每经采访人员：包晶晶
1月楼市在局部高热中迎来密集调控 。
先有深圳楼市疯狂打新 ， 从投机客到刚需族 ， 全都抱着“买到即赚到”的心态游走各大网红盘 。 后有上海、杭州从万人摇变为“千人摇” ， 刚需族仍然一房难求 ， “徐博士”们在领导信箱怒甩求助信 ， 呼吁“推出优秀无房家庭以及二胎家庭优先摇号的政策 ， 并且严查离婚买房 ， 经营贷买房 ， 代持买房等擦边球行为” 。
摇号难叠加二手房供应不足 ， 上海局部学区房热炒之风从去年12月延续到1月 ， “房东两小时跳价40万”之风盛行 ， 市场游走于炒作边缘 。
管理层反应迅速而及时 ， 调控在新年首月打响 ， 政策层层收紧 ， 市场热度应声减弱 。
克而瑞数据显示 ， 1月29城楼市成交环比下降24%、同比增66% 。
深圳严查“万人哄抢”红盘所涉12名违规人员 数城调控层层加码
1月 ， 深圳、上海、北京、广州、杭州等房价出现非理性上涨的城市先后升级调控政策 ， 以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮” ， “打补丁”、抑投机 ， 促进房地产市场理性回归 。
先是深圳市住建局一周内三次发布关于楼市调控的指示 ， 继1月22日深圳住建局针对之前“万人哄抢”的润玺中12名违规申购住房人员进行处理之后 ， 再度发文要求强化使用购房意向登记系统 ， 提出要从购房者资格、收入证明、征信、购房款来源等各个方面 ， 严格审查和管理购房者资格 。
上海10日内相继打出“调控组合拳” ， 多次加码调控 ， 调控政策先剑指假离婚炒房 ， 并向无房家庭倾斜 ， 随后严控个人住房信贷管理 。 1月21日 ， 上海8部门联合下发《通知》:“严格执行住房限购政策 ， 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；同时调整增值税征免年限 ， 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；完善新建商品住房公证摇号选房制度 ， 优先满足“无房家庭”自住购房需求 。 ”
1月25日 ， 上海再将法拍房纳入限购 。 1月29日晚间 ， 上海银保监局连夜下发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》 ， 提出包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等8条要求 ， 其中明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求 ， 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 。
广州各大银行1月27日上调房贷利率 ， 同日杭州也迎来一道重磅限令：杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,调整二手房交易增值税、升级人才限购、加码限售年限及交易成本 ， 并关闭投机通道 。 杭州调控与上海同样直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求 ， 同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜 。
1月30日 ， 北京表示将严查个人信贷资金违规流入房地产市场 ， 北京银保监局已会同中国人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组 ， 于近日赴银行机构开展专项核查 。

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同策研究院分析认为 ， 2016年开始的调控也是从深圳和上海起步 ， 从历史经验来看 ， 如果无法控制一线城市的涨势 ， 后面就很难避免涨价向其他能级城市扩散 。
值得注意的是 ， 1月底这轮调控是前期调控的进一步加强 ， 也带有一定的预防意味 ， 而北京目前市场较为平稳 ， 尚未出现其他一线城市的快速上涨现象 。 如果房价仍无法平抑 ， 不排除进一步出台更多政策的可能 。
深圳新房成交面积同比暴涨174% 一线城市房价同比上涨4%
据克而瑞 ， 1月29个重点城市合计成交2667万平方米 ， 环比下降24% ， 同比增长66% ， 较2020年月均成交增长10% ， 总体持稳 。
其中一线城市成交398万平方米 ， 环比下降18% ， 同比增长151% ， 较2020年月均增长43% 。 深圳前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案 ， 成交面积一举刷新近年来单月新高 ， 环比大增50% ， 较去年月均更是倍增达104% 。

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1月29个重点城市商品房住宅成交面积（万平方米） 来源：克而瑞分页标题#e#
1月 ， 珠三角、长三角区域市场依旧活跃 ， 东莞、扬州、金华等新建住宅价格环比涨幅居前列；京津冀区域新房价格普遍下跌 。
上海、杭州、深圳楼市几乎同时在打新、认筹、摇号上高烧不退 。 杭州、上海频现“千人摇”项目 ， 而深圳楼市一二手价格倒挂令“代持打新”成为投机炒房的温床 。
市场持续火热终于引发调控升级 。 但由于上述城市长期执行限价政策 ， 调控的威力暂未反应在新房价格上 。
从中指院数据看 ， 全国百城新建住宅平均价格为15853元/平方米 ， 环比上涨0.37% ， 同比上涨3.56% 。 其中 ， 一线城市环比上涨0.44% ， 同比上涨4.08%；二线城市环比上涨0.34% ， 同比上涨3.71%；三四线代表城市环比上涨0.32% ， 同比上涨2.67% 。
百城住宅中 ， 新建住宅价格环比上涨的城市个数为64个 ， 较上月减少15个 。 价格环比下跌的城市数为34个 ， 较上月增加15个 。

