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作者：朱末
来源：快刀财经（ID：kuaidaocaijing）
2021年1月21日凌晨5点 ， 黑夜和白天的界限还未完全分明 ， 一道清脆而凌厉的“异响” ， 毫无征兆地响彻上空 ， 楼栋的灯陆续亮了起来 。
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接到报案的警方很快赶来 ， 作为砸坏门窗的“始作俑者” ， 李复（化名）显得镇定过头 。 一年前 ， 她买下这套位于广州越秀区的法拍房 ， 明明手执确权裁定书 ， 却迟迟拿不到房门钥匙 。
忍无可忍 ， 李复与该房的租客、收租方陷入数轮破门、换锁的交锋 ， 事态僵持不下 ， 警方只得以调解无效收场 ， 并建议李复走司法途径解决 。
事实上 ， 像李复这样陷入法拍房“纠纷”的案例并不在少数 。 房子被他人占用 ， 无法入住还不算最惨 ， 有的还存在拖欠大量未交费用的资金大窟窿 ， 接盘者莫名其妙就成了冤大头 。
【过户|566次出价，万人抢破头：比盲盒更刺激的“法拍房”，坑你没商量】尽管如此 ， 依然阻止不了前赴后继者的“热情” 。 据央视新闻报道 ， 上海法拍房市场异常火爆 ， 85%的房源都会在一拍当中被客户拍中 ， 竞争之激烈 ， 逼得限购政策连夜出台 。
阿里司法拍卖平台数据也显示 ， 从2017年至2021年1月 ， 法拍房源已从9000余套激增到138万套左右 ， 价格更是水涨船高 。
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狂热背后 ， 法拍房从鲜少问津的冷门 ， 变身成了当下流行的购房方式 。 但到底是捡漏 ， 还是踩坑 ， 每个人的悲欢并不相通 ， 结局也不尽相同 。
毕竟 ， 天上掉的馅饼 ， 一不小心 ， 就成了陷阱 。
01
被疯抢的“法拍房”
为何让人欲罢不能
无风不起浪 ， 事出必有因 ， “法拍房”的走红 ， 是中国楼市畸形发展下的必然结果 。
所谓法拍房 ， 俗称为“法院拍卖的房产” ， 指的是遭法院强制执行拍卖的房屋 ， 来源主要是商业贷款逾期、违法犯罪没收以及无主认领的财产 。
纵观近几年 ， 一二线城市的房价涨幅惊人 ， 前段时间闹上头条的深圳 ， 为抢房就上演了各类闹剧 ， 众筹打新、名额代持、合伙买房等奇葩乱象层出不穷 。
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房价已让人望而生畏 ， 雪上加霜的还有日趋严格的限购令 。 现实与政策的夹缝下 ， 不限购、不摇号的法拍房 ， 成了想要落户扎根 ， 又苦于没有房票的部分人的救命稻草 。
何况 ， 法拍房的价格实在很有“诱惑力” 。 最高人民法院对此有明确规定 ， 简单理解就是：市场价格为100万元的房子 ， 拍卖价就是80万元（100万元*80%） ， 如果流拍 ， 第二次拍卖价会降到64万元（80万*80%） 。
总体来说 ， 法拍房大多数是基于市场价的5-7折起拍 ， 少则省几十万 ， 多则省几百万甚至上千万 ， 这种“大便宜” ， 很难叫人不心动 。
其次 ， 法拍房还会出现一些“白菜笋盘” ， 即处于核心地段 ， 又有学区加持的的优质房源 ， 再不出手 ， 更待何时 。
因为有机可趁、有利可图 ， 法拍房也吸引了不少“投资客” 。 一位资深的投资客称 ， 在房产投资圈里 ， 抄底法拍房的收益不比炒二手房差 ， 在投资客们看来 ， 只要买房能上杠杆 ， 以500万本金搏500万收益的事情总能发生 。
市场上也因此衍生出不少专门代理法拍房的机构 。 中介对于操作手法驾轻就熟：“有人借钱全款买房 ， 在办完房本 ， 交完房后 ， 去银行申请经营贷 ， 把贷款出来的钱还给朋友 。 这种把房子抵押给银行的利率 ， 比正常按揭还低4%左右 ， 我们叫‘倒按揭’ ， 月供都是按照20年走的 ， 还款基本没压力 。 ”
该中介还透露了自己最近的一起“成功案例” ， 有客户倒腾了两轮法拍房 ， 北京的法拍房在过户完成后 ， 可以按照正常二手房入市交易 ， 一买一卖中间净赚了几百万 。
