本报采访人员 吴静 童海华 北京报道
近期 ， 国内部分地区出现违规炒房现象引发各界关注 ， 目前已有上海、深圳、杭州等重点城市接连出台调控加码措施 。
而在北京市场 ， 新年之初 ， 住建部门对于楼市违法违规现象的打击力度升级 。 据悉 ， 严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市将是2021年北京市整顿房地产市场秩序的重点 。
近日 ， 《中国经营报》采访人员走访了解到 ， 在北京市场 ， 新房项目的质量问题越来越成为广大业主的关注重点 ， 但业主在解决时却经常面临被“踢皮球”的窘境 。 此外 ， 以往存在的资金违规流入楼市现象因缺乏较为有效的资金追踪手段而屡禁不止 。
严厉打击违规资金进楼市
大兴区旧宫镇 ， 近几年来 ， 随着居住氛围逐渐形成 ， 土地价值也逐渐得到抬升 。 2020年2月份 ， 绿城以67亿元、34%的溢价率拿下旧宫纯商品房地块 ， 楼面价35632元/平方米 ， 是当时该板块内近3年首个不限价地块 。 今年1月底 ， 合生创展以46.57亿元拿下旧宫南郊农场一块宅地 ， 自持比例21% ， 是2021年目前为止出让地块之最；可售商品住宅综合楼面价为44301元/平方米 ， 其楼面价是2020年大兴区全年平均楼面价21961元/平方米的2倍 ， 溢价率10.88% 。
然而 ， 房企争夺地块火热之时 ， 区域内正在销售的项目却出现维权现象 。 2020年6月中旬 ， 位于北京旧宫区域的中铁华侨城·和园首批业主迎来收房日 ， 但很快他们便通过各种渠道维权 。 据《中国经营报》采访人员此前报道 ， 业主维权原因主要是房屋内出现质量瑕疵、精装“减配” 。
如今 ， 半年多时间过去 ， 采访人员再次走访了解到 ， 有业主反映 ， 自家房屋的质量问题被一拖再拖 ， 例如 ， 房屋内三面墙的瓷砖出现空鼓 ， 且在维修期间被开发商、施工人员、客服部、物业部门人员“踢皮球” ， 至今他仍未在收房协议上签字 ， 却被告知要如数缴纳物业费 。 另有其他业主反映了类似的情况 ， 自己房屋在验房时发现的质量问题 ， 至今仍未被完全解决 。
该项目营销总监曹子毅回复采访人员称 ， 项目从交房时就成立了交房小组 ， 业主的需求均可联系交房小组寻求解决 ， 后期他们将会单独联系上述业主核实并解决遗留的质量瑕疵 。
今年1月初 ， 北京市住建委通报的40家违法违规开发商名单中 ， 该项目开发商北京中铁华兴房地产开发有限公司（华侨城和中铁建联合体）因销售信息公示不全被通报 。
据了解 ， 该项目已销售多年 ， 项目主打大面积高层和洋房产品 ， 地块内建有养老型公寓（开发商自持） ， 拿地成本在28000元/平方米 ， 价格最高时为72000元/平方米 。
疫情影响下 ， 北京多数售楼处已暂停对外开放 。 但采访人员近日走访时看到 ， 上述和园售楼处仍正常开放 ， 目前该项目均价在55000元/平方米 ， 部分洋房产品已降至50000元/平方米 。 对于手头资金不足 ， 但有意向购买的客户 ， 置业顾问则暗示：“可以使用经营贷 ， 现在北京很多二套房客户都这么操作 。 ”据其介绍 ， “可以先注册一家公司 ， 把第一套房作为公司旗下的资产 ， 然后向银行申请经营贷款 ， 现在北京这边经营贷利率在4.7%左右 。 如果直接用抵押贷的话 ， 利率跟房贷差不多了 ， 不太划算 。 ”
据了解 ， 经营贷是一种以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品 ， 借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款 ， 贷款资金用于企业或个体户的经营需要 ， 具有贷款额度大、利率低的特点 。 2020年主流房贷利率最低的城市是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门 ， 均为5.25% 。 但部分银行给出的经营贷利率最低可以达到3.85% 。
