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华夏幸福 ， 不幸福
来源：红星资本局
曾经的十强房企、产业新城大佬华夏幸福（600340.SH）如今很不幸福 ， 庞大的债务问题摆上台面 。
2月1日晚间 ， 华夏幸福发布债务违约公告 ， 正式承认“暴雷” ， 公司及下属子公司债务逾期涉及本息金额共52.55亿元 。 目前公司可动用货币资金余额仅8亿元 ， 无法偿付金融机构负债 。

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华夏幸福公告称有52亿债务逾期
与此同时 ， 华夏幸福债权人委员会组建并召开第一次会议 ， 以“不逃废债”为前提 ， 期待稳妥化解华夏幸福债务风险问题 。 中国产业地产教父、华夏幸福创始人王文学也不得不站出来向债权人致歉并检讨 ， 其正遭遇人生中最大的一次危机 。
王文学检讨自己“好高骛远”
红星资本局获得的一份“债委会沟通会议纪要”显示 ， 此次网络沟通会议由华夏幸福最大债权人工商银行、平安资管牵头 ， 与会者还包括中国人民银行、中国银保监会、中国证监会及各监管机构河北省分支机构、河北省政府及廊坊市政府相关领导 ， 以及超过200家华夏幸福债权人 。
会议纪要显示 ， 华夏幸福董事长王文学首先向债权人致歉 ， 表示愧疚 ， 并表态称华夏幸福坚决“不逃废债” 。 他说 ， 流动性危机的发生既有外部疫情原因 ， 也有企业内部原因 ， 内部原因主要是检讨自己“好高骛远、管理粗放” 。
王文学总结华夏幸福的危机原因主要有：一是错误研判环京形势 ， 环京住宅量价齐跌 ， 四年累计影响公司回款超1000亿元；二是新拓展区域尚在培育 ， 效果不及预期（长三角大湾区）；三是前期扩张激进 ， 管理不精细 ， 公司计划超越实际能力 ， 经营不效率 ， 考核机制不健全 ， 抓规模不重效益 。
“多轮疫情使公司雪上加霜 ， 2021当年到期应偿付金额1000多亿 ， 公司目前货币基金200多亿均受限 ， 资金枯竭 。 ”王文学称 ， 去年下半年企业已经就流动性情况跟股东沟通 ， 向政府求助 。 其中企业内部通过降本增效 ， 下半年资产盘活实现回款67.4亿元 ， 归还融资支出490亿元 。 王文学本人资金支持公司93亿元 ， 控股股东华夏控股也积极解决自身流动性问题 ， 去年下半年偿付47亿元融资 。
王文学还提出恳求：期望债权人加入债委会 ， 在平安和工行组织下统一行动 ， 达成共识 ， 稳定有序地推动债务化解 ， 恳请给与企业充分的时间 ， 以时间换空间 ， 维持员工稳定 。
会上 ， 廊坊市市长杨燕伟肯定华夏幸福近三年累计纳税403亿元 ， 为区域推动产业升级做出突出贡献 ， 目前在疫情影响下面临严峻流动性风险 ， 廊坊市将切实履行属地责任 。 政府提供政策支持 ， 紧急调拨财政资金 ， 加快一部分政府应付款的偿付 ， 并且全力帮助企业尽快销售回款、解付保证金的措施；指导协调金融机构展期 ， 平安已带头展期 。
此外 ， 工行河北分行、平安资管等主要债权人亦当场表态称 ， 拥护配合政府、共同推进债务风险化解工作、不抽贷、不断贷 ， 努力实现共赢 。
与平安资管对赌业绩失败
对于债务总额已逼近3000亿的华夏幸福而言 ， 要化解风险或将是一个漫长的过程 ， 且面临重重阻力 。 据华夏幸福公告 ， 自2020年第四季度至今 ， 公司到期需偿还融资本息金额还有559亿元 ， 剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元 ， 公司流动性出现阶段性紧张 ， 导致出现部分债务未能如期偿还的情况 。
虽然华夏幸福现在才宣布“暴雷” ， 但其实几年前就埋下了伏笔 。
华夏幸福大本营、重仓的环京区域 ， 也是京津冀一体化、承接首都外溢人口的重要区域 。 随着北京市政府东迁、交通的推进、产业的疏解等 ， 直接推进了环京区域楼市的快速崛起 ， 并一度导致量价翻倍、一房难求 。 特别是2016年 ， 华夏幸福创造了1200多亿销售额的神话 ， 成功跻身房企TOP10榜单 ， 以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名 。分页标题#e#