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1月百城新建住宅价格指数涨幅前十 来源：中指院
十大城市中 ， 8个城市环比上涨、2个城市环比下跌 ， 具体来看 ， 上海、南京、广州、杭州以及重庆（主城区）环比涨幅均在0.5%（含）~0.8%（含）之间；深圳、北京新建住宅价格环比分别下跌0.08%和0.06% 。
同比来看 ， 十大城市新建住宅平均价格同比上涨4.48% ， 涨幅较上月扩大0.17个百分点 。 十大城市中 ， 除深圳、天津同比分别下跌0.45%和0.32%外 ， 其余城市同比均上涨 。 具体来看 ， 杭州、广州、南京以及上海新建住宅价格同比涨幅均在5.0%~10.0%之间；武汉、重庆（主城区）以及北京涨幅在5.0%以内 ， 其中北京同比涨幅相对较小 ， 为1.87% 。
上海个别学区房单周涨幅近4成 二手房市场热度延续
新房市场的热量一定程度上也传导至二手房市场 。
诸葛找房数据研究中心统计 ， 深圳、上海、北京仍是二手房价格最高的三座城市 ， 深圳二手房均价达到75882元/平方米 ， 同比涨幅达到17.26%；上海二手房环比上涨2.39% ， 仅比去年微涨0.85% 。

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来源：链家
上海的二手房上涨 ， 源头就在学区房 。 采访人员在1月首周查询的数据显示 ， 对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米 ， “秒杀”隔壁世茂滨江豪宅 ， 而单周价格涨幅更是高达39.4% ， 是世茂滨江涨幅的10倍 。 不少买房人在论坛上吐槽 ， 上午看的房子 ， 下午跳价30万元；中午看的房子 ， 还没到家就被加价卖了 。 更有业主待价而沽 ， 频繁调高挂牌价格 ， 几日内上调了200万元 。

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数据来源：链家
从整体涨幅来看 ， 环比涨幅前十的城市以长三角、西北以及中部的二线和三四线城市为主 。 中部城市上饶以2.7%的涨幅居首 ， 上海以2.39%的涨幅位居第二 ， 西北城市延安以1.99%的涨幅位居第三 。 长三角经济圈共有4城上榜 ， 市场热度仍在延续 。
而环比跌幅前十的城市以二线和三四线城市为主 ， 环渤海经济圈占据半数以上份额 ， 其次为东北和西南 。 其中 ， 环渤海经济圈的保定以2.3的跌幅位居首位；东北城市长春以2%的跌幅位居第二 ， 环渤海经济圈的唐山以1.86%的跌幅位居第三 。
贝壳研究院统计数据显示 ， 2021年1月 ， 18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23% ， 其中一线城市交易量增长超过20% ， 深圳、北京交易量增长较快 。 从贝壳二手房价格指数看 ， 重点城市中 ， 上海、合肥房价指数上涨幅度较快 。 应当看到 ， 1月份在资金充裕、需求提升的叠加因素下 ， 热点城市核心区域供需矛盾激化 ， 导致阶段性量价升温 。

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1月重点城市二手房价格指数 来源：贝壳研究院
【深圳|打新高热预警 调控层层收紧 六大维度解析2021年楼市开局】百强房企门槛同比近翻番 开局强于2020年
2020年 ， 房企通过积极影响、抢收回款 ， 逐步走出疫情的影响 ， 41家房企跻身千亿军团 ， 进入2021年 ， 这一势头较之去年更劲 ， 单月销售额超百亿的房企比去年同期增加15家 ， 达到29家；而超50亿元的房企达到53家 。 从权益金额看 ， TOP100房企权益销售额均值为73.0亿元 ， 权益销售面积均值为52.5万平方米 。分页标题#e#

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1月房企销售业绩排行 数据来源：中指院
延续了2020年的市场格局 ， 房企不同阵营之间继续发展分化 。 分阵营看 ， 29家百亿以上房企销售额增长率均值为87.4%；24家50亿~100亿第二阵营销售额增长率均值为128.9%；增长率均值最高的当属第三阵营（30亿~50亿）26家房企 ， 销售额增长率均值为135.8%；第四阵营共21家 ， 销售额增长率均值为85.9% 。
TOP100门槛值为21.5亿元 ， 与2020年相比接近翻番 。 其中 ， TOP3房企门槛值为614.2亿元 ， 较上年增长51.5%；TOP10房企门槛值为201.0亿元 ， 较上年增长82.1%；TOP30房企门槛值为90.8亿元 ， 较上年增长75.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为55.0亿元、21.5亿元 ， 同比分别增长68.2%和93.7% 。
杭州单月卖地收入526亿元全国第一 TOP20总额同比增2成
新年伊始 ， 在全国土地供应量、成交量整体环比减少的情况下 ， 长三角地市交易持续活跃 ， 杭州、上海分别以525.6亿元、466.1亿元位列城市土地出让金第一、二名 ， 与此后序列的城市拉开了绝对差距 。
据中指院测算 ， TOP20城市土地出让金总额较2019年同期增加逾两成 ， 但城市间分化继续加大 ， 长三角9个城市入榜并且排名靠前 。 从城市能级来看 ， 二线城市入榜13席 ， 成为榜单主力 。