上述置业顾问向采访人员推荐的贷款中介称 ， “如果客户资质良好 ， 像建行这种办理比较快的 ， 十天半个月就可以完成 。 ”贷款中介对此的收费标准包括两部分 ， 一是购买营业执照 ， 费用在1万元左右 ， 方法是直接找一个合适的营业执照（经营时间需超过半年）过户到客户名下；二是服务费 ， 一般为贷款额度的1%~2% ， 具体要看银行放出这笔贷款有没有额外的成本 ， 比如有的银行是将此类业务委托给金融服务外包公司去做 ， 而贷款中介是与这些外包公司进行合作 ， 帮助客户办理贷款 ， 故外包公司还要从总贷款额度中抽取一定的服务费 。 服务费的多少与客户资质条件有关 ， 资质越差服务费越高 。
针对上述行为 ， 曹子毅表示：“我们接下来会对销售队伍严格管理 ， 一旦发现这种违规引导消费者的行为立即开除 。 ”分页标题#e#
据了解 ， 严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年北京市整顿房地产市场秩序的重中之重 。
1月28日 ， 北京房地产中介行业协会发布消息称 ， 为坚决遏制投机炒房 ， 近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构 。 要求各经纪机构及从业人员严格遵守相关法律法规 ， 严格落实“房住不炒”调控要求 ， 不得渲染、炒作房屋成交信息 ， 不得鼓动引导出售方随意提高报价 ， 不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章 ， 不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动 。
事实上 ， 目前国内重点城市均在加强楼市调控力度 。 2020年上半年时 ， 深圳市场上利用经营贷炒房的现象引发监管层关注 ， 当时央行曾发文让各银行自查自纠 。 今年初 ， 上海、深圳、杭州等重点城市接连出台调控加码措施 。 其中 ， 上海出台的十条措施中 ， 包括严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序等 。
对于如何防范资金违规流入房地产市场 ， 业内人士告诉采访人员 ， 目前主流做法是事后采取“重罚”措施 ， 而对于资金的流向监管在技术层面较难面面俱到 。
采访人员就和园项目质量问题及销售引导客户使用经营贷等行为向项目方发送采访函 ， 截至发稿时未获回复 。
1月30日 ， 据《北京日报》报道 ， 北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组 ， 将于近日赴银行机构开展专项核查 ， 重点排查银行机构是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题 ， 并要求银行对发现的问题立即整改 ， 加强内部问责处理 。 同时 ， 北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况 ， 指导北京市银行业协会积极行动 ， 对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制 。
“销冠”项目遇“学区”风波
除了严厉打击经营贷违规流入楼市之外 ， 北京市监管部门近期的重点整治对象还包括学区房炒作问题 。
2020年12月底 ， 通州核心区一商品房项目业主提前收到开发商的收房通知 ， 这比原定的2021年7月份的收房日期要早了半年时间 。
但当业主前去验房时发现 ， 原本以为的高端住宅项目却出现多项质量瑕疵 。 据部分业主反映 ， 验房时他们发现自家房屋内出现瓷砖、地砖空鼓 ， 同一面墙的瓷砖不统一 ， 窗台石有划痕 ， 橱柜不锈钢掉漆 ， 淋浴房漏水 ， 安装的家具有裂缝划痕等瑕疵 ， 更有部分业主检查房子时遇到门挡板脱落的情况 。
此外 ， 有项目楼栋风机房出现大量霉斑 ， 且整栋楼外立面出现起包 ， 储藏间漏水严重 。 虽然项目已经竣工 ， 但整个地下车库还是水泥地 ， 没有环氧地坪漆 ， 且堆满了建筑垃圾 。
