增长 ， 存在吞噬归母净利润的风险 。
长江商报采访人员注意到 ， 截至2020年前三季度 ， 华发获取土地总计容面积同比增长24.3% 。 仅2020年12月25日和2021年1月8日 ， 华发股份连续两次高溢价竞拍武汉地块 ， 累计金额169亿元 。 在二级市场上 ， 自2020年7月份以来 ， 华发股份股价也呈下行趋势 。 2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股 ， 较2020年7月份股价跌幅最高达25% 。 据华发股份公布的财报数据显示 ， 2018年-2020年前三季度 ， 华发股份永续债3年累计167亿元 。 与此同时 ， 华发负债率同比上升 ， 踩中“两道红线” 。
踩中“两道红线”
公开信息显示 ， 华发股份成立于1992年8月 ， 前身始创于1980年 ， 2004年在上交所上市 ， 大本营位于珠海 。 经过40年耕耘 ， 在2020年 ， 华发股份销售额终于实现千亿目标 。
然而 ， 实现千亿目标的背后却暗藏债务隐患 。
财报数据显示 ， 截至2020年9月末 ， 华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54% ， 较2019年末上升1.71个百分点 ， 超过监管红线；净负债率为148.35% ， 较2019年末下降2.33个百分点 ， 超过监管红线；现金短债比为1.19倍 ， 较2019年末上升20.3个百分点 。 “三道红线”华发股份踩中了两条 。
截至2020年第三季度 ， 公司短期借款134.6亿元 ， 一年内到期的非流动负债为252.9亿元 ， 两者共计达387.5亿元 ， 而公司货币资金为459.9亿元 ， 短期债务承压 。
在沉重债务压力之下 ， 华发股份为了千亿目标 ， 并未停止扩张拿地 。
财报数据显示 ， 2020年前三季度 ， 公司获取土地总计容面积约为301.81万平方米 ， 较2019年同期的242.81万平方米同比增长24.3% 。 其中长三角地区新增土地计容面积为213.78万平方米 ， 占比70.83%；珠三角地区新增土地计容面积为67.33万平方米 ， 占比22.31%；环渤海地区新增土地计容面积为20.7万平方米 ， 占比6.86% 。 绍兴、珠海、苏州、广州、南京、上海、杭州等城市新增土储占比较多 ， 分别为40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86% 。
除长三角地区外 ， 华发股份也重仓华东区域 。 2020年8月 ， 斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区土储 ， 溢价率分别为46.4%、32.71% 。
到了年末的2020年12月25日 ， 华发股份全资子公司以94.3亿元的价格竞得武汉硚口区延拍地块 ， 2.1万元/平方米的楼面价刷新区域新高纪录 ， 溢价率高达17.88%；1月8日 ， 华发股份控股子公司以74.69亿元竞得武汉硚口区一宗地块 。 半个月 ， 累计斥资168.99亿元重仓武汉 。
根据易居房地产研究院发布的报告显示 ， 2020年8月 ， 全国40个典型城市土地成交溢价率为13.6% ， 上述华发股份拿地平均溢价率超行业平均水平 。
归母净利润增速偏低
从财报数据来看 ， 2020年华发股份业绩实现了增长 ， 全年销售额实现破千亿 。
仅2020年上半年 ， 公司实现销售额为441亿元 ， 同比增长1.1%；实现销售面积176万平方米 ， 微幅回落1.5% ， 对应销售均价同比增长2.6%至24983元/平方米 。
然而 ， 业绩向好却掩藏着归母净利润增速远不及营收增速 。
财报数据显示 ， 2020年上半年 ， 华发股份实现营收228.66亿元 ， 同比增长60.75%；利润总额为27.4亿元 ， 同比增长23.19%；净利润为21.4亿元 ， 同比增长29.28%；归属于母公司所有者净利润为14.66亿元 ， 同比增长5.96% 。
2020年前三季度 ， 华发股份实现营业总收入287.6亿 ， 同比增长48%；实现归母净利润17.5亿 ， 同比增长1.4% 。 报告期内 ， 公司毛利率为24.5% ， 同比降低9.7个百分点 ， 净利率为8.8% ， 同比降低2.4个百分点 。
对于归母净利润增速低于营收增速 ， 中信建投分析认为 ， 一是公司毛利率下降 ， 拖累了归母净利润增速 。 数据显示 ， 2020年上半年公司毛利率约24.6% ， 较去年同期下降10.37个百分点；二是 ， 前期合作开发低权益比项目陆续结转 ， 致报告期内少数股东损益达6.7亿元 ， 占净利润比重约31.3% ， 较去年同期增加15个百分点；三是 ， 公司抓住销售回补期 ， 加大营销力度致报告期内销售管理费用率（销售金额口径）较去年同期提升0.65个百分点至3.40% 。分页标题#e#
不过 ， 长江商报采访人员发现 ， 华发股份永续债增长也存在吞噬归母净利润的风险 。
作为房企青睐的融资渠道 ， 永续债在财报中记为“资产”、不影响负债率 。 短期看 ， 房企通过发行永续债能够暂时降低表观资产负债率 ， 但从本质上来说 ， 债务风险并没有完全消除 。 中长期看会吞噬归母净利润 ，
财报数据显示 ， 2018年、2019年、2020年前三季度 ， 华发股份永续债在逐年增长 ， 分别为30.98亿元、63.74亿元、72.7亿元 ， 3年累计167亿元 。
业内资深财务人士告诉长江商报采访人员 ， 永续债被划分为债券还是权益工具 ， 对于报表上的负债率会有截然不同的影响 ， 但是账面降杠杆并不等于实质性降杠杆 。 与此同时 ， 房企永续债中也存在利率跳升情况 ， 比如前三年支付的利息降低 ， 但随着市场融资利率走高等行业因素影响 ， 后期利率升高也有可能 。 对于负债率较高的企业而言 ， 一旦永续债利息递延支付产生利率跳升情况 ， 企业偿债压力将会增大 。
在二级市场 ， 自2020年7月来 ， 华发股份股价呈下行趋势 。 2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股 ， 较2020年7月份股价跌幅最高达25% 。
责任编辑：马秋菊 SF186

来源：(未知)

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