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1月出让金TOP20（市本级数据）来源：中指院
1月份全国总价地王TOP前三名为上海2块、杭州1块 ， 上海城投控股以176亿元拿下上海市中心豫园社区宅地、哔哩哔哩以81.2亿元拍得东外滩商办用地；滨江集团则以49.1亿元摘得杭州市一幅宅地 ， 这一价格也令其成为今年新晋杭州总价地王 。
头部房企在长三角拿地的热情不减 。 从50家代表房布局城市看 ， 长三角占比达到56.5% ， 粤港澳大湾区次之 ， 占比为8.1% 。 而50家代表房企拿地面积TOP10城市中 ， 长三角城市占6席 ， 其中杭州和南京进入前三位 ， 杭州更是以171.5万平方米位列第一 ， 较第二位商丘市多出近100万平方米 。

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1月50家代表房企拿地区域分布情况 数据来源：中指院
除了城市间 ， 房企间的分化也在扩大 。
2021年1月 ， 百强企业拿地总额2240亿元 ， 拿地规模同比增长17.8% 。 50家代表企业中部分现金流较稳定企业拿地态度积极 ， 如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口、第二阵营内的绿城等 ， 拿地同比均有所增长 ， 但也有部分企业选择观望 ， 拖累整体金额同比下降14.1% 。
房企在一二线城市依旧抱团取暖 。 新年首月 ， 房企在三四线拿地增多 ， 因此招拍挂市场的合作力度有所下降 ， 但在一线城市的拿地争夺中 ， 合作力度仍然不减 。 如融创联合中交1月4日以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；1月26日 ， 金地联合保利20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块 。

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1月房企拿地金额及面积TOP10 来源：中指院
内地房企海外融资成本下降 发债规模环增464.5%
据贝壳研究院统计 ， 2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元 ， 同比下降5.3% ， 增幅较2020年同期收窄11.2个百分点 。
但面临2021年大规模的债券到期和借新还旧的巨大压力 ， 不少房企抓住融资成本较低的窗口期抓紧“抢跑”美元债市场 。 中指院统计显示 ， 内地房企1月份海外债发行规模达到811.2亿元 ， 环比大增464.5%；而信用债发行规模546.1亿元 ， 环比增长73.28% 。

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2020年~2021年1月房地产行业海外债、信用债发行情况 来源：中指院
从融资成本来看 ， 信用债、海外债融资成本均有所下降；其中1月信用债平均利率为4.69% ， 同比下降0.35个百分点；海外债平均利率为7.44% ， 同比下降1.18个百分点 。
贝壳研究院认为 ， 2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中 ， 金融监管更趋严格 ， 房企对金融环境预期紧张 ， 境内融资环境承压 ， 房企开年抢跑美元债市境外债市趋势回暖 ， 短期主导债券市场 。 随着春节假期的到来 ， 交易日减少将影响2月发债规模 。分页标题#e#
采访人员手记：房企的“就地过年”到底红利有多少
2021年 ， 中国楼市迎来了全新开篇 。 从深圳、上海到杭州 ， “打新”、“代持”、“学区房暴涨” ， 各种楼市不稳定现象开始冒头 ， 于是1月中下旬开始 ， 调控政策频频出台 ， 以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮” ， “打补丁”、抑投机 ， 促进房地产市场理性回归 。
但与2020年1月因春节+疫情效应带来的成交减弱相比 ， 重点城市商品住宅成交仍然同比增长了75.0% ， 特别是长、珠三角代表城市仍然表现强劲 ， 成交面积同比均大幅增加 ， 增幅继续领先整体水平 。
作为晴雨表的土地市场 ， 由于出让截止时间的关系 ， 1月整体成交规模同比下降约两成 ， 但优质地块成交占比突出 ， 成交面积结构性涨幅显著 ， 溢价率也有所回升 。 一线城市继续成交放量 ， 新一线城市杭州重回土地出让金榜首；二线城市整体供应量同比增幅近 15% ， 三四线城市供应量和成交规模则均有较明显下降 。
春节假期即将来临 ， 房企也摩拳擦掌推盘抢收“就地过年”红利 ， 但居民观望情绪可能再调控之下继续走高 ， 部分市场继续面临去化压力 。
采访人员：包晶晶
编辑：陈梦妤
视觉：帅灵茜
排版：陈梦妤 马原
每日经济新闻

来源：(每日经济新闻)

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标题：深圳|打新高热预警 调控层层收紧 六大维度解析2021年楼市开局