“五道红线”下房企如何拿地？花样年给出这样的答案经济观察网记者陈博“我们发

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经济观察网采访人员陈博“我们发现，只要是公开招拍挂的地块，利润率都在个位数上下浮动，毛利率大概是20%左右，一个项目必须一年内周转完。 ”2021年1月的最后一天，花样年董事会主席潘军在一场采访中说：“但在‘三道红线’下，开发商开始拼管理，既要规模，又要一定利润，还要确保现金流安全。 ”
“三道红线”实施半年，监管机构量化管控开发贷、个人房贷的第一个月。房地产行业格局正在悄然改变，低利润率、不容试错、精细化管理等新趋势促使房企转换战略。 “谁能把三项指标处理好，谁才能活得下去。 ”潘军判断。
花样年已经行动起来了。两年前着重布局的城市更新业务，在2020年底迎来第一轮收获，花样年旭辉好时光开盘不到一个月，一期550套房源全部售罄。测算下来，净利润率高达15% 。
2021年起，花样年在深圳每年可以有2-3个旧改项目进入终端市场。
押注城市更新是花样年迎接行业新挑战给出的答案。近两年加速追赶规模的花样年，也在2021年聚焦深耕战略。 “原来我们的目标是1000亿。但在这节点上，我们只要适度规模，全国的主要城市已经进入了，每个城市每年都能供应几十块地，其中一定会有一块土地是花样年能操盘的。 ”潘军提到。
押注旧改
与深圳坪山最大的商业综合体益田假日世界隔路相望，从前杂乱的临街老屋村、工厂与临时建筑已经不见踪影，取而代之的是多栋搭着脚手架，披着绿色防护网的高层楼体。
这是花样年第一个落地的拆除重建项目，也是闽系房企旭辉进入深圳的首个项目——花样年旭辉好时光，它的前身为世界（集团）有限公司（以下简称“世界集团”）在深圳购入的占地约6.9万平方米塑胶厂房。
早在2011年，花样年就进入深圳坪山区，与世界塑胶厂城市更新项目签订合作框架协议；但直至2017年年底，物业才移交到花样年手中。
花样年提供的资料显示，从立项到确权，整个旧改转化时间共耗费了5年。 2018年，世界塑胶厂城市更新项目一期的开工建设提上日程。
花样年旭辉好时光合计拆除了12.1万平方米，重新开发后计容建面达39.3万平方米。除了3.2万平方米的保障房与1.3万平方米的公共配套外，住宅体量高达22.7万平方米，另外还有9.4万平方米商办。
花样年旭辉好时光是花样年探索城市更新的一个缩影。 “早期我们做传统房地产开发，对城市更新没有研究，没有发现它的价值。现在我们才看明白，如果没有城市更新，很难做好长期发展的准备。 ”潘军以深圳为例提到，目前深圳的土拍非常激烈，基本每块地都是几十家房企争夺，而且拍下来地价顶线就是盈亏平衡点，最后基本无利润可言。只有通过城市更新拿到的项目，成本才可控制、未来溢价空间也相对较大。
从2019年起，花样年专门为城市更新业务成立了一个城市发展集团，如今，花样年的城市更新团队已经超过100人。也是在这一年，更大的战略层面上，花样年喊出“弯道超车、二次创业”的口号，要求自身对标TOP20房企，重新回归规模主赛道之心趋显。城市更新，在这样的特殊当口，被花样年视为撬动未来业绩的一个强有力“武器” 。
不过，一切无法速战速决。正如花样年旭辉好时光一样，一个拆除重建类的城市更新项目，整体转化与开发周期大概需要8-10年。可供对比的是，按照花样年的周转率，一个项目从拿地到开盘大概是9.5个月，最快的一个是5个月。
周期漫长带来的最直接影响是前期投入庞大。经济观察网不完全统计，在花样年旭辉好时光的旧改中，原业主世界集团获得相关物业估计货币价值返还约13.04亿元，补偿金现金3500万元，叠加起来，这部分拆迁补偿成本达13.39亿元；此外， 2017年，该项目还曾进行过一笔6亿元的融资，融资成本为7.65% 。
另外一个支出大头是土地贡献率。按照潘军的说法，每个城市更新项目最重要的是城市土地贡献率。花样年旭辉好时光的土地贡献率达到41.37% ，除了重建原范围内的一所小学及两所幼儿园外，还新设置一处敬老院并落实社康、公交站等其他公共配套。
潘军告诉经济观察网，这个项目是花样年自己进场，土地成本方面没有溢价。因为卖得快，价格实现度超出股东会的标准，效益肯定比市场上正常拍卖的项目好得多。 “而且，早期的投入是分年支付；在实施主体确认完之后，直至2019年花样年才一次性缴纳地价；一年后，这个项目一期就入市销售，所以IRR也很高。 ”