新浪财经 徐苑蕾
2020年的最后一天 ， 人民银行、银保监会发布通知 ， 限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限 。 此外 ， 年初有市场消息传出 ， “三条红线”试点扩围 。 种种迹象表明：2021年房企融资供需两端的监控力度空前 ， 房企融资难度将进一步升级 。
进入2021年首月 ， 房企拿地延续去年下半年以来的回落趋势 ， TOP100房企拿地销售比明显下降 ， 拿地投资力度偏弱 。 在“五道红线”融资监管压力之下 ， 房企投资分化也在加剧 ， 部分小房企在土地市场中谨慎出手 ， 而第一阵营的头部房企则在开年“抢跑”纳储 。
第一阵营“抢跑”纳储
根据中指研究院数据 ， 2021年1月 ， TOP100房企拿地总额为2240亿元 ， 拿地规模同比增长17.8% 。 拿地规模增长的背后 ， 很大一部分原因在于去年1月正值春节假期 ， 土地供应和成交节奏放缓使得当月基数较低 。
而如果从拿地销售比的维度来看 ， 则可以发现 ， 今年1月房企拿地热度延续去年下半年以来的回落趋势 ， 拿地规模处于低位 ， 投资力度依然偏弱 。 克而瑞数据显示 ， 1月 ， TOP100房企拿地销售比仅为0.22 ， 较2020年全年的0.37大幅下降 。
一个值得注意的现象是 ， 在“五道红线”监管之下 ， 房企拿地分化更加显著 。 一方面 ， 部分小型房企尚未进入拿地状态 ， TOP100房企中有超过四成房企未在1月纳储 。 另一方面 ， 虽然大中型房企拿地更趋谨慎 ， 但是第一阵营房企表现出更积极抢收的态度 。
克而瑞数据指出 ， 1月 ， 保利、中海、万科、招商、华润等新增土地价值排名位列前十五 ， 且投资金额均超过50亿元 。
以万科为例 ， 公告资料显示 ， 去年1月 ， 万科新增开发项目仅有6个 ， 对应权益地价为22.74亿元 ， 而今年1月公司新增开发项目数量为17个 ， 支付权益地价为162.73亿元 ， 拿地金额同比翻了6倍 。
随着长三角城市供地节奏加快 ， 部分处于第二阵营的浙系房企投资也在“抢跑” 。 比如绿城中国 ， 其1月拿地销售比超过0.6 ， 显著高于行业和梯队的平均水平 。 在1月的土地市场中 ， 绿城不仅拿下了杭州1月拿地总额冠军 ， 同时还以20.79亿元、溢价率278.68%竞得西安一宗宅地 ， 溢价率达到1月之最 。
此外 ， 1月成交总价最高的是上海黄埔区一宗187亩的地块 ， 该地块最终被上海建工和上海城投以176亿元竞得 ， 竞得方均是国资背景的房企 。
一位TOP50房企投拓人士指出 ， 现金流稳定、财务结构更加健康的央企、国企和民企开发商 ， 在金融监管之下确实更有优势 。 相比之下 ， 他所在的“黄档”房企虽然今年拿地整体预算与去年基本持平 ， 但是公司拿地策略还是相对谨慎 ， 要做到“拿对地” ， 也要避免“拿贵地” ， 因此1月份他所在的房企也并未出手公开拿地 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示 ， 房企融资受到严格限制 ， 拿地步伐或将放缓 ， 尤其对于踩线严重的房企来说 ， 在拿地上将会更加理性谨慎 ， 严格把控成本 ， 做好财务测算 。 在拿地区域上尽量避开不确定性较高的城市 ， 做好区域深耕 ， 同时加速销售回款 ， 保证现金流充足 。
“抱团”或成主流投资方式
目前来看 ， 房企投资呈现越发趋同的趋势 。 克而瑞数据显示 ， 分能级来看 ， 1月TOP100房企拿地建面中 ， 仅有1%位于一线城市 ， 而二线城市占比达到42% ， 三四线城市占比为57% ， 与去年同期相比 ， 三四线比例大幅提升 。
【新浪财经|“五道红线”下房企审慎纳储 第一阵营开年“抢跑”】由于1月企业在三四线拿地增多 ， 招拍挂市场的合作力度有所下降 ， 但企业在一二线依旧偏爱合作拿地 。 如1月4日 ， 融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；同月26日 ， 金地则联合保利以20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块 。
前述房企投拓人士表示 ， 未来房企可能会更多以合作的方式在一二线城市拿下体量大、总价高的优质地块 ， “抱团”将成为未来主流的投资方式 。
“在比较好的项目上 ， 可能会看到越来越多以头部房企为中心组成的拿地联合体 ， 大房企在融资、工程等方面都有优势 ， 更倾向于拥有操盘权 ， 而小型房企则可以选择合作拿地但不操盘的模式参与项目开发” ， 该人士表示 。
此外 ， 随着1月长三角区域二、三线城市优质地块供应的增加 ， 房企拿地价格和溢价率均有所回升 。 诸葛找房统计数据显示 ， 2021年1月全国主要地级市溢价率为13.09% ， 环比上升2.98个百分点 ， 同比上涨1.36个百分点 。分页标题#e#
长三角以及粤港澳大湾区是众多房企投资的重点区域 。 陈宵表示 ， 房企对于热点地块的抢夺 ， 一定程度上会推高其成交溢价率水平 ， 对于房企来说 ， 一方面或会面临资金的压力 ， 以及拿地成本增加的风险性 ， 另外在项目打造上或将压缩其利润空间 ， 从未来销售来看不确定也会增加 。
美联物业全国研究中心总监何倩茹则指出 ， 为了控地价、控房价的目标 ， 目前很多城市已经对土地出让价格、以及建成后物业的价格上限作出限制 ， 所以更多企业的竞争 ， 带来的后果则是企业利润率的下降 ， 因此未来房企更加要重视成本的控制问题 。
克而瑞预计 ， 在春节假期的影响下 ， 2月份房企投资力度仍将持续维持低位 ， 预计2021年一季度末至二季度将为房企投资高峰期 。 但受“三道红线”政策的抑制 ， 今年二季度难现去年疫情高峰后大力度反弹的走势 ， 审慎的投资态度仍是全年主旋律 。
责任编辑：张玫

来源：(未知)

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