随着年关临近 ， 一年一度的人口迁徙大潮也正式开启 。 由于疫情防控的原因 ， 多地倡导2021春节“就地过年” ， 但“返乡置业”仍旧是各界讨论的热点 。
“返乡置业”是指从工作所在城市返回家乡购房的行为 。 近年来 ， 由于大城市生活成本高企、压力增大 ， 加之中小城市纷纷出台人才引进政策 ， 年轻人返乡置业的情况颇为常见 。 有不少年轻人在返乡置业后 ， 选择留在家乡工作和生活 。
贝壳研究院通过对一线城市“漂一族”的调查显示 ， 44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿 。
过去几年来 ， 棚改热潮被认为是推动三四线楼市繁荣的主因 ， 但在这背后 ， 返乡置业的作用同样不可忽视 。 不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施 ， 且效果良好 。 湖北省某市的一位房地产从业者向21世纪经济报道采访人员表示 ， 疫情之前 ， 返乡置业带来的销售 ， 可占该市全年销售规模的三到四成 。
最近两年 ， 棚改退潮已使三四线楼市出现明显降温 。 返乡置业能否填补这一空缺 ， 并对市场继续带来刺激？
“返乡”不等于返回三四线
返乡置业的高峰主要出现在春节和国庆两个假期 ， 其中春节假期最为重要 。 由于疫情防控等原因 ， 今年春节假期的返乡人员数量有所下降 。 根据交通运输部的数据 ， 预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右 ， 日均4000万人次 ， 比2020年增加15% ， 但比2019年下降43% 。
这一情况势必会影响返乡置业的热情 。 在不同机构的统计中 ， 2021年返乡置业的意愿都在下降 。
贝壳研究院指出 ， 44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿 ， 在疫情影响下 ， 比去年同期的47.6%有所下降 。
58安居客房产研究院用户调研数据也显示 ， 2021年有37.8%的人计划返乡置业 ， 意愿明显降低 。 相比之下 ， 有61.2%的人希望在工作城市及城市周边购房 。 具体而言 ， 有47.6%的人选择想在工作城市买房 ， 另有13.6%的人选择在工作城市周边的城市买房 。
该机构认为 ， 一线城市虽然有着高房价、高落户门槛等不利因素 ， 但职业发展空间带来的吸引力正在增大 。 尤其在疫情对很多行业造成重创的情况下 ， 一线城市的发展空间优势尽显 。
即便是选择返乡置业 ， 三四线城市也已不是首选 。 考虑到老人看病、子女教育等因素 ， 越来越多的人选择回到本省的省会城市 ， 而非家乡所在的小城 。
根据贝壳研究院的统计 ， 返乡置业热门意向城市TOP10均为新一线城市 ， 其中成都、杭州、武汉、长沙与郑州位列前五 。 二线城市中 ， 返乡热度较高的城市是石家庄、济南、南昌、宁波、大连等城市排名也较为靠前 。
贝壳研究院指出 ， 良好的经济基础 ， 宽松的落户政策 ， 相对轻松的生活节奏 ， 是吸引人才的主因 。
过去两年来 ， 不少城市在落户、购房等方面实施优惠 ， 吸引了大量人才进入 。 按照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观点 ， 这些人才引进政策在某种意义上改变了“返乡”的内涵 ， 新语境下的“返乡” ， 大多是指返回省内的大城市 ， 而非三四线城市 。
三四线楼市前景几何？
对于三四线楼市而言 ， 这一现状显然并非利好 。
2016年到2018年 ， 大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑 ， 尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求 。 从2019年开始 ， 棚改规模迅速下降 ， 三四线楼市也逐渐降温 。 到2020年 ， 一二线城市已经重新成为市场热点 。
在纳入国家统计局统计的70大中城市中 ， 从2020年四季度开始 ， 一线城市的房价重新领涨 ， 三线城市的涨幅较此前两年已明显收窄 。
去年年末召开的中央经济工作会议强调 ， 将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一 ， 即被认为是三四线楼市已然降温的佐证 。
根据平安证券的统计 ， 40个大中城市以外的城市（也称“非40个大中城市”）去年12月单月销售均价7129元/ 平方米 ， 环比下滑11.6% 。 尽管如此 ， 以三四线为主的中西部地区的销售增速仍然乏力 。
该机构表示 ， 虽然棚改热潮曾大量释放三四线城市的需求 ， 但其整体库存仍然充足 。 同时 ， 去年下半年以来 ， 中部、东北地区的单月新开工面积显著回升 ， 预计未来三四线城市的库存将加速累积 。
这也与“返乡置业”降温导致的需求减弱形成明显反差 。 平安证券指出 ， 供需矛盾下 ， 后续需密切关注三四线楼市走势 。分页标题#e#
事实上 ， 一些三四线市场对返乡置业有着较强的依赖 。 湖北省某地级市的一位房地产从业者向21世纪经济报道采访人员表示 ， 春节期间返乡置业带来的业绩 ， 可占区域公司全年销售规模的三到四成 。 去年因疫情影响 ， 春节期间的返乡置业几乎“颗粒无收” 。 即使在疫情结束后 ， 市场的反弹力度也十分有限 。
“很多人的收入受到了影响 ， 购买力不足 。 而且因为疫情防控几乎持续一整年 ， 返乡的人数明显不多 ， 更别提买房了 。 ”该人士说 。
严跃进认为 ， 在棚改降温、返乡置业受影响的背景下 ， 三四线楼市的低迷还将持续 。 唯一的利好因素在于 ， 城区常住人口300万以下的城市已基本取消落户限制 ， 但这对于三四线楼市的刺激作用有多大 ， 还需进一步观察 。
短期来看 ， 一些人口输出规模较大的三四线城市 ， 楼市降温恐怕难以避免 。 上海易居研究院的报告指出 ， 多地出台的就地过年政策 ， 的确会在一定程度上抑制三四线城市春节购房需求的集中释放 ， 但不同区域还是呈现出了显著差异：
一是京津冀、东三省属于疫情“重灾区” ， 楼市受影响程度相对较大 ， 不排除后期疫情反复下 ， 售楼处关闭、供求停摆等可能 。
二是安徽、河南、湖南、广西、江西等部分劳务输出型的人口大市 ， 诸如阜阳、信阳、周口、衡阳、玉林、赣州等 ， 春节楼市难言乐观 。 一方面 ， 这些城市外出务工人员普遍选择东南沿海的核心一二线城市 ， 受返乡新规的影响较大；另一方面 ， 从实际调研情况来看 ， 品牌房企竞相降价销售 ， 弱三、四线城市售价已逼近成本线 ， 且库存压力极大 ， 若返乡置业再度缺席 ， 2021年下行压力也将加剧 。
三是江苏、广东、四川、湖北等三四线城市受影响程度相对较小 ， 主要源于人口集中在省会城市 ， 对于返乡置业的依赖度相对较低 ， 即便被迫“滞留”省会 ， 这些城市都有可能因管控松动而迎来二次返乡置业的机会 。
【春节|棚改退潮后 “返乡置业”能否拯救三四线楼市？】更多内容请下载21财经APP

来源：(21世纪经济报道)

【】网址：/a/2021/0203/kd676542.html

标题：春节|棚改退潮后 “返乡置业”能否拯救三四线楼市？