本报采访人员 慈玉鹏 张漫游 北京报道
继降低个人住房按揭贷款新增投放量、控制个人信贷资金流入房地产市场正规渠道之后 ， 监管层又通过严格管理个人消费贷、经营贷的资金流向等措施 ， 全面堵截资金违规进入房地产市场 。
业内人士普遍认为 ， 目前房地产领域资金的紧张只是短期的、区域性的变化 。 中国银行研究院博士后郑忱阳指出 ， 从目前的监管情况可以看出 ， 政策是在保护刚需的基础上 ， 进行差异化监管 ， 将有利于改善房地产贷款结构 ， 推动房地产市场回归理性 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
全面调控使得房地产市场感受到了资金的紧张 。 然而 ， 重压之下自有“勇夫” 。 在2021年年初 ， 有房企甚至转战海外 ， 抢发美元债；部分有购房需求的个人 ， 也为了实现购房愿望 ， 开始寻觅“旁门左道” 。
消费贷经营贷不惧监管
2021年1月下旬 ， 上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出台房地产市场“最严”调控政策 ， 部分地区的银行甚至出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况 。
楼市近期的一系列变化让有意愿在北京买房的陈菲（化名）有些着急 ， 且如陈菲一样着急的购房者亦不在少数 。
“病急乱投医” 。 此时 ， 一些购房的“偏门招数”进入了“陈菲们”的视野 。
因购房首付存在资金缺口 ， 陈菲曾保留了一名中介人员的联络方式 ， 其称能为陈菲找到资金 。 近日 ， 陈菲向其询问能否有渠道获得资金填补首付空缺 ， 抓紧买房 。
了解到陈菲的需求后 ， 中介给出了两条建议：“第一种方式是‘消费贷+购房贷款’组合 ， 而若通过消费贷补足首付款的前提是差额在10万～20万元之间 ， 且现在按揭贷款的利率是5.2%左右 ， 贷款审批也越来越严格 ， 审批流程亦很慢 。 中介给出的第二种方式即通过做经营贷来买房 。 中介同时表示 ， 目前经营贷利率在4%～4.5%之间不等 ， 与按揭贷款利率相差了0.7%～1.2% 。 ”陈菲如是说 。
陈菲详细向《中国经营报》采访人员介绍了通过经营贷购房的路径：中介首先会帮助客户找到一笔资金 ， 足够客户以全款先把房买下来 ， 并为客户入股一家公司或购买一家公司让其成为法人；当房子成功过户到客户名下 ， 客户就可以将刚刚买到的房产作为抵押 ， 向银行申请经营贷；同时 ， 为了落实公司“经营需要”的资金用途 ， 中介还会帮客户找一家能够提供购销合同的第三方公司 ， 让银行将经营贷通过受托支付的方式转款到第三方公司指定账户；最后 ， 资金会通过多道转手之后回到客户手里 。
“中介称 ， 他们有一些渠道联系到有转手需求的公司 。 在转手过程中 ， 中介会做好各项工作的核查 ， 工商、税务、营业执照做变更等工作都能帮忙办妥 。 一般银行对于经营贷的贷后管理核查期限是2年～3年 ， 在3年内客户可以通过代记账公司做一些财报 ， 保证银行在核查时能看出企业在正常经营；3年后 ， 客户也可以将这家公司转出 ， 只要保证接下来客户的各项贷款没有逾期、不产生官司 ， 那这笔经营贷的问题就不大 。 ”陈菲说 。
在这一过程中 ， 客户还需要支付约1万元购买公司的资金、按经营贷千分之五支付第三方公司“合作费” ， 以及按经营贷百分之一支付中介的“好处费” 。
实际上 ， 经营贷、消费贷进入楼市是监管层明令禁止的行为 。
2021年1月底 ， 上海和北京银保监局相继发布公告 ， 再次要求银行对2020 年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查 ， 禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款；防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域 。
在强监管的背景下 ， 中介机构为何依然明目张胆地向客户推荐通过经营贷购房的方式？
采访人员以购房人的身份联系了一位中介人员 ， 采访人员疑问称 ， 近期监管层对于经营贷、消费贷进入楼市管控十分严格 ， 这样操作是否会有风险？
【贷款|房市大搏杀：资金暗流涌动加杠杆】该中介人员则坦言 ， 近期确实监管比较严格 ， 但即使监管核查 ， 也有办法应对 。 “如果银行或监管核查到了这笔贷款存在问题 ， 银行一般的措施是要求借款人在7～15天内归还这笔贷款 。 我们可以再帮客户找到一笔资金把贷款还上 ， 在房子解抵后再去其他银行重新做一笔经营贷 。 在2021年1月 ， 我已经帮5名没有公司的客户通过经营贷的方式买了房 ， 有一位客户的经营贷就是这两天审核通过的 。 ”分页标题#e#
