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为什么万科的股价总不涨？
关于这个问题 ， 《巨潮商业评论》不是第一个发问的 ， 也绝对不是最后一个 。
实际上从2017年著名的“宝万之争”以后 ， 万科（SZ:000002）的股价就一直没涨过 。 更确切地说 ， 是不涨 ， 也不跌 ， 长期处在横盘状态 。
2018年1月 ， 姚振华与王石之间的龙争虎斗 ， 以监管的介入收尾 ， 随后狂热中的万科股价迅速降温 ， 从最高39.28元 ， 下跌至最低17.56元 ， 历时半年多完成了腰斩行情 。
同年8月初 ， 万科终于触底反弹 ， 并在此后半年多的时间里累计上涨了近70% 。
然而从此之后 ， 万科的股价就陷入了长期的横盘中 。 自2019年4月初 ， 一直到2021年2月初将近两年的时间里 ， 其股价累计下跌约7% ， 期间多次波动震荡 ， 却从未出现大幅度下跌或者上涨 。
如果把时间再拉长、拉远一些看可以发现 ， 万科的股价实际上在宝万之争以前 ， 就已经陷入了滞涨：自2016年8月中旬起 ， 一直到2021年2月初 ， 共计1100个交易日、4年半左右的时间里 ， 万科股价涨幅仅为20%左右 。

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【a股|A股第一大未解之谜：万科股价为何不涨】| 万科股价表现（2016年8月-今）
甚至可以说 ， 就连闹出了大动静的宝万之争 ， 也只是这个超级大横盘中的一个插曲 。
错过结构性牛市
万科自2016年以来长期的股价横盘 ， 让它彻底缺席了这几年涨幅巨大的结构性牛市 。
万科的股价涨幅 ， 甚至比深证成指还要低 。
各类银行、地产、中字头等大盘蓝筹 ， 是构成沪指、深证成指最重要的成分股 。 这些大型企业的股价 ， 在过去几年的时间里 ， 股价几乎纹丝不动 。
但众所周知的是 ， 过去几年时间里 ， 中国资本市场经历了一场规模庞大的“结构性牛市” ， 各行各业头部的优秀企业业绩稳步增长 ， 受到了资本的巨大认可 。
随便举出几个例子：
三一重工（SH：600031）2018年8月中旬至今 ， 累计涨幅400%以上；
本轮牛市价值派代表企业茅台（SH：600519） ， 同一时期累计涨幅超过了230%；
就连被市场有意无意忽视的头部券商中信证券（SH：600030） ， 也在同一时期取得了90%以上的涨幅 。
相比之下 ， 万科自2016年以来长期的横盘 ， 让它彻底缺席了这几年涨幅巨大的结构性牛市 。
万科业绩并非不够好 。 即便是用最严格的扣非净利润指标来衡量 ， 其历年的业绩增长都称得上完美 ， 2009年至今一直保持较快速增长 ， 只有2014年出现了一次个位数同比增长 。
到2019年年报 ， 万科每年已经可以赚到383.14亿元的扣非净利润 。

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| 万科与保利发展控股集团股份有限公司、金地（集团）股份有限公司扣非净利润同比（%）
保持这样稳健净利润增长的情况下 ， 万科的估值水平却一直不高 。 在宝万之争的颠覆时期 ， 也就是2018年1月 ， 万科的市盈率（TTM）被推高至将近20倍 ， 这已经是万科近些年的巅峰时期 。
很多成长型企业很面临一个问题：在一波上涨之后 ， 需要用较长时间来消化高估值 。 但万科显然不存在这种情况 。 宝万之争后 ， 随着万科股价下跌 ， 其市盈率估值水平也快速下降至8-9倍左右 ， 并持续至今 。
资产表现
与良好的利润、现金流情况相对应的是 ， 在负债端 ， 万科也有着相比同行几乎最优秀的表现 。
万科过去十几年的增长显示出了 ， 其并非是一家很多人认知中的高负债、重周期、增长缓慢的“地产公司” 。
其营业收入、扣非净利润的增长数据较高并且稳定 。 营业收入除了2014、2017年之外 ， 都有20%以上的增长速度 。 扣非净利润的增长虽然呈现出了一定的周期性 ， 但也保持了持续正增长 ， 领先了A股绝大多数上市公司 。

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| 万科与保利地产、金地集团营收增速对比
2020半年报的数据显示 ， 万科经营性现金净流入226.1亿元 ， 持续为正的年限已超过11年 。
与良好的利润、现金流情况相对应的是 ， 在负债端 ， 万科也有着相比同行几乎最优秀的表现 。
截至2020年6月末 ， 万科持有货币资金1942.9亿元 ， 远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率27.0% ， 较去年年末下降6.85个百分点 。 并且 ， 万科的有息负债以中长期为主 ， 一年以上占比超六成 。分页标题#e#
同样是在2020年中报 ， A股另一家主要的地产公司保利地产 ， 有息负债数额达3021亿元 ， 金地集团1084.5亿元 ， 港股上市的中国恒大集团地产 ， 2020半年报有息负债更是高达8355亿元 。
隐藏利润？
如果将这些利润按照相对积极的方式计算到总利润中 ， 万科的收入、利润水平还将进一步增加 。
除了行业内第一档的资产质量外 ， 万科甚至有隐藏自己利润的“嫌疑” 。
在万科的资产负债表中 ， 最特殊的两项就是“长期股权投资”和“投资性房地产” ， 2020年三季报分别为1346亿元和807.0亿元 ， 合计2153亿元 。
其中“长期股权投资” ， 是万科与其他公司（比如中粮地产）进行合营的企业的投资金额 ， “投资性房地产”则是万科为了获取租金——类似于小区中由万科持有的一些底商 ， 或者为了获得增值而保留的房产 。
这两部分资产都可以获得利润 ， 但按照万科的会计处理办法 ， 一直都在这两项科目中进行增值 ， 导致数额快速上涨：长期股权投资从2015年时仅为335亿元 ， 投资性房地产2015年仅为107.7亿元 ， 上涨至如今的千亿规模 。
相比之下 ， 保利地产同一时期的长期股权投资投资金额为592.4亿元 ， 投资性房地产金额为202.5亿元；A股规模最大、市场表现最好的商业地产公司新城控股（SH：601155） ， 投资性房地产总资产也仅为794.4亿元 。
如果将这些利润按照相对积极的方式计算到总利润中 ， 万科的收入、利润水平还将进一步增加 ， 其真实的市盈率水平将比现在还要低 。
然而至少现在 ， 市场有“自己的考虑” 。
伴随着其他各行业优秀企业股价的不断上涨 ， 万科被低估的情况越发明显 。 但对于投资者来说 ， 损失已经真实地发生了：不仅付出了巨大的机会成本 ， 其中不少人还“收获”了糟糕的心情 。
写在最后：预期而不是现实
上市公司的市值来源 ， 是投资者对于企业未来利润总和的预期 。
于整个房地产行业来说 ， 这样的预期一般不会太好 ， 因为房地产已经过了几十年的快速发展期 ， 行业高负债率、房价下行等各种问题正在暴露 。
相应地 ， 市场会判断即便是行业中最优秀的代表万科 ， 同样也会受到牵连与影响 ， 即便是万科的现实经营情况再好也无济于事 。 决定投资者出价的往往是预期 ， 而不是现实 。

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为什么万科的股价总不涨？

来源：(一点财经)

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