作者 | 摇号必中001
来源 | 清友会
上海新年伊始打响了楼市调控的第一枪后 ， 几乎是一天一个政策的节奏 ， 赠予、更名、法拍房、假离婚等漏洞逐一被堵上 ， 严格信贷管理 ， 调控持续升级 ， 从严从紧 。 近期“沪十条”正式落地 ， 备受关注的“无房家庭”界定、新房摇号操作细节得以明确 ， 名下无房且5年无购房记录的刚需可优先加分 ， 同时也给之前被误伤的的改善型购房者留了一道小口子 。 作为一名实实在在的上海刚需 ， 看完上海新房摇号积分制后 ， 我感觉还是很满意的 ， 整个调控非常精细 。
一、如何计分？综合五大因素 ， 重点保护刚需
“沪十条”最大的亮点就是新增摇号计分制 ， 包含基本分和动态分两大项 ， 已婚、上海户口、名下无房且5年无购房记录、社保缴纳年限长的可优先加分 ， 利好真正刚需 。 基本分最高60分 ， 包含家庭、户籍、住房状况、在沪购房记录4个基本项；动态分部分 ， 由社保缴纳月数和对应系数相乘而来 ， 最高可达52.08分 。 最终得分由基本分和动态分加总而得 ， 总分可能超过100分 。 以下是具体计算方法：
1、基本分
（1）家庭：认购对象为夫妻更有利 ， 可加10分 ， 如果是未成年人、成年未婚、离异、丧偶 ， 均为零分 。 这条明显对于家庭更有利 ， 之前是为了买房假离婚 ， 以后可能就要为了买房而结婚了 。
（2）户籍：上海户口可加10分 ， 家庭认购时 ， 夫妻双方有一方需为上海户籍 ， 若均为非上海户籍 ， 此项不得分 。 由此可见 ， 上海户口还是很重要的 。
（3）住房状况：住房类型除了商品房 ， 还包括共有产权、公租房等保障性住房 。 名下在上海无房可加20分 ， 有1套可加5分 ， 2套及以上为零分 。 另外2021年1月22日（含）后就算赠予出去了 ， 也会计入其中 。 另外 ， 这一条和之前还有明显的不同 ， 之前是全国范围内认房又认贷 ， 这里仅统计上海房产 ， 外地住房不计入 。
（4）购房记录：在沪名下无房且5年内无购房记录 ， 可加20分；名下有1套住房且5年内无购房记录 ， 加5分；近 5年内有购房记录的 ， 不管名下是否有房 ， 得分均为零 。 这里给先卖后买的改善型留了一道口子 ， 保障合理的住房消费 。
2、动态分
社保缴纳年限从2003年1月起算 ， 到2021年2月社保缴纳月数上限为217个月 ， 社保缴纳系数区间为0.1-0.24分/月 ， 若采用最高系数 ， 最高可达52.08分 。 具体系数选择 ， 根据楼盘类型和结构确定 。 新规实行后 ， 今日开启认筹的三个新盘 ， 系数均为0.1分/月 。
若以一个家庭名义认购 ， 社保缴纳年限可按社保缴纳月数最高的1名成员计算 ， 取其高者；如果是以2个及以上家庭认购 ， 按社保缴纳月数较低的家庭计算 ， 取其低者 。

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二、如何参与？规则变化 ， 三步确认资格
新房摇号规则明确后 ， 以后采用“计分制”规则 ， 分为认购、打分、摇号三个步骤 。
【新房|上海买房积分制详解：网友戏称“奥数版积分”刚需表示很满意】第一步 ， 认购 。 购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料 ， 初步计算得分 。
第二步 ， 打分 。 填报完成后 ， 市房管局、民政局、社保中心等进行联网核查 ， 复查得分 。 按照房源数量和130%的认筹上限 ， 确定入围分数线 ， 大于等于入围线的所购对象可参与摇号 。
第三步 ， 摇号 。 确认入围摇号名单后 ， 满足条件的入围者可按照正常程序参与公证摇号 。
我粗略地计算了下 ， 自己差不多有60多分 。 根据买房群的一个统计 ， 已经有4466人参与 ， 大部分人得分在50-60这一区间 ， 60多分差不多可以排在前30%的位置 ， 取得摇号资格应该没有太大的问题 。

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三、如何摇中？差额摇号 ， 分高未必靠前
特别需要注意的是 ， 即使积分排名靠前 ， 并不意味着能摇中 ， 后面的摇号过程依旧是随机的 。 进入摇号系统后 ， 积分分值会被完全打乱 ， 不分先后 ， 这就意味着之前的第一名和最后一名摇中的概率都是相同的 。
无房户在确认入围摇号资格时确实有优先权 ， 这样能缓解热门楼盘高认筹率问题 ， 但并不能保证优先摇到 。 新政规定认筹比例不超过1.3倍 ， 在此要求下 ， 至少还是会有23%的入围者摇不到房 。分页标题#e#
另外注意的是 ， 企业用户参与新房认购的门槛明显提高 ， 须同时满足设立五年、累计缴税100万、有10名员工社保满5年等多个条件 ， 或者累计缴税超过500万 。 一旦认筹超过130%启动积分排序 ， 企业购房只能排在积分摇号买房后面 ， 企业炒房难度更大了 。
积分摇号实行后 ， 首套刚需最先受益 ， 其次是近5年无购房记录、先卖后买的改善型需求 ， 不再一刀切 ， 保障合理的住房消费 。 但对于名下有房 ， 希望通过二套房来改善的家庭 ， 则相对不利 ， 通过新房摇号改善成功的概率较小 。
总体来看 ， 上海的新房摇号政策确实十分精细 ， 既保障无房自住的刚需 ， 又兼顾合理的改善需求 ， 还打击投机炒房 ， 有人戏称是“奥数版积分” ， 基本没有空子可钻 ， 有利于楼市平稳发展 。

来源：(管清友)

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标题：新房|上海买房积分制详解：网友戏称“奥数版积分”刚需表示很满意