_原题是：上海楼市新政显效：二手房带看跌一成 ， 房东涨价比例明显下降
“我们门店所在片区有两个千万的单子因为新政解约了 。 ”上海一房产经纪人说道 。
1月21日晚 ， 上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 ， 通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求 ， 强化市场监管 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 《意见》要求“对夫妻离异3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。 ”“个人将购买不足5年的住房对外销售的 ， 全额征收增值税 。 ”
业内人士认为 ， 上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头的情况下 ， 果断对楼市“虚火”冒头就打 ， 并以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本 。
住房限购门槛提高 ， 假离婚购房道路被堵
在此次出台的楼市新政中 ， 最受关注的政策之一为严格执行住房限购政策 。 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
这一政策为认为是“打补丁”政策 ， 严堵离婚买房的漏洞 。 在业内人士看来 ， 对于一些想通过假离婚来获得购房资格 ， 以及通过假离婚来获得首套资格 ， 都会产生直接遏制作用 。
在经纪人小李经手的房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”的情况 。 据经纪人小刘介绍 ， 他所服务的买家张女士于2020年12月拿到上海户口后就通过离婚的方式获得了首套房资格 。 落户后 ， 小余先后带着客户看了三套房源 ， 并最终和其中一位房东确定了交易买卖 。
按照小李客户的情况 ， 由于买家需要先卖掉外地的一套房子才能交上海房产的首付 ， 因此付完定金后 ， 买卖双方约定于2021年3月进行首付款转账 。
“新政出来后 ， 这个单子就很尴尬 ， 因为定金已经交了 ， 但是网签和贷款现在都办不了 。 因为二手房是卡你网签的时间 。 1月22日之前没有网签成功的都要按照新政策执行了 ， 就是追溯离婚前的家庭套数 。 ”小李说道 。
据小李介绍 ， 这样的情况并非个别 。 “我同事一个千万的案子也遇到了这样的情况 ， 按照新政 ， 买家直接被限购了 ， 后来买卖双方和平解约了 。 ”
未满五年的房子交易税直接提高 ， 有客户因新政多出50万税费而解约
上海发布的新政中 ， 还有一个最直接的政策是调整增值税征免年限 ， 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年 。
根据以往的规定 ， 购买普通住宅首套房满2年交易时 ， 免征增值税及附加 ， 但是按照新政 ， 必须满5年后才能免征增值税 。
这也直接提高了未满5年房产交易时的税费 。
以一套400万元满2年未满5年的普通住宅为例 ， 新政前 ， 该房产免征增值税及附加 ， 但是新政后 ， 该房产将缴纳约21万元的增值税 。
“调整增值税免征年限对二手房市场的交易有直接的影响 ， 对于满2年不满5年的普通住宅来说 ， 客户成本直接被提高了 。 ”经纪人小张说 。
“目前 ， 我们门店就有客户因为多出来的税费谁来承担的问题一直在讨论 ， 但多数情况还是转嫁在买家头上 。 ”小张说 。
而在经纪人小李的门店中 ， 同样的情况被摆在了买卖双方之间 。 有房东提出“不退定金且解约”或者“买家自行承担税费”的要求 ， 但最终妥协下来的结果是房东掏2万元 ， 中介公司退一部分中介费 ， 其余税费由买家自行承担 。
而对于部分非普通住宅而言 ， 税费提高的更加明显 ， 按照原来的政策 ， 非普通住宅实行增值税差额征收 ， 新政后则实行全额增收 。
“我们门店还有一个大单子 ， 因为增值税多出来50万元 ， 也解约了 。 ”小李说 。
新政效果显现 ， 二手房带看量下降11%
新政出台一周 ， 对市场的效果已经开始显现 。 上海链家公布的一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看 ， 环比均出现下滑 ， 其中 ， 成交套数环比下降26% ， 成交均价环比下降2% ， 挂牌量下降16% ， 带看量下降11% ， 新增客户量下降8% ， 新政对需求端的抑制作用初现成效 。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出 ， 此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级的措施对市场有效降温 ， 特别是增值税年限的调整直指二手房市场 ， 房东上调挂牌价的比例出现明显下降 ， 降价占比提升6个百分点 ， 而买家考虑到交易成本的增加 ， 亦出现观望的情绪 ， 叠加后续出台的法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳 ， 向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号 ， 起到为楼市降噪的作用 。分页标题#e#
【澎湃新闻|上海楼市新政显效：二手房带看跌一成 房东涨价比例明显下降】责任编辑：薛永玮

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