“五道红线”下房企如何拿地？花样年给出这样的答案( 二 ) 经济观察网记者陈博“我们发

住宅是花样年旭辉好时光的主要盈利点。去年12月，项目一期开盘，推出550套建面约70-118平方米的房源，均价4.2万元/平方米，当天去化率超过90% ，目前已全部售罄；二期及三期计划今明两年入市，均价预计涨至4.5万元每平方米。整个项目预计贡献近80亿的可售货值，综合测算下来，一二期合计净利润将超过12% 。
在潘军看来，相较于正常拍地的3%-5% ，城市更新项目超过两位数的净利润率无疑是很大的空间。
投拓新战略
尽管拓展城市更新业务逾10年，但花样年尝到旧改“甜头”并大力押注是从2020年开始。截至2020年6月底，花样年在粤港澳大湾区斩获的城市更新项目46个，预计规划总建面1954万平方米。其中，在深圳有27个，总建面约732万平方米。
不过这些城市更新项目大部分尚未转化成可开发用地。花样年计划利用3-5年，将旧改在供货比例中提高至30%以上，每年带来2-3个货值100亿元以上的入市项目。按照潘军给出的时间表，能够尽快入市的旧改项目主要聚焦在深圳。
虽然转化周期长，但与招拍挂相比，花样年加码城市更新主要源于低廉的土地获取成本，不用一次性大笔投入，以及更高的净利润率与IRR 。
一个不得不直面的客观环境是，诞生于2020年8月底的“三道红线” ，以及2021年以来银保监局分档对银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额两项占比设置上限，彻底将新增融资、销售回款这两个房地产资金的主要入口全面“围堵”住。更看重安全系数的开发商们，不约而同在投资层面上“精打细算”起来。
按照2020年中报数据，花样年剔除预收款后的资产负债率为74.6%；净负债率为78.3%；现金短债比1.51 ，触及一道“红线” ，被列入“黄色档” 。
在这样背景下，城市更新更是成为花样年接下来的主要投拓方式之一。潘军表示，今年，花样年在投资方面更强调拿地质量，而非拿地速度。华南依然是花样年继续重仓的区域，其中50%的投资比例放在城市更新上，另外50%则是参加市场竞争。
为了更大限度对抗城市更新背后的风险，花样年进一步加大各个项目的合作力度，花样年旭辉好时光便是一个典型案例。
2019年，花样年出让50%的项目股权引入合作方旭辉共同开发。 “旭辉是TOP20大开发商，他们需要在深圳落地，所以给了我们一定的溢价。 ”潘军告诉经济观察网，旭辉主要负责成本管控、工程管理及系统化运维等方面，花样年则在产品设计、本地营销等方面具备优势，双方在这个项目中实现互补。
在重新竞逐千亿的路上，合作是花样年的一个标志性动作。除了旭辉之外，花样年已经携手的“伙伴” ，既包括中交地产、龙湖、佳兆业等房企，也涵盖平安、中融信托之类的金融机构。
在潘军看来，现在是开发商抱团取暖的时代。花样年的城市更新经过10年发展，形成了较好的资产积累，而且这部分不计入房地产开发的负债。通过合作、合资，能够实现更好的财务表现。
不仅在城市更新上设法变通，花样年还进一步调整了投拓战略。 “房地产市场已经进入细分化市场，核心一二线城市房价稳定，局部三四线城市还有降价趋势。 ”潘军对经济观察网称，以前花样年是一二三四线城市都去，现在主要集中在一二线城市。
对于未来的投拓选择，花样年并不会要求所有城市都进入，而是选择有优势的城市入场。这个优势指的是，一要房子卖得出去；二要对当地客户比较熟悉。
“2021年我们非常谨慎，一定采取深耕战略，而非扩张城市。 ”潘军告诉经济观察网，在拿地规模上，花样年也受到一定控制，不能是大体量地块。
【“五道红线”下房企如何拿地？花样年给出这样的答案】事实上，目前，花样年已经进入了全国27个城市，选择范围足够宽泛。潘军强调，花样年不会为了拿到地牺牲利润和放弃成本考量。 “比如在深圳，现在新房限价，公开拿地肯定不赚钱，这种事情我们不能做；比如在华东，我们提前进行客户调研，这座城市能不能因为产品实现溢价？我们之前曾对部分北方城市做了客户分析，发现产品无法溢价，这种城市我们不去。 ”