_原题是：头部房企净利预降超四成 ， 中国金茂拿什么拯救颓势股价？丨公司汇
《投资时报》研究员 王子西
截至2021年2月2日 ， 中国金茂收于3.27港元/股 ， 7个月时间内该公司总市值缩水近390亿港元 。

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近日 ， 中国金茂控股集团有限公司（下称中国金茂 ， 0817.HK）连发三个公告 ， 其分别于2021年1月28日、1月29日、2月1日回购股份1200万股、626.2万股、454万股 ， 三次回购价最低至2.99港元/股（不复权 ， 下同） ， 最高至3.21港元；回购金额分别为3632.2万港元、1906.34万港元、1446.31万港元 。 也就是说 ， 三次回购总额为6984.85万港元 。
而年内至2021年2月1日为止（自普通决议案通过以来）其累计购回证券2280.2万股 ， 占于普通决议案通过时已发行股份数目的0.1936% 。
有分析人士认为 ， 中国金茂接连回购股份 ， 或与其股票在市场上的表现有关 。 2021年1月21日至1月28日 ， 中国金茂股价连续六个交易日下跌 ， 下跌幅度累计达三成左右 。 截至2021年2月2日 ， 中国金茂收盘于3.27港元/股 ， 较前一个交易日微涨1.87% 。
事实上 ， 自2020年7月以来 ， 中国金茂股价便一路下行 。 其于2020年7月2日创下阶段高点6.29港元/股后 ， 便开启了下跌通道 。 截至2020年12月31日 ， 该公司股票收盘价为3.57港元/股 ， 总市值较之半年前缩水346.5亿港元 。 如果按截至2021年2月2日收盘价计算 ， 7个月时间内 ， 该公司不仅股价接近腰斩 ， 且总市值缩水近390亿港元 。
值得注意的是 ， 在回购股份公告前的几天 ， 中国金茂披露了《盈利警告》 ， 根据公告 ， 其2020年度所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）同比下降40%至50% 。 这也是该公司近几年以来 ， 前述财务指标第一次出现下降情况 。
中国金茂近一年股价走势（港元/股）

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【投资时报|头部房企净利预降超4成 中国金茂拿什么拯救颓势股价？】数据来源：Wind
毛利率下挫
《投资时报》研究员注意到 ， 2017年至2019年 ， 中国金茂录得收入依次为310.75亿元（人民币 ， 下同）、387.33亿元、433.56亿元 ， 同比增速为14%、25%和12%；录得所有者应占溢利—扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项）依次为39.05亿元、50.84亿元和61.15亿元 ， 同比增速为89%、30%、20% 。 对应各年度 ， 其所有者应占溢利则依次为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元 ， 同比变动幅度分别为57%、31%和24% 。 从上述数据来看 ， 中国金茂近几年的业绩增速已经有所放缓 ， 盈利空间收窄 。
根据业绩预告 ， 2020年 ， 中国金茂所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较上年度约下降40%至50% 。 也就是说 ， 按照业绩预告粗略计算 ， 截至2020年12月31日 ， 该公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）或在30.58亿元至36.69亿元之间 ， 盈利回到2017年水平 。
值得注意的是 ， 中国金茂2020年业绩下挫 ， 从半年度财务数据中或已有所显现 。 数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 该公司整体销售毛利率为32% ， 较上年同期下降5% 。 如果细分来看 ， 2020年上半年 ， 其城市及物业开发毛利率为30% ， 较上年同期下降4个百分点 。
同时 ， 对比历年指标可以发现 ， 2015年至2019年 ， 中国金茂整体销售毛利率依次为39%、37%、32%、38%、29%；按业务分部来看 ， 其城市及物业开发毛利率则依次为34%、34%、29%、36%、27% ， 整体呈下滑态势 。
中国金茂表示 ， 所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值水平）下降 ， 主要受房地产市场调控等因素 ， 导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期 ， 需计提发展中物业、持作出售物业减值所致 。 不计减值因素 ， 2020年度物业交付结算收入较上年约40%至50%的增长 。
中国金茂五年及一期毛利率情况（单位：%）

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数据来源：公司财报
以价换量？
有业界分析人士认为 ， 中国金茂大幅计提减值 ， 或因过往在公开市场拿地价格过高、碰上严格限价所致 。
2016年 ， 中国金茂在上海、深圳、南京、青岛、宁波、合肥、武汉、郑州、无锡等地增加土地储备 ， 其中多幅地块为区域内的总价或单价“地王” 。
查阅该公司官网 ， 可以看到 ， 2016年、2017年 ， 中国金茂有多个地块拿地溢价率高出30% 。 其中 ， 以49.95亿元竞得无锡市滨湖区XDG-2016-8号地块 ， 成交楼面地价16069元/平方米 ， 溢价率为169%；以46.42亿元拿下成都市武侯新城WH08（252）地块 ， 成交楼板价为17160元/平方米 ， 溢价率为90.67%；以总价10.15亿元竞得重庆市龙兴组团H分区地块 ， 成交楼板价为4571元/平米 ， 溢价率为30.11% 。分页标题#e#
而根据未经审核的销售数据 ， 2018年至2020年 ， 中国金茂取得签约销售金额分别为1280亿元、1608.07亿元、2311亿元；取得签约销售建筑面积约为501.24万平方米、748.44万平方米、1129.08万平方米 。 按照上述数据 ， 粗略计算 ， 这三年来 ， 其销售均价已经从25537元/平方米降至20468元/平方米 ， 每平米降幅约为5000元 。 可以看到 ， 在销售规模大幅增长的同时 ， 其“以价换量”的情况也一步步显现 。
另外 ， 需要注意的是 ， 该公司发展中物业的流动部份是指“已预售”或“拟出售”及“预期于报告期终起计一年内落成的发展中物业”所产生的物业开发成本；而发展中物业的非流动部份是指“未预售”且“预期于报告期终起一年后落成的发展中物业”所产生的开发成本 。 截至2020年6月30日 ， 中国金茂发展中物业（流动及非流动）约为1824.89亿元 ， 较2019年末的1315.12亿元增加39%；持作出售物业由2019年末的117.84亿元减至100.34亿元 。
虽然 ， 城市运营已经成为中国金茂稳地价的利器 ， 但2020年大幅计提减值到底是一次性行为 ， 还是具有持续性的问题 ， 还有待进一步观察 。
责任编辑：张熠

来源：(未知)

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