山东老牌房企天泰国际在1月15日晚向港交所递交招股书 ， 公司希望通过IPO谋求发展新路径的想法跃然纸上 。天泰国际发迹于山东省青岛市 ， 历经26年发展 ， 至今主营业务仍偏安于山东一隅 。 近些年 ， 公司“大本营”的市场份额正在被外来房企不断抢夺 ， 截至目前 ， 天泰国际于山东省内的市占率不到1% ， 同时 ， 公司还面临规模小、盈利弱、土储低等多重压力的考验 。

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《投资者网》郑小琳
1月15日 ， 山东房企天泰国际控股有限公司(下称“天泰国际”)向港交所递交招股书 ， 正式开启IPO冲刺之路 。 天泰国际强调 ， 此次赴港招股意在“深耕青岛及扩张全国” 。
理想是美好的 ， 但现实却透露出一丝无奈 。 有市场分析指出 ， 近些年 ， 山东省前十大开发商主要为国内知名房企 ， 本土房企的市场份额正在不断被蚕食 ， 甚至发展陷入困境 。
在地产行业红利逐渐殆尽的形势下 ， 天泰国际借势资本谋扩张的路径是否可行？在中小房企艰难探索上市之路时 ， 天泰国际的IPO胜算有多大？就上述疑问 ， 《投资者网》联系天泰国际 ， 截至发稿时公司未予置评 。
“蚊型”房企夹缝中求生存
天泰国际创立于1994年 ， 是一家山东本地房企 ， 主营业务包含地产、旅游休闲、酒店管理、物业管理等 。
招股书显示 ， 天泰国际的业务范围主要集中在山东省内 ， 青岛市项目比重占七成 。 截至2020年10月31日 ， 天泰控股在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务 ， 共持有54个住宅项目 。
早些年 ， 天泰国际曾在山东省内综合实力位列第一 ， 但经过26年发展后 ， 山东省内前10大地产商里已经找不到天泰国际的身影 。
就目前整体规模来看 ， 天泰国际在行业内属于“蚊型” 。 招股书显示 ， 2018、2019及2020年前9月 ， 天泰国际实现合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元 。

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来源：山东房产协会报告
2020年3月13日 ， 山东省房地产业协会发布《2019年山东省房地产行业发展报告》显示 ， 外来房企市场占有率正在持续提升 。
此前 ， 2018年山东TOP100企业中 ， 上榜的外来房企有26家 ， 销售金额占比为47.58%；2019年 ， 上榜外来房企新增4家至30家 ， 销售金额占比55.26% 。 随着外来房企的不断进驻山东 ， 本土房企的市场份额正在不断被抢夺 ， 其中包括天泰国际 。
天泰国际在招股书中坦言 ， “就2019年的销售总额而言 ， 山东省前十大物业发展商为国内主要物业发展商 ， 而公司2019年在山东省内的市场份额仅为0.49% 。 ”

