中国网财经2月3日讯(采访人员 李春晖)过去一年里长租公寓行业频繁“爆雷” ， 对其加强监管已成各界共识 。 2021年伊始 ， 北京打响了长租公寓“强监管”的“第一枪” ， 对“长收短付”、租金贷等风险隐患进行了精准打击 。
管住“三种资金” ， 从源头上阻断“资金池”
过去的一年中 ， 长租公寓行业乱象频发 ， “雷声”不绝于耳 。 而历数这些前车之鉴 ， 大部分都是祸起“资金池” 。
一些长租公寓企业通过“长收短付”、押金、租金贷等预收资金形成“资金池” ， 以此作为企业疯狂市场扩张的现金流支撑 。 个别企业仗着有“资金池” ， 不计成本的高价揽收房源 ， 甚至出现违背市场规律的“高收低出” 。 而“资金池”与企业市场拓展行为存在严重的期限错配 ， 如同“十个锅九个盖” ， 一旦市场大环境出现变化 ， 资金链断裂的风险激增 。
“资金池”的上述资金来源中 ， 最受诟病的就是租金贷 。 租客是租金贷的贷款主体 ， 却无法直接获得贷款金额；贷款平台替租客将全年的房租提前支付给长租公寓 ， 而租客须向该贷款平台按月偿还租房贷款 。 这种模式下 ， 一旦长租公寓企业“爆雷” ， 租客不仅要面临押金“打水漂”、失去住处 ， 还得继续偿还租金贷 ， 否则就会影响个人征信 。 个别长租公寓企业为了更多地获取租金贷资金 ， 甚至强制、诱导租客使用租金贷 ， 不少租客在不知情的情况下“被贷款” 。
2月2日 ， 北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方金融监督管理局等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“新规”) 。 其核心内容 ， 就是阻断“资金池”的水源供给 ， 让长租公寓行业去杠杆 。
新规提出“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金 ， 收、付租金的周期应当匹配” ， 这就禁止了“长收短付” 。
新规还要求“押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管” ， 使得押金也不能用来充实“资金池” 。
对于最受诟病的租金贷 ， 新规明确规定“银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的‘租金贷’资金拨付给住房租赁企业” ， 这就直接斩断了租金贷流入“资金池”的通道 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 此次北京新规管住了上述“三种资金” ， 政策较为务实 ， 把此前长租公寓监管的漏洞给补上了 。 此类政策有助于规范长租公寓的运行 ， 真正促进长租公寓行业全面健康发展 ， 减少长租公寓市场的各类风险和纠纷 。
或引发行业洗牌 ， 倒逼长租公寓企业精细化运营
【企业|北京打响2021年长租公寓强监管“第一枪”或引发行业洗牌】北京新规的出台 ， 将使以往长租公寓“烧钱”跑马圈地的粗放模式难以持续 ， 未来行业或出现一轮洗牌 。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示 ， 新规之下 ， 一些通过“高收低出”、“长收短付”以及租金贷等违规模式扩张的企业将逐步出局 。 特别是经营风险较大的中小长租公寓企业 ， 将逐步被淘汰 ， 优化行业经营环境 。
“在租赁行业监管日益完善的今天 ， 企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务 ， 稳健经营才能长期深耕 ， 租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值 ， 这也是市场用脚投票的必然结果 。 ”黄卉称 。
黄卉建议 ， 长租公寓企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利 。 一是规范资金使用制度 ， 审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理 ， 精细化运营保持稳定健康的现金流 。
严跃进表示 ， 此次北京出台的新规 ， 具有信号意义和行业示范效应 。 “类似政策也值得全国其他城市学习 。 ”他表示 ， “尤其是上海、深圳等城市 ， 在2020年二手房市场比较火热的情况下 ， 二手房出租也快速壮大 。 这些城市后续需要结合租赁市场的发展 ， 积极出台政策 ， 真正促进长租市场的健康发展 。 ”
(责任编辑：王擎宇)

来源：(未知)

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