上海购房者被“堵”在路上
燃财经（ID：chaintruth）原创
作者 | 谢中秀
调控政策不断翻搅着上海楼市 。
1月29日 ， 上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》 ， 明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求 ， 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。
而就在前一天的1月28日 ， 还有消息传出 ， 上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数 ， 追溯期限为近三年 。 虽然随后 ， 官方进行了否认 ， 表示尚未接到通知 。
但不得不承认的是 ， 刚刚过去这一周 ， “限假离婚做多房票”、增值税“二改五”、房贷从紧等多个政策 ， 已经犹如一记记重拳 ， 接连落在购房者身上 。
先是1月21日晚间 ， 上海市住建委等八部门联合发布调控新政“沪十条” ， 提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策 。
团子正计划在上海置业 ， 她向燃财经表示：“1月8日 ， 我们就看好了房 ， 也交了定金 ， 并且和中介、房东约好1月23日去网签 。 结果21日晚上新政出台、22日直接开始执行 ， 一夜之间多了15万元税费 。 ”
1月25日 ， 购房者在新政“沪十条”的冲击中还未缓过神来时 ， 法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市 。
燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房 ， 页面即弹出明显的提示：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围 。 竞买人参与竞买的 ， 应当事先确定在本市具有购房资格 。 ”
“此前因为法拍房不限购 ， 所以很多人参与 ， 溢价率也被推高 。 比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米 。 ”同是购房者的胡南表示 。 与之对比的是 ， 燃财经在贝壳找房APP上查阅到 ， 2020年12月 ， 上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为4.5万元/平米 。
房贷也被暂缓了 。 同日（1月25日） ， 有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停 。
已经在2020年12月完成网签 ， 正等着批贷的Lily告诉燃财经：“我是1月22日早上收到的消息 ， 银行通知要限制一下（银行房贷） ， 所有贷款要排队慢慢批 。 ”
“最近银行把控得比较紧 。 我们每次开会也反复强调要挑选优质客户 。 ”上海某邮储银行信贷经理刘阳向燃财经表示 ， “不过此次房贷趋紧主要不是因为调控 ， 而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度 ， 银行要管理额度 。 刚好赶上了上海调控出台的时间节点 。 ”
不断加码的政策 ， 正将上海购房者“堵”在路上 。
“本来约了房东这周去过户的 ， 这下不知道年前能不能行了 。 ”Lily告诉燃财经 。 但Lily并不十分担心 ， “我感觉影响不大 。 我的贷款不是批不下来 ， 只是暂缓了而已 。 因为我一没有假离婚 ， 二不是多套 ， 三工资流水都正常 ， 没有被限制的因素 。 ”
但团子的情况就没有这么乐观 。
“我们跟房东约定的是1月31日完成网签 ， 并且将首付付给房东 。 如果不这样做 ， 就会被算作违约 ， 需要承担违约责任 。 ”团子表示 ， “但是我们现在确实拿不出这15万元 。 因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小 ， 并且跟亲戚朋友借了几十万 ， 掏空了所有钱包才凑齐的 。 ”
频频管控的背后 ， 是火爆的上海楼市 ， 认筹率超400%、项目“千人摇”等现象不断涌现 ， 尤其是学区房 ， 上涨幅度甚至超20% 。
“很多自媒体都在说上海楼市火 ， 但没人说清楚了火在哪里 ， 反而用的文字极具煽动性 ， 给大众增加了紧张感 ， 让大众认为楼市火了要抓紧买房 。 ”在上海中原地产首席分析师卢文曦看来 ， 对于上海楼市 ， 大众需要理性判断 。
围堵炒房 ， 重击刚需
上海楼市调控政策来得既在情理之中 ， 又出乎意料之外 。
从2020年四季度开始 ， 上海千万地价楼盘认筹率超400%、“千人摇”、二手房跳涨40万元、十几人抢房 ， 以及天价学区房的新闻层出不穷 ， 让调控成为必然 。
