_原题是：上海一手房1月成交创53月新高：一线城市火速降杠杆 ， 高端住宅受影响最大
2021年1月份 ， 上海一二手房成交呈持续上涨态势 ， 尤其是一手房创53个月（自2016年9月以来）新高；虽然二手房还没有官方统计数据 ， 不过综合中介机构的数据 ， 截至1月24日 ， 二手房成交估算在3.5万套左右 ， 对比2020年12月3.9万套成交量 ， 热度不减 。 而且 ， 上海二手房1月份每周挂牌量保持在1.2万套左右 ， 个别周达到1.3万套 。
上海城市房地产估价有限公司统计数据显示 ， 2021年2月1日 ， 上海市住宅均价5.66万元/平方米 ， 环比涨3.78% ， 同比涨11.7% 。 上海各环线价格均值呈现继续上涨态势 。 北京亦然 ， 1月31日北京新房成交365套 ， 1月累计成交6661套 ， 环比上月下降14% ， 同比去年上升18%；二手房成交309套 ， 1月累计成交14892套 ， 环比上月下降13% ， 同比去年增加74% 。
上海中原地产市场分析师卢文曦称之为“末班车效应”：“不少买家担心后续调控政策落地可能打乱原先的置业计划 ， 因此呈现末班车效应 ， 导致全月成交出现飙升 。 当然 ， 某种程度也透支后续需求” 。
值得一提的是 ， 今年有一个“特殊”的春节 ， 为了防控疫情 ， 各地提倡就地过年 ， 或会打破2月份传统旺季 。 权衡之下 ， 监管层果断出手 。
1月29日和30日 ， 上海银保监局和北京银保监局接连发文 ， 进一步加强个人住房信贷管理 ， 严查消费贷、经营贷等个人信贷资金违规流入房地产市场 。
上海信贷监管政策强调严格执行：各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的要求 ， 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 ， 严格执行房地产贷款业务各项规制要求 ， 严格落实差别化住房信贷政策 ， 严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求 。
政策重点是：对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查 ， 并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告 。
对此 ， 上海不少中介人士认为 ， 该买的客户还是会下单 ， 他们更怕后续补漏政策陆续出台影响成交周期和购买资格 。 信栋地产创始人徐东表示 ， 上海信贷政策是真枪实弹的 ， 后续深圳、杭州等热度过高的城市也许会跟上 ， 这对豪宅和刚需住宅的成交都有影响 ， 高总价的房源影响最大 。 但他不认为会影响房价 ， 左右房价的因素包括限购、限售、限贷以及首付比例 。
“就地过年”或将拉升楼市预期
成交量持续上涨 ， 是拉高市场2月楼市预期的直接原因 。 据上海中原地产数据显示 ， 2021年1月上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米 ， 同比增加17% 。 这一成交数据创53个月来新高 。 1月份新房成交均价为59711元/平方米 ， 环比上涨14.9% 。
加上今年春节特殊性 ， 一线城市楼市不存在长假问题 。 上海中原地产数据显示 ， 1月有27个楼盘推出房源 ， 面积共计78.8万平方米 ， 环比减少41.74% ， 尽管回调幅度比较大 ， 但是从绝对量来看 ， 几乎和平时供应量相仿 ， 淡季不淡特征明显 。
卢文曦透露 ， 上海1月首周起步成交量就突破20万平方米 ， 高调起步后仅仅调整1周成交量就翻身向上 ， 最后一周在翘尾效应等多因素叠加下 ， 成交量攀升到64万平方米 ， 并且创新高 ， 一周相当于一月的交易量 。
一方面 ， 市场延续12月交易热情 ， 尤其是今年行情看涨预期提升 ， 新政出台后 ， 部分买家担心后续政策补漏的影响 ， 加快入市；另一方面 ， 改善性产品推盘积极 ， 这些产品恰是市场交易主力 。 比如 ， 青浦、嘉定、松江等区域单次推盘量基本都在3万平方米以上；当期供应量最大楼盘是虹口的“瑞虹新城天悦耀庭” ， 面积为4.9万平方米 。 豪宅项目也一反常态 ， 想在年前抢收 。 充足稳定的供应为成交创新高创造了条件 。
即便是新一线城市杭州 ， 1月底出台楼市新政之后 ， 有近20个新盘拿到预售证准备入市 。 哪些原本就有需求的 ， 包括不回老家过年的新杭州人 ， 会选择此时买房 。
信贷收紧将冲击个人购房杠杆
信贷收紧有迹可寻 ， 2020年全年信贷增量刷新历史记录 ， 部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松 ， 这也拉动了一线城市需求 。 杭州、上海和深圳楼市金融化明显 ， 打新潮导致套利群体里成为市场主流 。 上海此次信贷新政从打击套利 ， 抑制套利资金进入楼市出发 。
据了解 ， 上海二套房贷利率5.6%左右 ， 经营贷利率在4%左右 ， 有的甚至更低 ， 这也成为近年来上海楼市资金的主要来源；此外 ， 上海工行和农商行以前还有一种“税费贷” ，税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款 。 一般二手房交易的时候 ， 中介都会向客户推荐税费贷 。 税费贷大约占到总房价5%-10% ， 上限50万或者80万 ， 之前还有过上限100万的额度 。 就在1月21日上海发布调控新政之后 ， 上海也喊停了“税费贷” 。分页标题#e#
