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2021年初始 ， 地产巨头华夏幸福实在难言“幸福” 。
资金链断裂 ， 债务违约 ， 一系列问题爆发 ， 引发了业内的强烈关注 ， 地产大佬轰然倒下 ， 到底是怎么回事呢？
债务危机爆发 ， 董事长道歉
华夏幸福首度承认暴雷 ， 从公司2月1日最新发布的公告可以看到 ， 其债务逾期本息合计高达52.55亿元 ， 涉及银行贷款、信托贷款等债务形式 。
财报虽然写着货币资金有386亿 ， 实际可以用的只有区区8亿 ， 悬殊巨大 ， 哪够还债的呢？ 。
更令人担忧的是 ， 这50多亿可能只是个开始而已 。
据相关资料 ， 2020年华夏幸福前三季度总负债超过4000亿 。 其中 ， 有息负债规模为2185亿元 ， 其中短期借款约343亿元、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元 。
特别是短期债务很高 ， 这是财务危险的信号 。

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第四季度至今 ， 其到期需偿还融资本息金额高达559亿元 ， 剔除主要股东支持后的融资净现金流 ， 只剩下-371亿元 。
债务危机可能引发的破产风险 ， 一触即发 。
实在是没办法了 ， 董事长王文学只能把债权人都叫到一块开起了债委会 。
在会上 ， 王文学总结了下导致危机发生的几个原因：
一是错判了环京地区的形势；
二是新拓展的业务尚在培育；
三是扩张激进、管理不够精细 。
会上还表示个人十分愧疚、无地自容 ， 并表态华夏幸福坚决不逃废债 。
几年前还风光无限的华夏幸福 ， 在2021年初就陷入困局 ， 令人唏嘘 。
这样的债务要是倒回五年前 ， 也许还真不是事儿 。

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昔日“环京霸主”
王文学 ， 是土生土长的河北人 ， 1998年的时候 ， 机缘巧合之下从廊坊党委手里揽了个盖宿舍楼的活 ， 算是进入房地产 ， 收获第一桶金 。
从2002年开始专心地搞起了产业园区、做起了园区运营商 。
华夏幸福发家很猛 ， 套路很直接：抢先一步占住北京周边的地盘 ， 卖给在北京的打工人 。
曾因重仓环京 ， 登上河北首富的宝座 ， 有“环京霸主”之称 。
其麾下的华夏幸福 ， 也在2016年实现了1200多亿的销售额 ， 跻身“千亿倶乐部” ， 一度迈进全国房企top10行列 。
然而 ， 华夏幸福的幸福并没有维持太久 。
到了2017年 ， 雄安规划出台了 。
涿州、廊坊、水清、燕郊等多个北京周边城市宣布限购 。
华夏幸福的日子没那么好过了 ， 重点项目孔雀城销量一落千丈 ， 有网友爆料 ， 孔雀城已经沦为“鬼城” ， 一片荒芜 。
2017年财报显示 ， 华夏幸福现金流为-162.28亿元 ， 比上一年暴跌309% 。
钱不够了就开始借 ， 银行贷款、债券、信托、资管、融资 ， 债务越滚越多……
任何一个公司的雷暴 ， 都是有征兆的 ， 华夏幸福也不例外 。
华夏幸福在2018年就出现过债务危机 ， 当时因为引入大金主平安成为脱困的关键 ， 两次注资180亿元也让华夏幸福躲过一劫 。
最让行业关注的 ， 是平安与华夏幸福的对赌协议 。 根据协议 ， 华夏幸福2018年度、2019年度、2020年度净利润增 率应分别不低于30%、65%、105% 。 净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元 。 若达不到 ， 华夏幸福将对平安进行现金补偿 。
资本的本性是逐利 ， 开发商引入资本 ， 最终是要付出代价 。
华夏幸福一直都没有找到持续的造血能力 ， 负债危机终究是纸包不住火 。
有一个细节耐人寻味 。 在华夏幸福陷入资金链困局的2019年 ， 董事长王学文通过股票套现了131亿 ， 成为当年的套现王 。
三年过去了 ， 华夏幸福没能完成指标 。 董事长道歉没有用 ， 欠的钱是要还的 。
2020年以来 ， 华夏幸福的股价一直跌跌不休 ， 累计跌幅超过55% ， 已经遭遇腰斩 ， 总市值更是蒸发高达450亿 。
进入2021年 ， 华夏幸福的处境更加危险 。 在这次52亿信贷资金违约之前 ， 1月15日 ， 已有两笔中融信托计划违约 ， 本息总金额达到11.1亿元 。 这就是华夏幸福这次更大雷暴的征兆 。
两笔信托计划违约 ， 犹如倒下的多米诺骨牌 ， 引发了一系列的恶性循环 。
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房地产启示录
华夏幸福这个巨无霸倒下一点都不稀奇 。
因为外人眼里的大佬 ， 同行眼里一看就知道问题：
核心就是商业模式的问题 。
华夏幸福就是最最标准的勾地模式 ， 然而它自己是没有产业的 ， 需要引入产业企业 ， 然后用住宅的超额利润来反哺产业 ， 而这就是问题的根源所在 。 勾地模式本身没有问题 ， 有问题的是产业和住宅的比例 ， 到底有多少住宅利润只有华夏自己知道 。
上个时代的房地产 ， 说好听一点就是一本万利 ， 说难听点就是空手套白狼 。
只要能拿到地 ， 就能抵押到钱；房子还没盖 ， 就能让买房人先交房款；房子修好了 ， 施工单位的钱还可以再拖……
天下没有比这更好的生意 。
所以 ， 金融游戏下 ， 房企的显著特征就是现金流紧张 ， 资产负债率特别高 。 近几年 ， 房贷政策连年收紧 ， 政策面上 ， 房住不炒提了又提 ， 一线城市限购政策越来越紧 ， 资金面上 ， 三道红线出台 ， 银行给房地产放贷有额度了 ， 另外 ， 房企在A股越来越难融资 。
地产的黄金时代已经过去了 ， 而现在的白银时代也接近尾声 ， 下面就是真正的青铜时代！
没有谁能是永恒的王者 ， 往往上一个时代爬的越高的下一个时代就跌的越惨 。
不光华夏幸福 ， 泰禾因为债务问题 ， 增发收购被驳回；阳光城、万科、世茂、苏宁等房企均有增发失败的情况 。
【地产|又一个首富倒下了：5000亿级地产资金枯竭，华夏幸福难言“幸福”】太阳落山后 ， 华夏幸福不会是最后倒下的一家 。

来源：(正商参阅)

【】网址：/a/2021/0207/kd691101.html

标题：地产|又一个首富倒下了：5000亿级地产资金枯竭，华夏幸福难言“幸福”