在上海楼市调控政策正式出台前的1月20日 ， 上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知 ， 否认了当天曾热传的：同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线3：1、预售价格从严审批等调控举措 。
1月21日 ， 上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 。分页标题#e#
从政策来看 ， 堵“假离婚”、降低流转是两大重头戏 。
“新政规定：夫妻离异之日起 ， 3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。 这一条可以堵住假离婚买房 ， 填补堵住限购的漏洞 ， 同时维护社会公序良俗 。 ”卢文曦告诉燃财经 。
上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言：“离婚做多‘房票’的情况是存在的 ， 毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房 ， 就抵得上工作十年以上 。 套利空间让人甘愿‘铤而走险’ 。 但是在我们实际操作中 ， 离婚买房的还是个案 ， 估计100组客户里就一两组 。 ”
影响更为广泛的是增值税“二改五”的政策 。
“此前上海购买二手房 ， 如果购买未满两年 ， 无论是普通住宅还是非普通住宅 ， 都是按照核定价格全额征收增值税；满两年之后 ， 如果是普通住宅 ， 则免征增值税 ， 非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税 。 ”卢文曦向燃财经介绍了两者的区别 。
卢文曦表示 ， 新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年 ， 这带来了两个差异 ， 一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税；二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额 。

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图1/3

新老增值税征收对比
来源/上海中原地产燃财经截图
例如 ， 如果是一套满两年未满五年、总价为300万元的普通住宅 ， 新政前为免征增值税 ， 即增值税为0元 。 但新政后 ， 如果以税务核定价格为300万元计算 ， 则需要按照（300万元1.05）*5.3%的公式缴纳增值税 ， 税额为15万元 。
调控政策发布当夜 ， 燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅 。 21时36分 ， 调控刚刚发布 ， 就有人把新闻发进群里 ， 惊醒了正处于宁静夜晚的大家 ， 仅90多个人的群 ， 也瞬间涌进99+的信息 。
有购房者直言：“本来约的房东周一（1月25日）网签 ， 一转眼多了十几万元的税费 ， 现在急得睡不着觉 。 ”
也有人建议：“别睡了 ， 赶紧叫醒中介和房东 ， 去做网签 。 ”有人贴出中介发布的朋友圈截图 ， 其中显示：“明天出新政 ， 半夜十点半叫上行政一起来公司加班拉网签 ， 没想到网签系统被封了 。 ”
直到1月29日 ， 团子仍在为多出的15万元税费发愁：“没谈下来 ， 中介、房东没有一个人愿意分担一分钱 。 马上就要去做网签了 ， 15万元不知道哪里去找 。 可能借网贷吧 。 ”
顾超则轻松很多：“我这套房本来就是投资 ， 要么让房东等到2021年9月他的房子满五年了 ， 我们再过户 。 要么诉讼 ， 我们解约 ， 我拿回大部分定金 。 我都耗得起 。 ”
涨120万再降90万 ， 房价坐上“过山车”
对于上海房东来说 ， 新政刚出来时的自信已经有所动摇 。
1月24日 ， 上海市民陶然在社交平台上表示：“我家小区 ， 因为自住的人多 ， 很少有房子放出来 。 昨天 ， 有一套2室2厅的挂牌930万元 ， 链家网上照片都还没来得及拍 ， 当天就带看7次 。 今天 ， 房东直接涨到1050万元 ， 一把拉升了120万元 。 这一波上海楼市 ， 太疯狂了！”
燃财经在贝壳找房APP上看到 ， 该房源位于静安区阳城板块 ， 2021年1月23日挂牌 ， 挂牌价为930万元 ， 时隔一日 ， 房东将价格上调了120万元 。 而且仅23日和24日 ， 就有10次带看 。
“这个小区很少有房源挂出 ， 所以关注的人非常多 。 此外 ， 房源有闸北二中心的学区 ， 还是满五唯一、税费少 ， 所以会比较火 。 ”负责该房源的经纪人告诉燃财经 。
