_原题是：“狙击”学区房： 北京楼市的暗流与涌动
今年1月下旬以来 ， 北京楼市调控的节奏提速 ， 调控鼓点急促有力 。
1月25日 ， 北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示 ， 北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管 ， 禁止企业形成资金池和租金贷 。 严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作 。
1月30日 ， 北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场 。
同期 ， 市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构 。 一些主要中介机构于近期签署承诺书 ， 降低热点区域看房频次 ， 不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动等 。
2月2日 ， 北京市多部门发文 ， 对租赁企业行为进行规范 。
与以往的一揽子调控政策不同 ， 这轮调控指向明确 ， 条款细致 ， 具有极强的可操作性 。 从内容上看 ， 租赁和二手房成为调控的重点 。 如果说对租赁市场的调控是政策修补 ， 对于二手房市场的调控则着眼于当下的市场热点 。
1月以来 ， 北京二手房交易继续维持高水平 ， 部分热点学区房交易更是出现非理性升温 ， 并一度引发市场情绪的恐慌 。 有行业资深从业者向21世纪经济报道表示 ， 中介机构在承诺书中提及的“热点区域” ， 即是指海淀区的部分学区房 。 此前监管机构对经纪公司的约谈中 ， 也将学区房作为一项重点 。
有分析人士指出 ， 北京市“狙击”学区房的背后 ， 是市场在连续多年筑底后的升温暗流 。 在一线楼市整体升温的大背景下 ， 一些需求正蠢蠢欲动 。
学区房再“惊魂”
西城、海淀二区是公认的北京教育“高地” 。 2020年5月 ， 西城区宣布自当年7月31日起实施多校划片 ， 此举也一度引发了西城区的学区房交易热潮 。 此后 ， 西城区的学区房降温 ， 不少家长“转战”到学位更为充足的海淀 。
在海淀区的蜂鸟家园小区 ， 一位房产经纪人告诉21世纪经济报道 ， 由于对应“一流一类”的中关村三小 ， 且户型小、总价相对不高 ， 过去一年多来 ， 该小区的房价经历了两次跳涨 。
以40平方米左右的南向一居室户型为例 ， 在2019年年中 ， 该户型的单价约为14万元左右 ， 一年后就涨到了15万元以上 。 今年以来 ， 同样的房源单价升至16万元以上 ， 相当于总价累计上涨了100万左右 。 但由于极为抢手 ， 目前该小区的可售房源已经不多 。
该经纪人表示 ， 海淀区的一些热门学区 ， 近期确有“一夜涨价20万、30万”的现象 ， 但只限于个别房源 。 多数业主不会将价格上调得过高 ， 因为虽然带看量很大 ， 但购房者也会评估性价比 。
即便如此 ， 房价跳涨带来的涟漪仍然蔓延开来 。 在朝阳区某小区的业主群里 ， 一段被编辑过的视频声称 ， 经过几年的横盘期 ， 各种利好因素将促使北京房价上涨 。 该视频展示了北京各区域去年以来的房价变化（数据出处不明） ， 其中便包括海淀区的学区房价格 。
这类视频的权威性存疑 ， 但现实是 ， 经过几年的严厉调控 ， 北京房价的确经历了3年多的“横盘期” 。 在这一时点上 ， 房价上涨的逻辑看上去容易让人相信 。
为做好预期管理 ， 北京市区住建部门在1月以来多次约谈和持续检查房地产中介机构 ， 强调“不得渲染、炒作房屋成交信息 ， 不得鼓动引导出售方随意提高报价 ， 不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章” 。
与此同时 ， 链家、贝壳等APP也撤下了各个小区房源的历史成交信息 ， 其中便包括每套房源的交易价格 。
在多数业内人士看来 ， 海淀区学区房的升温 ， 有着教育焦虑、抄底情绪、疫情导致出国教育受阻、库存不足等因素的综合影响 。 但同时 ， 北京楼市整体交易持续升温的背景也不可忽视 。
官方数据显示 ， 2020年全市二手住宅成交16.9万套 ， 同比增长16% ， 成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高 。 其中 ， 去年12月的成交规模突破2万套 。 今年1月 ， 北京二手房网签17513套 ， 虽有所回落 ， 但仍然同比上涨了104% ， 仍属于阶段性高点 。
朝阳区双井区域的一位经纪人表示 ， 2020年12月单月 ， 其所在门店的成交量创下最近几年的新高 。 一些非优质房源的成交周期也明显缩短 ， 且近期价格有小幅提升 。
根据国家统计局的数据 ， 2020年12月 ， 北京二手房价格环比上涨0.5% ， 同比上涨6.3% 。
政策高压与观望情绪
经过三年多的横盘期 ， 北京楼市真的要反弹了吗？分页标题#e#
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 北京楼市的升温 ， 是货币政策趋于中性的背景下 ， 一线楼市整体升温的一部分 。 但总体来看 ， 北京市场热度并不算高 ， 全市成交量虽然一度处于2017年来的高位 ， 但整体也只有2万套上下 。 同时 ， 北京的成交热度非常分化 ， 除海淀等少数区域相对较热外 ， 其他区域大多属于刚刚企稳中 。
梳理历史数据发现 ， 去年北京二手房交易量虽然达到阶段性高点 ， 但与2016年的27万套相比 ， 仍有10万套左右的差距 。 多数分析人士认为 ， 这样的成交量很难支撑房价大幅上涨 。
张大伟表示 ， 北京楼市在去年四季度出现了抄底情绪 ， 这不仅推动成交量升温 ， 也导致一些区域的房价出现上行 。 但此后 ， 观望情绪又开始出现 ， 并使得1月的交易量出现下滑 。
“由于调控最严厉、购房难度最大 ， 北京楼市一直是一二线城市中最稳定的市场 。 这种情况下 ， 市场不太可能出现高温 。 ”张大伟认为 。
政策调控的作用的确不可忽视 。 早在1月20日 ， 海淀房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构 ， 并强调 ， 要杜绝炒作学区房概念 ， 稳定存量房交易市场秩序 。 该部门还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中 ， 是否存在以“学区房”为由 ， 哄抬房价、租金等违规行为 。
据悉 ， 在北京市区两级住建部门对中介机构的巡查中 ， 提出了“逢涨必查 ， 逢炒必办”的原则 。 并强调加强日常巡查频次 ， 组织暗访 ， 对发现炒作的中介机构及人员联合处罚 。
事实上 ， 中介机构提出的“降低热点区域看房频次”承诺 ， 虽然有争议 ， 但也反映出监管部门的调控决心 。
“经营贷”“首付贷”“消费贷”等个人信贷资金流向楼市 ， 也是北京在近期查处的重点 。 一位金融机构中介人员向21世纪经济报道表示 ， 去年他曾帮不少人申请“消费贷”“经营贷” ， 其中有大量客户用来买房 。 但今年由于流程复杂 ， 他的业务已明显减少 。
多数分析人士认为 ， 作为有着重要风向标意义的城市 ， 北京楼市将继续享受调控的“重点照顾” ， 包括学区房在内 ， 房价大幅上涨的可能性很低 。
唯一的不确定因素在于新房市场 。 数据显示 ， 随着限竞房销售的热潮告一段落 ， 2021年 ， 不限价商品房将重新占据新房供应的主流 。 虽然新房交易仅占北京市场的两成 ， 但正如限竞房曾一度平抑北京市场均价 ， 这些不限价房源能否对整体市场带来价格压力 ， 仍需进一步观察 。
（作者：张敏 编辑：张星）
【21世纪经济报道|“狙击”学区房：北京楼市的暗流与涌动】责任编辑：李桐

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