针对此前中介联手炒作学区房的现象 ， 上海此次信贷政策严格房产中介机构业务合作管理 。 严格开展房产中介合作资质审核 ， 实施业务合作准入和名单制管理 ， 建立贷后质量监测及中介退出机制 。 对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介 ， 立即终止合作 ， 并将其列入黑名单 ， 报送上海市银行同业公会 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 上海实际上是重申了过往的政策 ， “封顶放贷是2003年开始的政策 ， 从来没变过 ， 只是经常有银行违规” ， 他认为 ， “如果严格执行 ， 对市场影响会非常大” 。
上海、深圳等城市的楼市最近火爆 ， 核心原因是经营性贷款流入楼市 。 1月21日 ， 上海出台调控新政的时候 ， 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就对采访人员表示 ， 房地产主要靠资金推动 ， 上海这一轮市场异动与资金有很大关系 ， 尤其是经营贷、信用贷等流入房地产市场 。
央行报告显示 ， 2020年末 ， 本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元 ， 同比增长20% ， 增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元 ， 同比多增1万亿元 。
不过张大伟对政策执行力度表现出担忧：过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明 ， 而收入证明造假是行业长期顽疾 ， 信贷管控很难真正严格 。 此外 ， 银行作为企业单位 ， 对于经营贷流入房地产管控意愿不足 ， 而当下按揭贷款利率平均在5-6利率 ， 经营贷只有3-4．使得大量的投资需求 ， 改善需求使用了经营贷 。
业内人士指出 ， 这是一次在住建部主导督导下的调控升级 ， 对于短期市场有降温的作用 ， 具体效果还需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度 。
卢文曦梳理了最近几年上海的调控规律：自2016年出台一系列政策之后 ， 上海几年间没有追加过任何重磅的政策 。 由此可见 ， 上海调控政策本身是比较紧的 。 但是在市场发现一些盈利机会点后 ， 引发假离婚 ， 违规资金入市等一些乱象 。 说明原先的政策中有不严密的地方 ， 使得投机力量有空子可钻 。 “1.21”新政算是个开始 ， 加上1月29日出台的信贷政策 ， 可以看作是一系列补漏洞举措 。 信贷新政的影响在于剔除楼市中的“虚火” 。 另外 ， 严格审核贷款也是维护金融安全 。 现实的结果是 ， 短期会拉长成交周期 ， 以前正常情况下 ， 房屋交易周期在3-4个月 ， 目前来看可能要拉长到半年左右 。 此外 ， 短短一周多时间接连出现多道调控令 ， 说明政府政策储备很多 。
房企资金影响逐步显现
上海豪宅价格持续上涨 。 据同策研究院统计的2020年四大一线城市总价1000万以上房屋成交情况来看 ， 上海成交量最大价格也是最高的 ， 2020年全年一共成交1.1万套 ， 成交面积超过211万平方米 ， 均价9.7万元/平方米；深圳成交均价仅次于上海 ， 为9.6万元/平方米 。
“121新政”后 ， 上海的豪宅成交以总价1000万-2000万为主流 ， 仅1月30日、31日这个周末 ， 就成交了200多套 。
同策研究院分析师汪恒认为 ， 根据周期预测模型 ， 上海住宅成交量在2021年3季度可能还会迎来较快增长 。 但从2020年上海的1000万以上新建住宅成交价格来看 ， 总价越高 ， 单价也越高 。 信贷收紧 ， 对这部分购买高总价房源的买家而言 ， 影响可能是最大的 。
那么后续是否有新的贷款品种出现来满足购房者需求？汪恒指出 ， 主要看监管措施的执行力度 ， 由于加杠杆炒房往往会带来高额收益 ， 所以无论哪次政策出台都会有人试图绕过监管 ， 但本次政策监管方明显加强了对于金融机构的监督；北京甚至没有出台新的举措 ， 就是单纯加强对于个人信贷资金违规流入房地产市场的查处 。 “随着大数据技术的发展 ， 资金的监管更加便利 ， 再利用政策漏洞进行加杠杆的操作可能性不大” 。
一个事实是 ， 房企的资金链将持续绷紧 ， 这从过去几年房企发行的以购房尾款为主的ABS融资类产品可见一斑 。 一旦房贷放款周期延长 ， 导致房企不得不开辟其他融资方式获得资金 。 2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元 ， 同比增长10.2% 。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
【21世纪经济报道|上海一手房1月成交创新高:一线城市降杠杆 高端住宅受影响最大】责任编辑：张亚楠

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