但1月29日 ， 燃财经看到 ， 该房源已经降价90万元 。 根据房源时间轴 ， 该房源在1月24日调高120万元后 ， 1月25日又频繁波动 ， 在同日降价50万元、再涨价50万元 。 最新的1月27日 ， 则是降价了90万元 ， 目前售价960万元 。
“调低的只是少数 。 可能是因为之前挂牌价太高 ， 也有可能是房东急售 。 ”上述经纪人直言 。
燃财经观察到的现象与上述经纪人表述一致 。 从贝壳APP上的房源信息来看 ， “稳坐钓鱼台”、以及调高房价的仍占多数 。
以上海市普陀区某楼盘为例 ， 数据显示 ， 当前该楼盘共有23套房源在售 ， 其中满五年房源有8套 ， 以新政颁布为节点 ， 在1月21日之后调高价格的有4套房源 ， 其中最高涨价100万元；另有4套价格未有变动 。
同时以“满两年”为条件进行搜索 ， 该楼盘共有4套“满两年”的房源 。 这4套“满两年不满五年”的房源 ， 在1月21日之后价格保持不变的有3套；另一套价格有所变动的 ， 则是在1月22日涨价81万元再降价1万元 ， 然后在1月23日降价了20万元 ， 目前仍较新政前贵了60万元 。分页标题#e#
“整体来看 ， 房东的心态是比较稳的 。 如果是满五年的房子 ， 它的房价只会越来越高 ， 跳涨20万元、40万元都有可能 。 不满五年的房子 ， 则会维持原价不动 ， 因为他有这个信心 ， 未来上海房价会越来越高 。 ”团子表示 。
但新政之后 ， 上海房价是涨是跌 ， 目前还是一只“薛定谔的猫” 。
涨的预期来自看好上海楼市 ， 以及房源的紧张 。
房源的紧张一是源于上海楼市明显供小于求 。 以二手房为例 ， 平米研究院指出：“上海现存二手房快要跌破3万套了 。 ”燃财经在链家网上也看到 ， 目前上海在售二手房共 33598 套 ， 按照目前上海的二手房月均销售数量 ， 库存周期仅有23天 。
另一个原因则是房东的惜售 。 “从今天起 ， 我要将我的房源全部下架 ， 不再出售 。 不满五年谁卖谁傻 ， 我反正惜售了 。 ”有未满五年房源在售的房东张伟就表示 。
跌的原因则在于新政的冲击 。
“从我们对2021年1月第四周上海楼市的跟踪监测来看 ， 目前上海各行政区购房者的情绪指数虽然仍处于高位 ， 但已经趋于平稳 。 可以看出 ， 新政给心态爆棚的上海房东们浇下了一盆冷水 ， 未来上海楼市的买卖双方将会更加理性 。 ”平米研究院分析认为 。
上海楼市“虚火”
调控起因于上海楼市“火爆” 。
2021年1月4日 ， 《中国证券报》报道 ， 上海新房市场开年火爆 ， 上海多个楼盘的认筹率超过100% ， 某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达441% ， 甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”……
此外 ， 二手房市场12人抢一房、2小时跳涨40万元 ， 学区房20万元一平、跳涨50%等消息也刺激着人的感官 。
但上海楼市何时火的？为什么火？却无人说得出所以然 。
“我是2020年夏天开始看房的 。 印象中当时上海的房价还没有这么‘恐怖’ ， 我和老公还在慢悠悠地挑 。 但是到了9月、10月 ， 市区板块就开始涨了 。 我们买的徐泾板块也在10月底、11月开始上行 。 ”小禾告诉燃财经 。
“10月底的时候 ， 我们看到了一个还算满意的房子 ， 当时稍微犹豫了一下 ， 第二天早晨起来想买已经没了 。 此外 ， 还遇到过下楼途中遇到前来看同一套房的另一组人的情况 ， 当时那个房东还说‘又来看房啊 ， 今天都来了十来个人了’ 。 ”小禾回忆道 。
既经历了卖房 ， 也经历了买房的Lily对此感受深刻：“我是在2020年7月买的房 ， 当时市场好像就已经很火了 ， 链家的人说他们处于有客无房的状态 。 但我还没遇到网上说的那种很多人抢一套房、房东跳价的情况 。 而且我2020年8月最开始挂出我们自己要出售的那套房子的时候 ， 看的人并不多 。 后来广撒网、多挂了几家中介之后 ， 看房的人才多了起来 。 ”
暴涨的“小火苗”也许来自学区房 。 小禾和Lily猜测 。
“2020年 ， 学区房明显涨了很多 ， 尤其是双学区 ， 带动了普涨行情 。 ”小禾表示 。

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“2020年的买房和卖房过程中 ， 我接触到的也是学区房客户更多 。 比如买我那套房的人就是为了家里的小孩拿到黄埔区的户口 ， 用来参加中考 。 ”Lily也认为 。
资料显示 ， 2020年1月 ， 上海的义务教育政策曾经有过一个非常重大的变动 。 2020年1月23日 ， 上海市委、市政府发布了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见〉的实施意见》 ， 其中提出：民办学校和公办学校统一管理 ， 同步招生 。 即“公民同招” 。