采访人员在一位业主家中看到 ， 72平方米（套内面积52平方米）的两居室内 ， 已经贴满了黄色纸条 ， 贴条处均是经过质量检查后发现的瑕疵 ， 尚待维修 。 据该业主介绍 ， 他在去年8月份购房时 ， 销售人员宣称该房屋厨房精装造价要40万元 ， 但该厨房存在着瓷砖用材不统一的情况 ， 装修家具、家电没有价格明细 ， 也没有合格证和防伪证 。
除了质量上的种种问题外 ， 最让业主不能接受的是 ， 之前所宣传会引进的“市教委直管”小学目前已变成“待定”状态 。
业主提供的项目楼盘说明宣传册上面显示 ， 项目配建的小学未来将会依托政府背书及集团自身优质教育资源进行引入 ， 初步确定为市教委直管的市级知名公立学校 ， 预计2021年开学 。 开发商还将“市教委直管”五个字用红色进行了标注 。
但在验房时 ， 开发商对关于引进市教委直管学校的说法却矢口否认 ， 表示也有可能引进区教委直管公立小学 。
据了解 ， 该项目于去年6月底开盘 ， 当时价格在61000~65000元/平方米之间 ， 实际成交价格低于60000元/平方米 。 上述购买72平方米户型的业主表示 ， 其购房价格约为58000元/平方米 。 当时因为看中该项目所宣传的“市教委直管”小学 ， 考虑到后续孩子可以在小区楼下上一个“还不错”的小学 ， 便最终决定购入 。
而这种行为是否可以被认定为炒作“学区房”？北京市住建委房屋市场管理处工作人员告诉采访人员 ， 北京市一直以来强调教育公平 ， 对于炒作“学区房”概念的行为严厉打击 ， 监管范围不仅包括二手房市场 ， 还包括新房市场 。 “实际上 ， 原本是没有‘学区房’这种概念的 ， 这都是炒作出来的概念 。 ”分页标题#e#
而在界定炒作“学区房”行为时 ， 上述工作人员表示 ， “如果开发商或中介是正常地介绍房子所附带的配套资源 ， 则不算是炒作‘学区房’ 。 ”
北京东元律师事务所律师李松告诉采访人员 ， “如果开发商在销售时说的是会引进具体某个学校 ， 最后没有兑现 ， 则可以认定是对业主欺诈、违约 ， 但如果是像市教委直管、区教委直管这样模糊的表述 ， 这种情况在法律判定上是有争议的 。 ”
他解释称 ， “具体要看开发商当初售房时所说的‘市教委直管小学’对业主的购房选择产生多大影响 。 如果对房屋售价影响较大 ， 或者对业主的购房决定影响较大 ， 则开发商就可能涉及到违约 。 但这种影响的大小在法律上并没有明确的判定标准 。 我个人认为是按照一般人的角度来进行判断 。 ”
此外 ， 李松表示 ， 如果开发商将关于配套学校的表述体现在购房合同上 ， 则业主可以根据合同去要求开发商履行承诺 。 但据业主向采访人员反映 ， 购房合同上并未有相关表述 。
采访人员随后拨打北京市政府服务热线咨询 ， 工作人员表示 ， “市教委直管和区教委直管只是直管部门不同 ， 具体区别需要根据学校招生简章和学校制度规章自行判断 。 ”
李松指出 ， “像上述案例中 ， 目前项目配套学校还没有最终确定下来具体是哪所学校 ， 所以如果这时还不能判定开发商是虚假宣传、对业主违约 ， 等到后期学校确定之后 ， 若真的是由市教委直管公立小学变成了区教委直管公立小学 ， 则要看这两者是否存在较大差别 。 若无较大差别 ， 则仍不能判定为开发商违约 。 ”
通州区域购房受“双限购”政策影响 ， 在此购房的多数业主均为在通州有相应工作 ， 或有北京户口（包括是集体户口 ， 但尚未落在房产上的情况） 。 在走访过程中 ， 采访人员了解到 ， 已有集体户口的业主因着急落户而签订收房协议 。
【业主|北京严打经营贷流入楼市 有项目销售人员仍向客户推荐】因为疫情原因 ， 售楼处暂未开放 ， 采访人员通过电话了解到 ， 目前仅剩十几套尾盘 ， 住建委官网显示项目批准销售套数821套 ， 近九成房屋处于“网上联机备案”状态 。 此前 ， 该项目曾是通州区域住宅项目销冠 。

来源：(中国经营报)

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标题：业主|北京严打经营贷流入楼市 有项目销售人员仍向客户推荐