重锤再出！上海加入长租公寓“强监管”阵营 ， 杜绝“高进低出、长收短付”
作者：陆肖肖

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华夏时报 采访人员陆肖肖 北京报道
经过了多年发展 ， 长租公寓已在全国范围内初具规模 ， 但在野蛮生长的同时 ， 行业出现了爆雷跑路、提前解约、租金贷乱象等问题 ， 在2020年之后 ， 长租公寓市场监管日趋严格 。 近期 ， 上海、北京、深圳、武汉、成都等地均出台了针对长租公寓更严格的监管措施 ， 涉及押金监管、资金池等多方面 ， 严格防范此前频繁发生的各类风险 。
多地加强行业监管
此前 ， 长租公寓的资金池问题曾是一个行业顽疾 ， 近日 ， 多地已发文对其进行针对性监管 。
2月4日 ， 上海市发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》的通知 ， 要求开立资金监管账户 ， 严格资金收付要求 ， 承租人支付租金周期在三个月以上的 ， 租金应当按月划转至住房租赁经营机构 。 严控租金贷款业务 ， 未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构 ， 原则上不得新增该项业务 。
对此 ， 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析 ， 上海新政从多方面加强住房租赁交易资金监管 ， 对租赁行业的发展影响很大 。 设置资金监管账户 ， 一方面减少了租户白交房租的风险 ， 另一方面 ， 也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流 ， “高进低出 ， 长收短付”的商业模式 。 近两年 ， 长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式 ， 自2019年下半年起 ， 频频出现租户维权现象 ， 长租公寓的商业模式受到质疑 ， 加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷的占比显得尤为重要 。
2月2日 ， 北京市出台了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》 ， 其中规定 ， 住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金 ， 收、付租金的周期应当匹配 。 住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管 ， 收取的押金数额不得超过1个月租金 。 银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业 。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》采访人员采访时表示 ， 北京新政是针对此前长租公寓“长收短付”形成资金池所产生的风险 ， 资金池缺乏监管易导致长租公寓运营方无序扩张 ， 是产生爆雷的重要原因之一 ， 此次政策对于租金的收取周期进行了严格限制 ， 同时对于押金在专用帐户进行监管 ， 起到的效果会非常明显 。
张波还表示 ， 租金贷所引发的风险也是被长期诟病的 ， 本次政策将“租金贷”的拨付明确不得给到租赁企业 ， 从源头上堵住了风险点 ， 这在一定程度上是重点保障了业主和租客双方权益 ， 也是引导金融侧 ， 可以更好更安全助力租赁行业发展 。
除此之外 ， 深圳、武汉、成都等地均出台了关于租赁市场的监管政策 。 深圳住建局在2月1日出台了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿） ， 文件指出 ， 要规范行业主体和其租赁行为 ， 严格主体登记备案管理 ， 健全企业信息公示制度 ， 实行住房租赁资金监管 ， 住房租赁企业只能设立唯一的资金专用账户 ， 用于收取租金和押金 。
11月 ， 武汉市出台新政 ， 表示不得通过“高进低出”“长收短付”等方式 ， 恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益 。 12月 ， 南京市针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题 ， 表示将进一步加强住房租赁市场监管力度 。
9月份 ， 成都发文加强住房租赁资金监管 ， 住房租赁企业应设立监管账户 ， 承租人支付周期超过三个月的情况下 ， 住房租赁企业收取的租金、押金 ， 包括利用“租金贷”获得的资金 ， 都要存入监管账户 。
住建部在9月发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》 ， 提出住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款 ， 不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款 ， 不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容 。
行业迎来洗牌升级时刻
2020年到来的疫情黑天鹅 ， 加速了一大波长租公寓企业的爆雷 ， 很多大品牌企业 ， 均有负面新闻传出 ， 长租公寓的“阵亡”名单越来越长 ， 仅2020年8月以来 ， 就有成都巢客遇家、杭州友客公寓、杭州巢客公寓爆雷 ， 上海岚越公寓出现了资金链断裂 ， 至11月蛋壳公寓爆雷后 ， 长租公寓行业来到了“十字路口” 。分页标题#e#
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析 ， 疫情成为长租公寓爆雷的催化剂 ， 长租公寓存在着投入成本高 ， 租金回报率低 ， 回报周期长的特点 。 突发的疫情导致长租公寓出租率显著下降 ， 空置率上升 ， 最终导致长租公寓现金流紧张 。
在行业加速爆雷的背景下 ， 为了保障广大房东及租客的利益 ， 多地升级了针对长租公寓企业的监管措施 ， 也对相关企业提出了更高的要求 。 贝壳研究院高级分析师黄卉分析 ， 北京新政规定的严禁“租金贷”资金拨付给住房租赁企业 ， 这意味着通过“高收低出”、“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局 ， 这种方式能有效降低企业资金链风险 ， 保障租客的权益 ， 特别是经营风险较大的中小企业 ， 将逐步被淘汰 ， 优化行业经营环境 。
房东东公寓学院全雳也指出 ， 长租行业将真正进入到监管年 ， 过去几年长租公寓的野蛮式增长 ， 既推动了行业高速发展 ， 同时也带来诸多的后遗症 ， 运营商高收低租 ， 挪用租客保证金事件频频发生 ， 已经造成了民生的不稳定 ， 而中央和住建部再三强调：加快公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系 ， 大力发展租赁住房 ， 完善长租房政策 ， 扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给 ， 探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房 。
在当前形势下 ， 长租公寓企业应该如何应对呢？黄卉表示 ， 企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利 ， 一是规范资金使用制度 ， 审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理 ， 精细化运营保持稳定健康的现金流 。 在租赁行业监管日益完善的今天 ， 企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务 ， 稳健经营才能长期深耕 ， 租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值 。
【华夏时报|上海加入长租公寓“强监管”阵营 杜绝“高进低出、长收短付”】责任编辑：张玫

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