_原题是：房地产再无冒险家 | 城事哲谈

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陈哲/文
即便像平安这样掌控一众主流房企股权的资本巨头 ， 也无把握兜底它最钟爱的投资标的之一华夏幸福 。 现在 ， 平安终于公布了其中的潜在损失——高达540亿元 。
这笔2017年震动业界的投资 ， 哪怕现在回头去看 ， 也不可轻谈败局：华夏幸福拥有当时行业十强中独特的产城模式 ， 绝对算平安众多不动产组合中具有潜质和想象力的 。
当然 ， 投资机遇的另一面 ， 是华夏幸福经营困境的真实存在 。 平安的应对部署 ， 除向其输血之外 ， 还请来成名已久的地产高手吴向东 ， 在南方开辟以大城市中心商业、住宅为主的第二战场 ， 既增厚华夏幸福当下铠甲 ， 又着眼布局未来 。
只是大家都低估了环京限购政策的坚硬程度 。 2017年执行以后 ， 环京再无奇迹 。 因为事关区域大局 ， 地方上再想放松 ， 也只是一厢情愿 。 加之疫情之下 ， 京津冀的流动被进一步切割 ， 财务状况本来就紧绷的华夏幸福 ， 就此被推进ICU 。
在商言商 。 看华夏幸福今日之困 ， 归根结底 ， 还是环京的资产板结 ， 在它盘子里分量太重 。 但如果一味批评王文学用一二级土地市场的杠杆 ， 助推华夏幸福狂飙突进之不智 ， 也失之偏颇 。
过去十多年 ， 北京与河北的房价差 ， 正如同燕赵一带的地貌 ， 从高原直落千米 。 环京房价洼地 ， 给了熙熙攘攘的帝都“打工人”安家立命之所 。 华夏幸福把握住这个时机 ， 在贫瘠的环京平原上 ， 一手盖住宅承接北京溢出需求 ， 一手筚路蓝缕建园区、搭平台、组资源、促产业 。 这一模式 ， 让经济“灯下黑”的环京地区如获至宝 ， 各地对王文学皆引以为上宾 ， 要土地给土地 ， 要政策给政策 ， 只是前期收储平整开发 ， 产业园区建设运营 ， 你得帮着出钱 。
在不限购的几年中 ， 北京外溢的购房需求如大水注入 ， 让华夏幸福旗下的孔雀城房屋供不应求 ， 足以覆盖上述模式中的大量成本 。 产城模式 ， 点燃了环京产业的星星之火 ， 也成就了王文学的梦想 。 华夏幸福从偏居一隅的区域房企 ， 一跃成为房企十强 。 可由京入冀购房的闸门落下 ， 一级土地的沉淀资产就成了巨大负担 ， 拖累华夏幸福整整四年 。
如今复盘 ， 脉络一目了然 ， 想必当年王文学也知梭哈的风险 。 可在“光荣与梦想”面前 ， 杠杆在手、有限资源 ， 敢于集中押注 ， 其实是当时一众“超车人”不约而同的选择 。 实际上 ， 华夏幸福早已南下 ， 但进展缓慢 。 不同于河北的如饥似渴 ， 无论富庶的长三角还是发达的珠三角 ， 其模式难言优势 。 而真要潜心打入当地 ， 真不是朝夕之功 。
类似黯淡收场的故事 ， 在房地产行业里 ， 何其多也 。 2013年以后 ， 除了国企和少数民企外 ， 大部分公司都出现过或多或少的流动性危机 。 在杠杆的魔力中 ， 它们都接近甚至完成了可能是最高光的一跃 ， 最终 ， 却算不过商业世界中无处不在的风险与意外 。
数年的风浪颠簸中 ， 有公司股权易人 ， 有公司断臂求生 ， 还有的退出竞争 ， 但也有些大难不死 ， 有些及时刹车 ， 决意行稳致远 ， 或者去另一个赛道 ， 淘金和豪赌 ， 套利或改变 。
今天 ， 开发商的资产负债表 ， 已经被云接管了 。 看上去 ， 房地产企业家的冒险精神 ， 自然被彻底灭失了 ， 他们不再有同样的时代条件可以弯道超车 ， 自然不再有大起大落 。 当年不少超越万科的雄心 ， 如今成了闲余笑谈 ， 那为天下人盖好房子的理想 ， 或许也随之掩埋于时代的尘埃 。
【经济观察报|房地产再无冒险家：环京限购让本就财务紧绷的华夏幸福被推进ICU】责任编辑：张玫

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标题：经济观察报|房地产再无冒险家：环京限购让本就财务紧绷的华夏幸福被推进ICU