许是钻空子的黑手太多 ， 水被越搅越浑 ， 法拍房也渐渐变得“高不可攀”起来 。 2020年9月3日 ， 历经近10小时的竞价 ， 经过566次出价 ， 深圳龙港龙苑路（龙苑新村）7号一幢房屋 ， 最终以2210万成交 ， 溢价率为1.6% ， 这时还算正常 。
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到了2020年12月3日 ， 深圳香蜜湖一号一套347平米的别墅物业开拍 ， 超万人在线 ， 竟拍出9191万天价 ， 溢价率77% 。 值得一提的是 ， 该套法拍房税费超过800万 ， 若是再算上其他隐形成本（租金+装修费） ， 最终花费过亿 。
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再说2021年1月7日 ， 上海静安彭浦新村一套32平方米的法拍房 ， 起拍价只有115万元 ， 经过108轮你来我往的争抢 ， 成交价飙到了232.51万 ， 每平方米的价格达到72000余元 ， 而周边同期二手房均价仅在50000余元 。
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后据上海国拍统计 ， 在上海成交的住宅类法拍房中 ， 有64%的标的以高于评估价成交 。 翻查近期北京、杭州、广州的法拍房交易中 ， 价格远超出正常市场价的情况也比比皆是 。
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▲图/第一财经
眼看事情在失控的方向上越走越远 ， 密集的“爆雷”又开始在各地频频上演 。
02
“法拍房”背后的坑
多的是无法承受之重
利益越高 ， 风险越大 ， 千算万算 ， 很多人选择性忽略了法拍房自带的“漏洞”属性：身世复杂 。
2020年6月 ， 荥阳的杜先生拍下了一套精装法拍房 。 不想原房主对外欠下了高利贷 ， 因此与债权人签订了长达20年的长期租约合同 ， 用以抵扣债务 。
根据现行相关法律规定 ， 买卖不破租约 ， 房子还没到手 ， 杜先生就先吃了哑巴亏 。 更绝的是 ， 债权人又将房子转租给了他人 ， 其中包括一位年逾花甲的老人 ， 更增加了腾空难度 。
经过漫长的调解、诉讼、执行 ， 身心俱疲的杜先生终于得以入住 ， 谁料开门的瞬间 ， 杜先生又傻了眼 。
实木地板 ， 被全部撬走；灯具和房门 ， 全部拆走；水管 ， 齐根隔断；就连墙上的插座插板 ， 也全部被卸掉 ， 只留下一个个窟窿 。
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如果要全部修复 ， 装修公司给的最低报价是40万 ， 算上之前打官司所花的人力、物力、财力 ， 杜先生非但便宜没占到一点 ， 反惹了一身麻烦 。
杜先生的遭遇还不算极品 ， 近期成交的一套上海的热门法拍房源 ， 被扒出原业主先后抵押给12个人 ， 其中交易、变更、质押与消质等流程的复杂程度 ， 可想而知 。
即便没了被“非法侵占”的苦恼 ， 郑州杨女士的闹心程度也是有过之而无不及 。 在230万买得一套法拍房后 ， 杨女士在办理过户时被告知 ， 要交46万的天价个税 。
原来 ， 该房产上次交易是直系亲属过户 ， 过户总价只有500元 ， 个税缴纳比例是两次总价价差的20% ， 如此一来 ， 个税额度相当于县城一套房了 。
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杨女士大呼“上当受骗” ， 随即提出撤销拍卖的申请 ， 被无情驳回 ， 46万的个税 ， 分文不少还得照交 。
和杨女士的遭遇“如出一辙” ， 杭州的黄女士在过户时得知 ， 自己购入的法拍房源属于“房改房” ， 且为历史建筑 。
过户时不仅需要缴纳房改房的相关税费和维修费 ， 另外土地性质还是“使用权划拨” ， 未来房子要变更 ， 还得再缴纳土地出让金和增值收益部分 ， 令黄女士叫苦不迭 。
同样陷入迷茫的 ， 还有广州的李先生夫妇 。 在综合权衡后 ， 李先生夫妇在去年11月买下了一套带学区的法拍房 ， 等到准备报名的时候 ， 才发现房子已被挂了户口 。
偏偏目前我国对户口强制迁出方面存在法律空缺 ， 律师直言不讳地告知李先生夫妇 ， 即使是打官司也未必能顺利迁出户口 ， 无奈之下 ， 李先生只得将孩子送回老家 。