平米房产咨询创始人纪强曾告诉笔者 ， 上海的教育与其他地方有所不同 ， 存在“民”优于“公”的情况 。 所以上海家长为孩子择校时 ， 也是优先选择民办学校 ， 其次才是公办学校 ， 而民办学校入学采取筛选的方式 ， 而不是对口直升 ， 所以以往并不存在“学区房”这一概念 。
但随着“公民同招” ， 上海家长也不得不加入争夺学区房的战役中 。
“从2020年3月15日上海恢复带看开始 ， 二手房交易也逐渐恢复 。 其中学区房热度最高 ， 很多的热门学区 ， 尤其是双学区 ， 基本上处于无房可卖的状态 ， 同时价格也上涨了10%左右 ， 热门学区更是上行了10%-20% 。 ”纪强在2020年五一期间曾告诉笔者 。
“此轮上海楼市上行 ， 有明显的‘人为’因素 。 ”卢文曦直言 ， “其实上海的楼市也冷热不均 ， 比如市中心很火吧？但是大虹桥太远了就不行 。 豪宅、学区房火吧？老破小它也没怎么涨 。 ”分页标题#e#
豪宅“千人摇” ， 郊区“没人要”
凭借千人摇号千万新房 ， 以及天价学区房 ， 上海楼市火速站上热搜 。 但具体来看 ， 上海楼市分化明显 。
上海中原地产的数据也显示 ， 2020年上海也有认筹率不到20%的新房 。 总体来看 ， 外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目 。
比如徐汇长桥的汇城南街里认筹率达1269% ， 浦东前滩的尚峰名邸认筹率亦有1266% 。 但一众远郊项目 ， 认筹率还不到20% 。 如位于奉贤奉城板块的瑞和上海印象 ， 最终认筹率仅17.47%；以及奉贤临港蓝湾板块内的保利玲玥公馆 ， 最终认筹率也只有19.31% 。
李玲也是一位多次参与上海摇号的“摇号人” ， 但截至目前 ， 一次也没有中签 。
“我从毕业到上海 ， 至今已经10年了 。 之前我买过一套房 ， 是我的首套 ， 当时买在了郊区 。 现在觉得上班太远 ， 就想搬到上班方便的地方 ， 比如普陀、长宁、虹桥都可以 ， 计划总价1000万元之内 ， 单价便宜就买大些 ， 贵的话就买小些 。 ”李玲告诉燃财经 。

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而李玲最开始想买的 ， 本来是二手房 。 “我原本的计划是买二套 ， 不置换、不出售原有那一套 。 所以看了很久的二手房 。 2020年8月份的时候我们看中过一套房 ， 但是临签约当天 ， 房东反悔不卖了 。 我仔细一核算 ， 接手30年房龄的老破小、房东还拽上天 ， 还有一大堆税费、重新装修的费用 ， 不如买新房 ， 就开始看新房了 。 ”
“到现在我摇了虹桥好几个新盘 ， 都没有摇中 。 其中最火的就是蟠龙天地 ， 948套房源 ， 有接近4000组客户认筹 。 太可怕了 。 最终我们还是当了‘分母’ 。 ”李玲回忆道 。
“摇号难不难 ， 其实还是看区域 。 我选的区域都是比较核心的 ， 所以参与摇号的人比较多 。 但是很偏僻的郊区盘认筹率还是低的 。 ”李玲表示 。
同时 ， 豪宅的“火”也给上海楼市添了一把“柴” 。
“认筹率超高的项目其实还是豪宅居多 。 ”卢文曦指出 。
中指研究院数据也显示 ， 从价格段来看 ， 2020年上海181个项目中 ， 单价在8万元以上的项目认筹率在250%左右；6-8万元价格段项目认筹率略超7成；4-6万元价格段项目认筹率为83% ， 2-4万元价格段项目认筹率最低 ， 为52% 。
“很多人意识到资产保值的最佳方式是购置不动产 ， 并且越贵的产品 ， 越能起到保值增值的作用 。 ”卢文曦表示 ， 市场处于调整的时候 ， 豪宅市场呈现成交量缩水、价格依然坚挺的状态 。 同时 ， 市场一旦转好 ， 豪宅就会开始量价同升 。
在二手房市场 ， 分化也在进行 。
上海中原地产指出 ， 受“公民同招”影响 ， 学区房是2020年上海二手房市场关注的重点 。 为了保证子女能接受到好的教育 ， 第一梯队的学区房意向客户增多 ， 涨幅比较明显 。 比如新入学政策公布后 ， 徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作 。
但非学区的老破小则还在跌 。 2020年11月 ， 就有一位非学区、老破小的业主在社交媒体上表示：“我有套北蔡老破小 ， 2019年初卖了 。 这几天查小区 ， 发现现在价格还没有我2019年卖的时候高 。 ”
*文中团子、胡南、Lily、刘阳、秦明、陶然、张伟、小禾、李玲为化名 。
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【新浪财经-自媒体综合|上海购房者被堵在路上：豪宅“千人摇” 郊区“没人要”】责任编辑：李思阳

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