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来源：克尔瑞研究
这种趋势持续到2020年 。 据克尔瑞研究统计 ， 2020年1月-10月青岛市排名前10的房企分别为：融创中国、龙湖地产、海信地产、万科、海尔产城、保利、中国金茂等 ， 天泰国际依旧不在其列 。
【山东|负债率超200％又面临土储不足 天泰国际身陷夹缝求生窘境】2020年 ， 地产市场受新冠疫情、调控政策影响 ， 山东房企生存现状变得更加艰难 。 据克尔瑞信息系统统计 ， 2020年1月—10月 ， 青岛市全市商品房成交面积为1264.33万平米 ， 比去年同期下降9%；商品房销售金额为1897亿元 ， 比去年同期下降7.34% 。
从成交数据可见 ， 相关房企在前10个月销售业绩中 ， 与去年同期相比 ， 无论是销售面积还是销售金额均降幅较大 。
这意味着 ， 新冠疫情冲击之下 ， 小型本土房企不仅需要加大营销推广来争抢市场份额 ， 同时 ， 随着融资新规“三道红线”的逐渐落地 ， 中小本土房企还需要控制负债 ， 在营收、债务双重压力下 ， 本土房企的生存压力百上加斤 。
重重压力令扩张之路举步维艰
在招股书中 ， 天泰国际坦言想要“深耕青岛及扩张全国” 。 从房企规模日益集中的情况来看 ， 排名靠后企业想要达成扩张目标 ， 上市或许是最佳选择 。
一方面 ， 天泰国际手中“存粮不足” 。 众所周知 ， 土地储备对于房企而言 ， 是生存之本 ， 是保证发展规模化的重要基础 ， 只有粮草充裕 ， 房企方能稳健前行 。 但截至2020年10月31日 ， 天泰控股土地储备总量约520万平米 ， 其中 ， 未来可开发物业总建筑面积仅约110万平米 。分页标题#e#
土储不足 ， 意味着公司需要通过不断拿地来增加供应 。 而意识到这一点的天泰国际 ， 在去年11月开始不断“补仓” 。
通过公开招标、拍卖或挂牌出让等程序 ， 2020年11月 ， 2020年11月 ， 天泰国际通过公开招拍挂拿下了潍坊、德州及临沂三宗新土地 ， 扩充51万平方米土储 ， 又通过收购增加20.5万平方米土储 。
时下 ， 随着“三道红线”融资新规的逐渐落地 ， 因拿地耗费大量资金的天泰国际 ， 整体融资渠道或将受到掣肘 。 招股书显示 ， 截至2020年9月30日 ， 天泰国际负债资产比率（不包括合同负债）为81.2% ， 现金短债比率为2.7 。
由于未上市 ， 天泰国际融资渠道相对单一且成本高 。
招股书显示 ， 天泰国际外部融资主要来源为银行贷款 ， 截至2018年及2019年及2020年9月30日 ， 公司未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元 ， 资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203% 。 融资成本方面 ， 公司将于2021年6月30日到期的两笔规模1亿元和0.5亿元的借款融资利率分别为12%和15% ， 高于行业平均水平 。
盈利方面 ， 2018、2019及2020年前9月 ， 公司录得净利润为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元 。 利润整体稳定的趋势下 ， 天泰国际的净利润率却从2018年时的12.4%一路下滑至2020前9月的8.4% 。
土储不足、融资难、盈利弱....... ， 面对重重压力的天泰国际 ， 想要完成全国扩张的目标谈何容易 。
赴港IPO并非一路坦途
在房地产调控从紧的大背景下 ， 房企IPO闯关之路必然不是一路坦途 。
据《投资者网》统计 ， 2020年共有7家内地房企成功赴港IPO ， 分别是：汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团(02117.HK) 。
就IPO通过率来看 ， 去年成功赴港上市的房企数量与2019年持平 ， 较2018年减少2家 。
此外 ， 目前仍在排队等候结果的有三巽控股、中国文旅2家房企 。 其中 ， 三巽控股仍在不断更新完善资料 ， 海伦堡、奥山控股则申请失效后未再有所动作 。
星展银行香港研究部中国房地产业分析主管王丹向《投资者网》表示：“上市数量减少其实是一个正常现象 ， 因为TOP50、TOP30的房企已经上市了 。 ”
对于中小房企赴港上市的原因 ， 王丹向《投资者网》表示：“通常而言 ， 有三个原因：一是希望拥有一个上市地位 ， 提升企业自身的品牌知名度；二是拓宽融资渠道 ， 上市之后公司可以从债券市场、海外市场等融资渠道融资 ， 但这些口子现在都卡的比较紧；三是成功上市后 ， 会有利于公司争取在境内银行分配的借款资源 。 ”
王丹进一步强调 ， “房企选择这个节点上市 ， 整体估值不会特别高 ， 而房企上市除了能够融到一笔钱和加大负债额度外 ， 对其资金面的改善作用并不明显 。 另外 ， 房企若想通过IPO的方式来迅速扩大规模 ， 这种做法呈现的效果已经没有过去几年那么明显了 。 ”
一位大湾区房地产行业资深人士告诉《投资者网》 ， “首次递表就通过的中小房企很少 ， 普遍的情况是 ， 中小房企需要递表两次才能获得港交所的放行 ， 有些房企甚至需要三次、四次 。 中小房企由于规模小、业绩不稳定、成长性低、债务高等问题 ， 想要IPO上市并不容易 。 ” 。 （思维财经出品）■

来源：(投资者网)

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