已经过去的2020年 ， 对于中国房地产行业来说可谓是充满挑战的一年 ， 而2021年 ， 更是充满了诸多变数 。
当房地产市场粗放增长的时代过去 ， 在经营好主营的房地产开发业务的时候 ， 众多地产商也纷纷开展了其它业务尝试 ， 而物业 ， 由于得天独厚的优势 ， 成为了诸多地产商的新的突破点 。
看似平平无奇的物业管理行业 ， 为啥正被越来越多的房企“盯上”？

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（资料图片 ， 子木/摄）
01、物业已成为房企业务突破核心赛道
过去的2020年 ， 众多房企狠抓物业板块寻找新一轮业务增长点 。 而房地产行业内早已瞄准主营地产开发之外 ， 重点发展物业板块的 ， 正是万科融创等巨头 。
2020年10月31日 ， 在万科集团上海区域媒体交流会上 ， 万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全宣布万科物业改名 ， 新名称为“万物云” ， 这是万科首次对外发布这一物业公司新名称 。
原有的“万科物业”成为住宅领域物业的专属子品牌 ， 商务写字楼的物业服务归属于子品牌“万物梁行” ， 城市服务领域则发布新品牌“万物云城” 。 这三大子品牌归结为“万物云”下的Space板块 ， 与Tech（科技）和Grow（成长）两个板块一起 ， 构成了“万物云” 。
紧随万科之后 ， 另一巨头融创也发力了 ， 一夜时间 ， 物业被提高到了前所未有的地位 。
2020年11月19日 ， 融创服务控股有限公司正式登陆香港主板 。 上市首日 ， 融创服务最终以14.14港元收盘 ， 涨幅高达21.9% 。 截至当日收盘 ， 融创服务市值420.40亿元 ， 在物业板块中位居第三 。
而随后 ， 在2020年 ， 12月9日 ， 华润万象生活上市 ， 行情火爆 。
至此 ， 前十房企中仅余万科、龙湖未披露分拆物业上市计划 。 物业火了 ， 物企上市热潮持续不减 ， 大量企业涌入资本市场 。 资本也用真金实银力证了这个行业的大好前景 。 这里面 ， 万科物业虽未上市 ， 然而其战略高度却是不容置疑的 。
可以看出 ， 物业已成为房企业务突破的核心赛道之一 。
02、存量房时代
物业管理被提到资产管理高度
一谈到物业管理 ， 很多人都会用三保来形容——保洁、保安、保养维修 。
这个高密集的、听起来似乎不那么高端的行业在过去通常被许多物业持有人和开发商们忽视 。
但是现在 ， 我们越来越注意到 ， 特别是高端办公楼、商业中心以及住宅的持有者们 ， 对于资产管理的价值体现越来越清楚 。
中国房地产市场经过近 30 年的发展 ， 将陆续进入存量房时代：
2018 年 ， 十多个大城市的二手房交易将大于新房交易；
全国非住宅房地产的开发量从 1999 年末的近 10% ， 发展到 2018 年末的 35%；
中国的很多房地产企业正从开发型到持有型转变；
2017 年 9 月以来 ， 针对持有型物业的创新速度不断加快 。 资产管理包括物业管理行业是当今世界上金融服务业中最重要的部分 ， 预计我国今后 10 年会以年均复合 25% 的增长率增长 。 物业管理也越来越被发展商、业主关注 ， 更多人开始看重其长线升值前景与租赁所获得的稳定现金流 。 甚至近几年 ， 物业管理被提到了资产管理的高度 。
建筑物都需要良好的资产管理包括物业管理和设施管理 。 目前 ， 全国很多房地产企业 ， 都有大量的存量资产 ， 需要资产管理 ， 这个话题已经与我们的生活越来越密切相关了 。
03、物企扎堆上市
物业管理行业高估值成关键诱因
2019年是物企上市井喷之年 ， 物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展 。 从规模增长潜力来看 ， 未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量 。
但2020年以来 ， 物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因 。
根据克而瑞物管中心统计 ， 从市值方面看 ， 截至2020年10月30日 ， 34家上市物业市值总额4649亿元 ， 从市盈率角度看 ， 物业服务企业市盈率大多超过20倍 ， 普遍高于地产母公司 。

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（资料图片 ， 子木/摄）
9月起 ， 监管部门给房企提出的资金“三条红线”的要求 ， 就像达摩克里斯之剑悬在头顶 ， 令大多数房地产企业将物业管理分拆视为一种“去杠杆”、加权益的手段 。
通过股权融资的方式补充权益 ， 将会显著改善企业杠杆水平 ， 尤其是资产负债率和净负债率 。 因此 ， 无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟 ， 部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市 。分页标题#e#
据悉 ， 目前国内物业管理行业正处于跑马圈地的阶段 ， 各大公司积极外拓第三方物业 ， 同时加大收并购力度拓展规模 。
04、物管行业并非“躺着挣钱”
物业资本市场正回归理性
重庆某资深物业管理行业专家向采访人员表示 ， 对于房地产企业来说 ， 在主营业务之外 ， 物业板块毫无疑问是值得投入和发展的 。
首先 ， 是物业服务的巨大发展空间；其次 ， 物业的市盈率经常数倍于传统地产公司；此外 ， 在“三道红线”的融资管理新规下 ， 房企迫切降负债 。 但同时 ， 物管行业也并非“躺着赚钱” 。
随着物业资本市场逐渐回归理性 ， 物管公司上市阵营持续扩充 ， 行业竞争必将进一步加剧 ， 小型物企和独立第三方物企生存战也将更加艰巨 。
他认为 ， 对这些公司来说 ， 想要与背靠房企的物管公司竞争 ， 在强化自身基础服务水平的同时 ， 差异化或许是一个好方向 。
【物业公司|物业服务为啥“逆袭”成各大房企新增长板块？】此外 ， 他还谈到 ， 想进军这一领域的房企们也应该注意到 ， 存量资产的运营模式与我们熟悉的房地产开发有很大的不同 ， 对不动产的持有、运营和管理也需要和传统的开发模式有所区别 ， 需要有一些清晰的认知、操作思路 。

来源：(上游新闻)

【】网址：/a/2021/0206/kd686982.html

标题：物业公司|物业服务为啥“逆袭”成各大房企新增长板块？