新华社上海2月4日电（上海证券报采访人员 张良）“房价可能真的要调整了 ， 因为房东又来找我们要去网签了 。 ”小敏前期在购买二手房的过程中 ， 一直困扰于房东的“跳价”毁约 ， 如今终于有了转机 。
“沪十条”新政发布已有近两周的时间 ， 上海楼市究竟发生了哪些变化？上海证券报采访人员近日走访了解到 ， 相对于一手房的热度不减 ， 上海的二手房市场已渐趋平稳 。 银行放贷速度变缓 ， 加之年关将至 ， 无论是购房者抑或是房主均放慢了自己的“脚步” ， 寄希望于3、4月份新政细则出台后再作打算 ， 市场观望气氛浓厚 。
（小标题）一手新盘仍受追捧
一、二手房的价格倒挂 ， 让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽” 。 即使在楼市新政出台之后 ， 一手新盘依然受到追捧 。
上海市东方公证处官网显示 ， 上海1月21日发布“沪十条”之后 ， 共有4个商品住房项目实施了开盘销售摇号排序活动 ， 分别是位于崇明的金悦逸庭、位于徐汇的宝能华庭、位于嘉定的汇景华庭以及位于青浦的境秋华庭 。
汇景华庭项目距离地铁11号线终点站嘉定北 ， 约需步行15分钟 。 该项目1月25日开盘 ， 均价约41000元/平方米 ， 300套房源获270组客户认筹 。 “我们项目最大的卖点就在于价格优势 ， 现在周边二手房均价已经达到约4.4万元/平方米 。 ”汇景华庭销售人员告诉采访人员 ， “前段时间上海出台了楼市新政 ， 像汇景华庭这样的续销楼盘 ， 你可以直接认购 ， 买起来比较容易 。 如果要去参与摇新盘 ， 那么无房户优先 ， 你就只能排在第二批了 。 ”
该销售人员表示 ， 现在项目还剩几十套房源 ， 买房要抓紧 。 “我们下一批房源价格应该会往上调 。 这里区域价值已经提升 ， 现在二手房房东都惜售 ， 等将来轨道交通嘉闵线一开通 ， 价格肯定要涨 。 ”
在嘉定区某别墅项目 ， 采访人员看到 ， 售楼处客流络绎不绝 ， 外面临时搭建的大棚内坐着不少签约客户 。 “现在房子很好卖 ， 你看我们售楼处就知道了 。 项目1月23日开盘 ， 255套别墅一次全开 ， 总价在570万元至700万元之间 ， 现在还剩140套左右 ， 除边套外 ， 可选择的房源还是挺多的 。 ”
上海中原地产统计数据显示 ， 1月上海楼市共有27个楼盘推出房源 ， 面积共计78.8万平方米 ， 环比减少41.74% 。 尽管环比回调幅度较大 ， 但从绝对量来看 ， 几乎和平时供应量相仿 ， 淡季不淡特征明显 。 从成交量来看 ， 1月最后一周上海市场一手房成交量达到了创纪录的64万平方米 ， 几乎相当于1个月的交易量 。
“尽管1月份成交量较高 ， 但在摇号之前其实新盘已完成认筹 ， 反映到最后的签约数据至少会有1至2周的延迟 。 因此 ， 虽然数据亮眼 ， 但可能也只是最后一波行情 。 随着新政效应逐步显现 ， 上海一手房的成交量应会有所下降 。 ”上海中原地产的市场分析师卢文曦称 。
（小标题）二手房市场“火”气渐消
在“沪十条”出台后 ， 上海楼市一、二手房热度的同频共振出现了明显分化 。
采访人员走访了沪上多个区域的二手房中介门店发现 ， 即使是周末 ， 门店也显得分外冷清 ， 到访客户大幅减少 ， 买卖双方的心态已发生变化 。
【二手房|“沪十条”落地两周：上海楼市“火”气渐消】林新阳是普陀区中潭路上一家中介门店的高级店董 。 他告诉采访人员：“政府出台政策是为了给市场降温 ， 现在银行贷款审批、放款慢了 ， 我们的一个客户去年12月底过户 ， 今年1月初拿到产证 ， 估计银行要到年后才能放款 。 相较于之前的火爆行情 ， 这一周多来二手房市场是蛮清淡的 ， 市场渐趋平稳 ， 观望的人多了起来 。 ”
上海链家研究院的资深分析师杨雨蕾表示 ， 从上周（1月25日至31日）上海链家的各项二手房指标来看 ， 环比均出现下滑 。 其中 ， 成交套数下降26% ， 成交均价下降2% ， 挂牌量下降16% ， 带看量下降11% ， 新增客户量下降8% ， 新政对需求端的抑制作用初现成效 。
