上海“121”新政细则逐渐落地 ， 主要是通过楼盘公示规则的办法 。
2月6日 ， 上海闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘正式启动对外公开认购 ， 并在售楼处公示了《计分规则》与《入围规则》 。 综合来看 ， 《积分规则》分两部分构成 ， 其中基础分根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分；年限分根据认购对象的社保缴纳月数（计分年限×12）和系数相乘算得 。 简单归纳如下：
基础分：（满分60分）
1、 家庭10分 ， 单身0分
2、上海户口10分 ， 非本市0分
3、上海无房20分 ， 上海有房0分
4、无房：五年内无购房记20分
有房：五年内无购房记录5分
五年内有购房记录0分
动态分：（满分21.7分）
1、社保从2月往前推（2003年开始）每缴纳一年社保加0.1分
需要客户带身份证去社保局拉自己的社保单（社区服务中心）

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这一细则被业内人士称为：保护无房户最大权益 ， 同时挤掉“炒房人”的水分 。 各类人群参与新房公证摇号 ， 按照入围概率可分为：上海无房家庭、外地无家庭、外地无房家庭5年内有购房记录、上海单身、上海有房家庭改善人群 。
首批新盘摇号入围比1.3：1
具体而言 ， 购房人在认购后 ， 将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素 ， 拥有一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则 ， 按计分高低排序 ， 选取进入公证摇号选房的人员名单 。
购房人如实填报之后 ， 市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查 ， 确认每一个购房者的计分 。 据了解 ， 认购计分审核时间在10天左右 。
前述三个新盘均以刚需盘为主 ， 位于上海郊区 ， 均价在4万-5万元/平方米左右 。 认购规则中明确规定 ， 楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时 ， 将采取计分排序的方法 ， 选取进入公证摇号选房的购房人 。 计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算 。 按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后 ， 其余认购人不再进入公证摇号选房环节 。
《入围规则》显示 ， 项目认购组数与上市房源套数比超过1.3:1 ， 根据上述打分结果确定入围分数线 ， 划分入围名单 。 但据现场销售反映 ， 这个比例是暂定的 ， 后续的新盘可以根据实际情况调整 。
比如 ， 可售房源有500套 ， 认购人有1000户 ， 那么可以入围摇号的有650户 。 当入围最后一个分值有多人同分 ， 则相同分值的人都可以入围摇号 。 凡得分大于等于入围分数线的认购对象 ， 均纳入入围名单 ， 参与后续公证摇号 。
只要入围 ， 则机会平等 。 一名销售表示 ， 分数高低只能决定买房人是否能进入摇号池；摇号则是由机器来排序的 。
“121”新政里有一条针对赠与的政策：1月22日新政实施之日起 ， 赠予其他人的房产 ， 仍然计算在原先房屋持有人名下 。 这能有效防止部分购房人为了提高积分 ， 而将房产赠予亲友 。 此外 ， 使用权房也将记录到承租人名下 。 这被认为是继续打压投机炒作空间 ， 有效防止一些买家钻空子 。
在嘉定“峰范嘉苑”现场 ， 采访人员看到部分上海有房客户 ， 想多买一套给父母居住 ， 这个群体按照计分制计分排名较后 。 他们与其他刚需买家一样 ， 聚在公示栏前认真核对信息 ， 偶尔也会讨论是否要递交资料碰碰运气 。
【豪宅|“121”上海新房摇号“挤水分”：二手房上周已回落，市场拐点还看豪宅】
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上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出 ， 摇号计分制可以缓解无房户买不到房的焦虑情绪 。 前述三个楼盘都是典型首改类产品 ， 也是市场交易主力 ， 正好用这一方法检验“121”以来一系列政策效果 。 后续市场还会有高端项目入市 ， 如果这些项目温度也开始下降 ， 那么市场预期会下降 ， 上海楼市将重新回到合理通道内 。
二手房应声回落
来自上海中原的数据显示 ， 新政一出台 ， 上周（1月25日-1月31日）上海二手房新增挂牌量直接跳水 ， 降到1万套以内 ， 为9543套 ， 环比减少26.7% 。 平时市场挂牌量波动上下也就5% ， 挂牌量缩水非常明显 ， 说明政策对市场影响立竿见影 。 往年的1月份是传统淡季 ， 二手房挂牌量也会缩量 ， 但今年则持续周挂牌量持续在1.1万套以上 ， 市场热度已算反常 。分页标题#e#
新政开始执行一周以来 ， 相比新房反应稍有些迟滞 ， 二手房反应还是比较快的 。 上周除了挂牌量缩水以外 ， 挂牌价格也出现回落 。 上周中原地产二手房报价指数为75 ， 环比下跌4个百分点 。
卢文曦指出 ， 过往价格指数涨上来一周也就2-3个百分点 ， 一下跌幅那么大也反映政策效果 。 具体来看 ， 报价持平的区域比较多 ， 上周有4个区报价持平 ， 其余的区价格环比上涨1%和2% ， 上涨2%的区略多一些 。 “121”政策于两周前出台 ， 上周二手房市场拐点即出现 ， 后续可以预见的是市场僵持博弈 ， 叠加春节因素 ， 市场交易缩水是大概率事件 。 另外 ， 随着政策细则陆续落地 ， 还会持续发挥效应 ， 市场也需要有1-2个月的消化时间 。
卢文曦指出 ， 细则实行后 ， 如果一个新盘认筹比例高于1.3:1 ， 比如说是1.4:1 ， 那么也不能说明市场会出现拐点 ， 因为有需求的人还是那么多 。 “1.3:1的比例是如何设定的？是否根据房管局的动态数据调整 ， 这还要观察一段时间 ， 看后续的市场变化” 。
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来源：(21世纪经济报道)

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标题：豪宅|“121”上海新房摇号“挤水分”：二手房上周已回落，市场拐点还看豪宅