针对上述行为 ， 采访人员联系了某城商行信贷审批部门人士 ， 他告诉采访人员 ， 客户如果存在套现或违规使用贷款的情况 ， 一般在征信上是不会留下记录的 。 从目前的征信系统看 ， 只有客户存在逾期情况 ， 征信会予以提示 ， 可能会影响银行的信贷审批 。
不过 ， 即使躲过了银行监测、“破解”了监管的核查 ， 中介提供的这一计划背后对购房者而言仍然暗含风险 。
购房人林静（化名）就曾怀着侥幸心理 ， 按照中介提供的方式从银行获得了一笔经营贷 。 然而 ， 在第三方公司将钱转回给林静的过程中 ， 却被中途的一个账户卷走了所有资金 ， 至今林静还在起诉银行及中介公司 。
违规资金入楼市屡禁不止
事实上 ， 早在2018年监管层集中治理银行业市场乱象的时候 ， 监管层就已经将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一 。 其中指出 ， 综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象 。 2020年 ， 监管层也多次摸排经营贷、消费贷违规入楼市的情况 。
为何监管层多次强调经营贷、消费贷不得违规入楼市 ， 违规行为却屡禁不止？
“主要是因为银行在核查时存在一定难度 。 ”某城商行管理层人士告诉采访人员：“近期我行正在配合监管工作 ， 如果这笔违规贷款在进入楼市时依然是在我行账户 ， 银行是能监测到的 ， 也会马上收回 。 难就难在 ， 如今很多违规进入楼市的经营贷、消费贷都是离开了我行账户 ， 进入他行了 ， 但单家银行尚未完全具备贷款全程追踪的能力和权限 ， 可能需要更高级别部门的介入 。 ”
同策研究院宋红卫亦指出：“即使可以做到追踪 ， 但每一笔消费贷都追踪最终用途的代价太大 。 ”
某国有银行地方分行中小企业负责人也赞同上述观点 ， 他认为 ， 尤其是小微企业主 ， 个人的资金和企业的资金并不能明确分开 。 “我们在做经营类贷款时 ， 都要尽可能熟悉企业经营情况 ， 掌握其经营需求 。 ”
“现在我们是尽可能做熟悉的客户 ， 如果了解到客户近期有买房需求 ， 我们是不太敢给其做经营贷的 ， 如果监控不了宁愿不贷 。 ”上述城商行管理层人士如是说 。
在采访中 ， 业内人士普遍认为 ， 由于消费贷金额较小 ， 且现在鼓励客户消费 ， 在监管趋严后 ， 消费贷受影响可能比较小；但对于经营贷 ， 银行或会增强审核 。 据悉 ， 进入2月 ， 北京多家银行经营贷利率已经有所上调 。
面对这种情况 ， 郑忱阳建议 ， 一方面 ， 银行要从自身抓起 ， 严格审批个人住房贷款 ， 加强数据的共享合作 ， 充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息 ， 结合借款人信用状况加大审批力度；同时 ， 加强信贷资金用途管理 ， 完善信贷资金用途监测与拦截机制 ， 充分利用互联网、大数据、云计算等金融科技手段 ， 建立智能化风险管理系统 ， 健全授信信息系统模型 ， 优化丰富个人贷款监测模型 ， 完善个人贷款贷后管理机制 ， 提升监测预警效率 。 另一方面 ， 银行要审慎开展与房地产中介的业务合作 ， 严格审核房产中介资质 ， 实施业务合作准入和名单制管理 ， 将违规房地产中介拉入“黑名单” ， 建立贷后质量监测及中介退出机制 。
房企风险暴露
实际上 ， 目前不仅个人按揭贷款受到严格管控 ， 整体来看 ， 房地产行业相关融资均在趋紧 。
张磊（化名）是一家三线城市的房企老板 ， 最近他已经感受到了资金的紧张 ， 正在为贷款的事情发愁 。
从业数十载的他告诉采访人员：“目前企业融资出现了一些困难 ， 国家宏观调控进一步收紧 ， 银行贷款不能往房地产方向倾斜 ， 过去通过经营贷或者通过其他产业公司名义借款 ， 尚能解决部分需求 ， 但目前这条路也把控得更为严格了 。 ”
一位中建系统人士告诉采访人员：“目前银行普遍对于负债率过高的房企加强了贷款管控 ， 从下游来看 ， 我们亦限制承接一些负债率较高的房企施工项目 。 ”
中国人民银行最近公示数据显示 ， 2020 年末 ， 人民币房地产贷款余额49.58万亿元 ， 同比增长11.7% ， 比上年末增速低3.1个百分点；全年增加5.17万亿元 ， 占同期各项贷款增量的26.1% ， 比上年全年水平低7.9个百分点 。
值得注意的是 ， 房地产贷款余额增速已连续29个月回落 。
与此同时 ， 房企融资的风险事件也时而发生 。 大型房企华夏幸福（600340.SH）2月1日公告称 ， 其发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元 ， 但公司的可动用资金仅为8亿元；泰禾集团（000732.SZ）近日公告显示 ， 其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元 。分页标题#e#
为防控金融风险的“灰犀牛” ， 监管近期连续出台多个涉及房贷的限制政策 ， 例如《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》等 ， 为开发贷和按揭贷进一步套上紧箍 。