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华夏幸福在环京区域的项目 图据官网
然而2017年3月 ， 环京区域重镇涿州宣布限购 ， 此后廊坊、永清、燕郊等几乎所有环京区域都加入限购大军 。 环京楼市迅速降温 ， 量价齐跌 ， 华夏幸福的重要粮仓、多个环京项目销售一落千丈 ， 进而影响到公司的现金周转 。
也就在2017年 ， 华夏幸福经营性现金流首次由正转负 ， 为-162亿元 ， 降幅超300% 。 这也是华夏幸福第一次陷入资金链危机 。
到了2018年 ， 重压之下的华夏幸福选择转让环京区域多个项目股权 ， 用于回笼资金 。 2018年7月和2019年2月 ， 平安资管斥资180亿元 ， 两次入股华夏幸福 ， 并以25%的持股比例成为第二大股东 。
不过华夏幸福引入平安也签下了一纸对赌协议 ， 承诺华夏幸福三年内（2018-2020年）净利润分别不低于114亿元、145亿元、180亿元 ， 否则要对平安进行现金补偿 。
虽然华夏幸福的危机因平安入股暂告解除 ， 却也元气大伤 。 红星资本局查阅历年财报发现 ， 华夏幸福2018年净利润117.46亿元 ， 2019年净利润146.12亿元 ， 勉强“压线”完成 。 到2020年华夏幸福终于撑不住了 ， 前三季报净利润为72.8亿元 ， 仅完成40% 。
就在这个时候 ， 中金公司1月8日发表一篇研报 ， 直指华夏幸福与平安业绩对赌难以达成 ， 并将华夏幸福投资评级下调 ， 目标价也下调32%至11.09 元 。 中金研报迅速激起反响 ， 华夏幸福债券被投资者折价抛售 ， 股票价格连日下挫 ， 信用评级也惨遭下调……
排名大幅下滑 ， 已跌出千亿军团
华夏幸福一直走“住宅+产业新城”路线 ， 深度捆绑地方政府 。 华夏幸福提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等一揽子解决方案 ， 地方政府则主要提供土地 ， 并对项目进行监督和审批 。
据房地产业内人士介绍 ， 产业新城模式的好处是 ， 华夏幸福能够以极低成本拿到园区周边大量土地 ， 依靠卖房获得较高的毛利率；坏处是投入时间太长、需要巨额垫资、回报周期遥远 ， 使得公司现金流长期紧张 。
华夏幸福在环京区域开发运营多个“孔雀城”时 ， 住宅获得的现金流投入到产业园区建设中 。 销售额持续高增长时这种运营模式没有问题 ， 但在“房住不炒”大背景下 ， 2017年起环京楼市因限购加码迅速降温 ， 其商品房销售遭受重挫 ， 现金流骤然紧张 ， 风险就这样埋下了 。
而华夏幸福后面的转型也遭受打击 。 在平安资管入局之后 ， 华夏幸福引入著名职业经理人、原华润置地（01109.HK）掌门人吴向东 ， 开始布局核心城市核心区域的高周转项目 。 2019年9月 ， 华夏幸福斥巨资116亿元 ， 拿下武汉武昌滨江商务区地块 ， 也是武汉当年的“地王”项目 。
然而华夏幸福的运气又有点太差 ， 2020年初新冠疫情爆发 ， 这个被寄予厚望的转型项目一度几近中断 。 如今 ， 环京区域楼市虽有反复 ， 但未见太大起色 ， 加之华夏幸福多个重仓区域因疫情等原因 ， 导致销售持续受挫 。
事实上 ， 2018年华夏幸福销售额达到1600亿元的销售顶峰后 ， 就一路下滑 ， 2019年下滑到1451亿元 ， 降幅为11% 。 截至目前 ， 华夏幸福仍未公布2020年的销售数据 ， 但据克而瑞数据显示 ， 2020年全年销售额949亿元 ， 同比去年下降33.7% ， 成为少数销售大幅后退的大型房企之一 ， 还跌出了千亿军团 。 公司排名也从最高时的第8位 ， 跌落至2020年的第37位 。
屋漏偏逢连夜雨 ， 对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线” ， 华夏幸福不幸全部踩中：资产负债率约78% ， 净负债率约185% ， 现金短债比0.71 。 这也意味着华夏幸福有息负债规模不能再增加 ， 且对外融资要受到极大限制 。
如今 ， 华夏幸福被债务危机搞得焦头烂额 。 截至2020年9月末 ， 华夏幸福有息负债规模2185亿元 ， 其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约940亿元 。
截至目前 ， 华夏幸福股票已经停牌 ， 停盘前股价9.45元/股 ， 不足最高峰时的1/3（前复权） ， 下跌颇为惨烈 。 而平安资管在入股华夏幸福近两年后 ， 这笔浮亏也超过90亿元 。
知名地产分析师严跃进告诉红星资本局 ， 华夏幸福债务“暴雷”事件 ， 说明房企在投资和销售方面 ， 一定要注意区域市场的行情变动 。 像环京、环沪这样的区域 ， 这几年楼市确实没以前火爆 ， 但也绝不悲观 。 如果后续都市圈建设力度加大 ， 此类区域楼市依然可以有较好的成长 。 对于华夏幸福而言 ， 近期要积极做到债务工作的解决 ， 随着后续相关区域市场行情的好转 ， 企业经营的机会依然会比较大 ， 压力也会得到释放 ， 预计后续仍有改善和解决的空间 。分页标题#e#
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责任编辑：杨红卜

来源：(未知)

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