2021年开年的土地市场与去年底相比 ， 已现降温 。 中指研究院的统计数据显示 ， 1月份 ， 全国300个城市的土地成交量及成交金额 ， 环比降幅均超过6成 ， 供应量下降是其原因之一 。 不过 ， 在全国土地市场活跃度下滑的同时 ， 以上海、杭州为代表的长三角地区成交仍然活跃 ， 比如1月杭州成交的28宗宅地中有26宗为溢价出让 。
在业内人士看来 ， “三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模 ， 而对已经处于绿、黄两档的房企来说 ， 2021年或将迎来高质量拿地窗口期 ， “稳地价”仍不能忽视 。
1月300城成交1770宗地 ， 环比减少超六成
土地市场的降温 ， 在机构的数据上表现更为明显 。 据中指研究院统计 ， 2021年1月 ， 全国300个城市共成交土地1770宗 ， 环比减少61% ， 同比减少4% 。 其中 ， 住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交484宗 ， 环比减少71% ， 同比减少12% 。
在土地成交量减少的同时 ， 出让金也环比大幅减少 。 1月份 ， 全国300个城市土地出让金总额为3526亿元 ， 环比减少62% ， 同比增加13% 。 其中 ， 住宅类用地出让金总额为2766亿元 ， 环比减少63% ， 同比增加11% 。
从城市土地出让金排行看 ， 有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京6个城市卖地超百亿 。 杭州继续保持领先全国的地位 ， 而上海则紧随其后 。
2021年1月全国城市土地出让金TOP20

文章插图

数据来源：CREIS中指数据 ， 为市本级数据 。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看 ， 1月份入榜地块主要集中于杭州 。 杭州共有5宗地块入榜 ， 总成交金额为198亿元 。 入榜地块中 ， 上海市黄浦区豫园社区地块以总价176亿元位居榜首 ， 同时也是1月楼面价最高的地块 ， 楼面均价为89567元/平方米 。 此外 ， 北京入榜2宗地块 ， 温州、金华各入榜一宗地块 。
1月全国住宅用地总价成交TOP10
【环比下降|300城1月土地出让金环比下降六成，市场缘何转“冷”？】
文章插图

数据来源：CREIS中指数据 ， 中指地主 。 数据范围：以公开招拍挂市场成交数据为准 。
房企在三四线城市拿地增多 ， 权益金额占比上升
1月房企的拿地分化显著 。 中指研究院数据显示 ， 50家代表房企拿地总额同比下降14.1% ， 在去年1月 ， 因受新年和疫情影响 ， 部分小企业未拿地 ， 但大中型房企受此影响较小；而在今年1月 ， 受各类金融调控政策影响 ， 大中型企业拿地也趋于谨慎 ， 导致50家代表企业拿地规模有所下降 。
不过 ， 也有部分现金流较稳定企业拿地态度积极 ， 如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口、第二阵营内的绿城等 ， 1月拿地同比均有所增长 。
值得关注的是 ， 50家代表房企的招拍挂拿地权益金额占比有所上升 ， 均值为88.1% ， 较上年同期增长近10个百分点 。 原因在于1月企业在三四线拿地增多 ， 招拍挂市场的合作力度有所下降 。
而在一二线城市 ， 房企依旧偏爱合作拿地 ， 比如1月4日 ， 融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；1月26日 ， 金地联合保利20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块 。
从企业层面来看 ， 1月份 ， 也有在土地市场表现突出的房企 ， 合生创展今年1月以47亿元拿下北京大兴区地块 ， 并凭借该地块位居1月京津冀拿地金额第一 。 绿城中国出现在2个城市的1月拿地总额TOP10榜单中 ， 并拿下了杭州1月拿地总额冠军 。
地价走高 ， 1月300城楼面均价环比增加23%
与成交量下行不同的是 ， 土地成交价格则有所上涨 。 中指研究院数据显示 ， 1月份 ， 全国300个城市成交楼面均价为2829元/平方米 ， 环比增加23% ， 同比上涨17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5759元/平方米 ， 环比增加48% ， 同比上涨36% 。
而在溢价率方面 ， 同样出现上涨 。 2021年1月 ， 全国300个城市土地平均溢价率为13% ， 较上月增加3个百分点 ， 较去年同期增加2个百分点 。
以成交金额最多的杭州为例 ， 1月 ， 杭州成交的28宗宅地中26宗为溢价出让 ， 平均溢价率为27% ， 较去年同期增加9个百分点 。 杭州宅地土拍市场火热 ， 过半宅地进入竞自持阶段 ， 使得本月溢价水平达到一个小高峰 。 部分原因在于出让地块所处地段优越 ， 再加上纯住宅用地占比较高 ， 使得知名房企竞拍较为激烈 ， 拉升本月溢价水平 。分页标题#e#
此外 ， 徐州、西安等城溢价率也现走高 。 据上海易居研究院研究员沈昕表示 ， 1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交 ， 部分地块溢价率甚至超过100% 。 1月西安溢价率高 ， 主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297% ， 该地块楼板价创西咸新区新高 。
2月市场供应大增 ， 土地市场或将加速回归稳定
对于2月的土地市场 ， 贝壳找房分析认为 ， 虽然有春节假期 ， 但市场整体回归稳定的速度或将提升 。 2月全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达1.09亿平方米 ， 如果全部顺利成交 ， 预计成交规划建筑面积单月环比增长39.3% 。
其中 ， 值得一提的是上海 ， 2月份 ， 上海计划出让12宗住宅用地 ， 其中包含虹口、普陀等城市核心区地块 。 2月上海计划出让住宅用地起始总金额达376亿元 。 其中不乏稀缺且优质地块 ， 如虹口1宗住宅用地单宗起始金额已达111亿元 ， 将成为继1月单宗176亿元地块后的又一高总价地块 。 结合此前上海调控政策要求加大住宅用地供应 ， 上海住宅用地市场活跃度将持续一段时间 。
中泰证券分析人士则指出 ， “三道红线”后 ， 招拍挂市场拿地回落明显 ， 100 大中城市成交土地建筑面积增速持续回落 。 “三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模 ， 不同房企拿地结构性分化显著 ， 已经处于绿、黄两档的房企 ， 依靠稳健的经营风格 ， 维持稳定的拿地强度 。 整体来看 ， 在2021年地方政府债务到期压力及财政缺口增加的背景下 ， 土地市场将回归常态化供应 ， 龙头房企将迎来量增价降的高质量拿地窗口期 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 2021年是积极落实“三道红线”政策的一年 ， 房企投资拿地也会更加谨慎 。 但是 ， 如果部分城市优质地块供应增多、部分房企销售业绩好于预期 ， 那么又有可能形成一波抢地和炒地现象 ， “稳地价”工作不能掉以轻心 。
新京报采访人员 袁秀丽

来源：(新京报)

【】网址：/a/2021/0204/kd680545.html

标题：环比下降|300城1月土地出让金环比下降六成，市场缘何转“冷”？