某城商行高管人士告诉采访人员：“目前房贷整体来看还是继续限制 ， 总体来看 ， 今年的房地产贷款增量应该会继续减少 ， 央行管控很严格 ， 不但越线的银行要压降涉房贷款指标 ， 不越线银行的涉房贷款占比增速也会被严格把控 。 ”
另一位城商行人士告诉采访人员：“银保监会对每家银行房地产贷款都设置了红线 ， 2020年12月 ， 各家银行都在调控房地产投放规模 ， 来适应监管要求 。 目前来看 ， 当地不少银行按揭贷款都在收紧 ， 房开贷更是如此 。 ”
此外 ， 从信托资金方面来看 ， 用益信托数据显示 ， 2019年投向房地产领域的信托产品数量总计6837个 ， 规模总计10100.11亿元；而2020年该类信托产品数量共计6731个 ， 规模总计9288.59亿元 ， 规模同比下降8% 。
同策研究院陈舒认为 ， 2020年12月31日“五档房贷”突袭 ， 将对银行等金融机构的房地产贷款占比进行集中管理 ， 金融监管日益严格 。 而2021年年初或是留给房企最后的融资窗口期 ， 但由于境内融资环境紧张 ， 房企转战海外市场 ， 抢发美元债 。
贷款结构亟须优化
“目前房地产开发贷指标审批下来很难 ， 监管控制很严格 。 ” 上述城商行高管人士告诉采访人员 。 而一位山东地区银行一线支行行长则告诉采访人员：“目前 ， 一些偏远地区的支行房开贷已经不给批了 ， 指标集中到大城市使用 。 ”
“严查个人信贷资金违规流入房地产市场 ， 再加上房地产贷款集中度管理 ， 商业银行的房地产贷款业务或有所收紧 ， 银行对房地产贷款的发放会更加谨慎 ， 对贷款客户的审查要求会有所提高 。 ”郑忱阳如是说 。
某国有银行投行部人士认为 ， 由于政策要求银行压降房贷规模 ， 使得部分利率上行、额度紧张 ， 但这不是全局的 ， 也不是持续的 ， 主要是针对房地产行业销量较好的地区 。
有限指标集中投放利润较高的大城市固然符合一定逻辑 ， 但或也隐藏着一些问题 。
中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉采访人员：“在房地产贷款增量受限的情况下 ， 银行在贷款投向上必然会有所有考量 。 正常来说 ， 银行会集中投向效益相对较高的大城市 ， 这可能会给大城市带来较大管控压力 ， 引发更为严格的限购限贷措施 。 ”
从资金投向来看 ， 上述城商行高管人士告诉采访人员：“个人认为 ， 实业是一个投资方向 ， 因为实业有厂房、有地 ， 出现问题相对也容易‘东山再起’ 。 其次是涉医行业 ， 比如医药公司、医院等 ， 也可作为资金投向之一 。 另外 ， 银行在小微企业贷款、‘三农’贷款等领域进一步适当拓展 。 ”
赵锡军指出 ， 在房地产贷款增量受限情况下 ， 银行在放款方面必须进行结构性调整 。 当然 ， 每家银行情况不同 。 比如有些银行相对优势是消费贷 ， 可以继续加码消费贷的服务能力；有些银行优势在于建立平台做普惠；而有些银行的强项在于外贸行业等 ， 银行必须依据自身优势来决定如何加码 。
“单一靠房地产躺着挣钱的时代已经结束了 ， 银行必须发展出自身长板 ， 来应对市场竞争 。 而对于一些房地产贷款占比过高但仍未挖掘出自身优势的银行来说 ， 目前是一个艰难时刻 。 ”赵锡军说 。
郑忱阳认为 ， 此次部分地区的房地产管控政策 ， 也透露了未来银行的展业方向 。 “如此次上海银保监局发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》指出 ， 重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求 ， 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。 说明后续的房地产贷款可以向购买首套中小户型、建筑结构为封顶的借款人倾斜 ， 政策在保护刚需的基础上进行差异化监管 ， 有利于改善房地产贷款结构 ， 推动房地产市场回归理性 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 ”
“银行的年度按揭贷款额度会相对稳定 ， 因为目前政策仍然是支持住房健康消费 ， 支持刚需和改善需求 ， 但仍存在一定概率的不确定性 。 银行按揭的信贷额度依赖于两个因素 ， 一是前期的还款情况 ， 二是实体产业部分的信贷增长情况 ， 二者都可以改善信贷规模 。 2021年在部分时间节点房贷规模肯定会上涨 ， 比如二三季度 。 ”宋红卫亦指出 ， 未来对于现房和准现房的支持力度要大于期房 ， 对于个人按揭来讲 ， 未来也会更多地向无房家庭倾斜 。分页标题#e#

来源：(未知)

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标题：贷款|房市大搏杀：资金暗流涌动加杠杆