西安的姚先生 ， 在去年9月竞拍下心仪的法拍房后 ， 谁想麻烦接踵而来 。 起因在于 ， 房子的产权是俩兄弟共有 ， 有个是服刑人员 。
未涉案的兄弟提出异议 ， 认为房子不能按整体产权拍卖 ， 始终拒不过户 ， 一筹莫展的姚先生 ， 问题至今仍未得到解决 。
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温州的马女士 ， 兴冲冲买到手的法拍房 ， 在准备搬家时突然得知 ， 这套房子曾发生过恶性杀人案件 ， 是名副其实的“凶宅” ， 马女士为此和家人争吵不断 ， 被诊断为中度抑郁 。分页标题#e#
买房时欢天喜地 ， 拿房时哭天喊地 ， 现在流的泪 ， 都是当时脑子进的水 。
03
“法拍房”绝非儿戏
买定离手无反悔余地
需要明确的是 ， 购买法拍房和正常途径的商品房不同 ， 属于真正的一锤子买卖 。
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法院方只负责将房子卖出去 ， 若出现遗留问题（未交齐土地出让金、没有房产证、未交清物业费等） ， 法院概不负责解决 。
虽然负责司法拍卖的法院需要当对法拍房信息的真实性负责 ， 但在实际情况中 ， 核实未必能够详尽 。
比如 ， 法官上门执行 ， 通常会询问房屋占用人的身份和原因 ， 占用人往往会拿出身份证和租赁合同 ， 在没有人主张合同有问题的情况下 ， 法官不会再深入去调查合同的真假 。
此外 ， 对于多重查封、抵押的房产 ， 尤其是不同法院、不同地域的法院实施的 ， 可能会有协同不一致问题 ， 拍卖后如果有的查封或抵押没法解除 ， 根本无法办理产权证 。
就像买房者有把“小算盘” ， 法院也有自己的“小心思” 。 在广州市的一起诉讼案中 ， 原告李姓男子以约560万元拍下天河区一套法拍房后 ， 要求原住户搬离 ， 却遭到败诉 。
审理法院给出的理由是 ， 李某某虽然取得了涉案房屋的不动产权证 ， 但房屋是按现状方式拍卖 ， 李某某在拍卖时对此应当了解清楚 ， 并承担相应的法律后果 ， 要求原住户腾空房屋 ， 理由欠充分 。
再者 ， 执行法院如不负责腾空 ， 法拍房的买受人另诉排除妨害时 ， 涉及不动产纠纷 ， 就由不动产所在地法院专属管辖 ， 如果执行法院所在地和不动产所在地不是同一个地方 ， “麻烦”也就顺理成章地交了出去 。
这种结果 ， 等于变相告诉买方 ， 有房也住不了 ， 还没有任何后路 。 随着法拍房纠纷案的逐年暴增 ， 矛盾冲突下 ， 2019年6月 ， 广东省高院不得不发布《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》 ， 明确“以清场交付为原则” ， 并规定了强制清场的方法和程序 。
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虽然规定了“清空交付” ， 却没有明确“先清空再拍卖” ， 而是表述为“执行法院应当责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离” ， 并承担拒不办理的法律后果 。
这里面依然有很多不确定因素 ， 比如法院找不到被执行人 ， 倒腾的时间是不确定的 ， 清场移交无法落实的情况依然会在未来大量存在 。
没有门槛 ， 恰恰是最高的门槛 。 如同充满未知的盲盒 ， 优劣对开的法拍房 ， 普通人得到“惊吓”的可能 ， 远多于惊喜 。
更何况 ， 随着进场的人越来越多 ， “法拍房”的价格优势早已不复存在 ， 想要“捡漏”的可能性 ， 几乎为零 。
没有金刚钻 ， 不揽瓷器活 。 普通人强行接盘的结局 ， 多半只能是 ， 打落牙齿和血吞 ， 自个儿受了 。
同时在心底叹息一声：“早知今日 ， 何必当初” 。
（本文图片来自网络 ， 部分已标明出处）
参考资料：
1.幻象地产《法拍房 ， 比盲盒更刺激》
2.南方周末《未腾空就拍卖 ， 这种法拍房是机会还是陷阱？》
来源：(快刀三侠)
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标题：过户|566次出价，万人抢破头：比盲盒更刺激的“法拍房”，坑你没商量