“新政出台后 ， 我们门店到访客户大约少了60% 。 现在市场比较平淡 ， 加之有业务员回家过年 ， 所以基本没什么人了 。 ”松江九亭地铁站附近一家中介门店的经理称 ， “最近我们这边挂牌量并没有增加 ， 撤挂牌的情况倒是有 ， 主要是不满5年的 ， 要不就把价格往下降一些 ， 但也不会降很多 。 现在满5年的房源优势凸显出来了 。 ”
在浦东新区塘桥地区的一家中介门店 ， 有业务员向采访人员表示 ， 新政后二手房房价并没有明显上涨 ， 但个别满五唯一的房东因为房子位置和楼层都很好 ， 心态自然好一些 ， 就会提一提价格 。 “目前来看市场还没有转淡 ， 仍然有房子挂出来 ， 只要满5年 ， 位置楼层不是很差 ， 还是不愁卖 。 主要是贷款卡得太死 ， 导致有些房东只接受一次性付款的客户 。 ”分页标题#e#
采访人员在走访中还了解到 ， 由于新政将增值税征免年限从2年提高到5年 ， 导致二手房交易成本大幅提高 ， 有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌 ， 部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象 ， 房东对后市的预期已有一定的转变 。
“增值税征免年限提高到5年 ， 对市场还是有些影响的 。 所以 ， 有些房东尤其是即将满2年的有置换需求的房东不愿再等 ， 直接将房子挂牌了 。 ”普陀区长征板块的一家中介门店店主说 。
（小标题）等待新政细则落地
“新政前接待的客户只要诚心且购房预算差不多就能促成成交 ， 而现在想要做成单子已经开始有难度了 ， 一是因为没房子挂出来卖 ， 二是因为有些客户购房预算加不上来 。 ”塘桥地区一家中介门店的业务员透露 ， 自己手上的3个刚需客户都是首套置业 ， 去年7、8月份就在看房了 ， 一直没有合适的房源 ， 这一波房价上涨之后 ， 他们现在都在观望上海是否会出台新的调控政策 ， 好让房价跌一跌 。
出于改善需求 ， 小敏夫妇在“沪十条”出台前看中了一套三房 ， 和房东签署了居间合同 ， 并已付了相当数额的定金 。 然而 ， 面对不断上涨的二手房价 ， 房东却变卦了 ， 不愿配合小敏夫妇网签 ， 并提出了解约的要求 。 小敏夫妇自然不同意解约 ， 房东又将房子总价提高10%挂牌 ， 事情就此僵持 。
小敏告诉采访人员 ， 自己本来不准备买二手房 ， 但新房摇不到号 ， 所以只能转道二手房市场 。 “其实有很多购房者属于刚需置换 ， 他们将自己的老房子卖掉 ， 拿着现金等着摇新房 。 但是 ， 新政之后市区新房几乎进入空档期 ， 所以着急买房的人只能选择买二手房 。 ”
“摇新房也有问题 。 新政中关于无房家庭究竟该如何认定 ， 目前还没有出台相关细则 。 对于我而言 ， 新政后摇到新房的概率恐怕也不大 ， 因为无房优先 ， 我只能排第二批 。 ”小敏说 。
也有购房者因为自作聪明而痛失购房资格 。 有房产中介告诉采访人员：“我这个客户夫妻双方名下各有一套房 。 新政出台之前 ， 男方卖了自己的房子想要置换 ， 结果下家提出帮忙省个税的请求 。 于是 ， 夫妻俩办了假离婚 ， 男方名下的房子满五唯一 。 谁曾料想 ， 新政出台精准打击假离婚购房 ， 男方因此失去了购房资格 ， 悔不当初 。 ”
在小敏看来 ， “沪十条”最有力度的地方在于降杠杆 ， 明确要求严格审核首付款资金来源和偿债能力 ， 切实加强信贷资金用途管理 ， 防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域 。 另外 ， 大幅提高二手房交易成本 ， 拉长交易周期 ， 其信号意义在于坚持“房住不炒”定位 ， 保障首套刚需的住房需求 。 （完）

来源：(新华社新闻)

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